房企股权变动频上演 限价限签导致企业回款难度大

（原标题：房企股权变动暗潮涌动的背后 ）

临近年底，在一二线城市房地产交易逐渐“熄火”之时，房地产企业的股权变动却开始热闹起来。根据中原地产的统计，仅11月，房地产股权变动所涉及的金额已经超过500亿元。在分析人士看来，在多地楼市调控政策之下，房企融资压力加大，随之股权融资需求明显增加。与此同时，年底通过股权售卖来获取资金也成为部分开发商提升“成绩”的手段。

股权交易频上演

时至2017年末，开发商们开始“整理”自己的资产，有的抛售一些不符合自身发展的资产，而有的则选择趁机而入。11月14日，亿达发布公告将以44.6亿元收购瑞安大连天地项目的全部股权，涉及面积达到300万平方米；11月13日，上海联合产权交易所披露，中铁房地产集团华东有限公司拟转让中铁房地产集团苏州置业有限公司30%的股权以及13.6亿元的债券，挂牌价为13.73亿元。

而在此之前更有豫园股份宣布斥资258亿元，收购29家地产公司的股权、中海北京合营公司挂牌转让100%股权及债权的案例，该标的总资产价值超过13亿元。与此同时，石榴置业也拟出售上海公司100%股权，挂牌价格达到2.3亿元。

如此频繁密集的交易在各大股权市场频频亮相。根据中原地产首席分析师张大伟的统计，11月以来，涉及房地产企业的股权变动已经超过500亿元，在北京产权交易所挂牌的标的价值也已超过200亿元。

实际上，回望过往，去年“9·30”调控新政后，房企的股权也出现过一轮集中变动，彼时的案例有，万科53.95亿元入股融信在上海的静安地王项目；金科的子公司以23.51亿元收购青岛海尔地产集团有限公司旗下位于山东、青岛以及泰安的项目，所涉及面积达到57.16万平方米；更有备受关注的保利地产与中航国际并购案。

调控引发的买卖

在行业人士看来，一轮新的调控后出现一波股权买卖，这是有必然联系的。张大伟指出，今年楼市“金九银十”成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比下行，特别是一线城市，平均成交面积环比下调达到了13%，其中上海下调了35%，而同比数据下调更为明显，跌幅达到了51%。“楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，在这种情况下，部分企业也开始腾挪股权获得资金。”在张大伟看来，这是部分房企出售股权的原因之一。

也有不愿具名的行业资深人士称：“伴随着调控的深度发酵，各地楼市正在迅速降温。不排除已经有资金压力而被迫出售项目的案例。在资金压力逐渐增加的情况下，出于资金周转需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这就使得并购案例逐渐增加。”他判断，未来这一趋势会更加明显。

以光明地产为例，该公司从9月初开始，频频对外出售资产，分析其原因，与该公司的利润承诺有关，即三年利润总计35亿元，在距离2017年底的兑现日期越来越近时，光明地产选择出售资产来增加利润。

除此之外，房地产调控导致企业融资压力加大，而且面对调控下的市场，大部分主流房地产企业开始主动降低负债率，从而使用股权融资的手段也是另一个原因。

“大吃小”加速

值得一提的是，在这一轮股权变动中，房地产企业依据自身战略布局，主动摒弃一些不符合自身定位项目的案例也是不容忽视的。以华侨城为例，该公司在北京产权交易所挂出旗下北京侨禧投资有限公司将出售51%股权，这一举动被市场解读为，或与该公司的战略调整有关。据悉，目前华侨城已锁定文化、旅游、城镇化等产业为核心的战略定位，调整公司布局策略，减少纯住宅项目开发。?

还有一批公司是借助出售股份宣布退出房地产行业。有数据统计显示，今年初开始已有包括红豆股份在内的，超过20家上市公司发布公告剥离房地产业务。有分析人士认为，从目前行业格局看，房地产行业的集中度提升已成为必然，这使得一批中小型房企打起了退堂鼓，同时也为大型房企持续规模化发展提供了机遇。

“对于大型房企来说，收购股权的意义首先是获得土地资源，招拍挂市场土地价格高企，这让很多开发商动起了曲线拿地的心思，融创就是典型的例子；其次，通过加大土地储备，从而使得规模越做越大。”上述行业资深人士分析称。同策研究机构总监张宏伟也进而指出，随着楼市持续深度调整，行业内“大鱼吃小鱼”的现象会越来越多。