政策的长效与短效

（原标题：政策的长效与短效）

李一戈

谈起今年的房地产调控，最大的特点，很多人会说是“四限”，限购限贷限价限售。其中，限售是今年的创新。而且从一线城市向二三线城市扩展。

但我个人更倾向于认为，发展住房租赁市场的一系列政策，是更大的亮点。

其实，中央去年就出台了培育和发展住房租赁市场的通知，即《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）。但国土部和住建部及各地的全面贯彻落实，却是今年的事。一批省市先后发布了促进住房租赁市场发展的鼓励性措施。

突破点有几个方面：选择首批13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房；12个城市开展首批住房租赁试点；允许将商业用房改建为租赁住房；鼓励住房租赁的金融创新试点，包括发行REITs等；这些甚至可称之为重大突破。

举个例子。在土地管理法修改之前，集体建设用地的开发建设，有着极为严格的用途管制。此次试点允许利用集体建设用地建设的租赁住房，向城市居民开放，就是极具创新的探索。但它并未改变土地性质，主要收益也归农民集体组织。

目前来看，住房租赁市场的政策体系已初具雏形。当然，还有待完善。比如，住房租赁市场规模巨大，需要投入万亿级的建设资金，但收益率甚低。这就必须解决资金成本和退出机制。REITs是无可回避的选择。这仅靠设立资产专项计划和类REITs的小步试验，太过缓慢。这必须从国家层面来推动。REITs专项立法尚未耳闻，但殷切期望正在调研之中的《住房租赁条例》能在这方面提出具体的规定。

不时有朋友问：这个政策那个政策，你就直接告诉我吧，国家出了这么多的住房租赁政策，房价会不会降下来？

我当然理解朋友们的心情，尤其是还没有买房并准备买房的朋友。先说个人观点：中央和地方培育和发展住房租赁市场，初衷并不是降房价，但客观上有利于抑制房价的上涨。

各地政府正在大力增加租赁住房供应，且增幅相当可观。比如，部分城市出让的住宅用地，要求受让人（主要是开发商）100%自持。再比如，像北京市这样，集体建设用地上建设的租赁住房，早形成批量供应。

此前我说过多次，租赁住房是房地产市场的重要组成部分。有了稳定的租赁住房可供选择，年轻人就不必那么着急地非买房不可。这当然有助于缓和商品房市场的供求关系。买房的人少了，房价上涨的动力就弱了。

今年是住房租赁政策密集出台的第一年，形成有效的租赁住房供应需要时间，预计2018年各地在国有土地和集体土地建设的公共租赁住房，规模要大得多。

那么，发展住房租赁市场的真正初衷是什么呢？我个人分析有两个：一是解决刚需人群的居住问题。“住有所居”并不必然要买房，租房也是可行的。二是去投资化。你总不会说，租房住也是一种投资行为。发育的租赁市场是房地产去投资化的重要举措。

过去我们常常说租房“没有安全感”，既包括房东随意涨价等行为，也包括租赁住房所附着的教育等权利得不到保障。如今，各地政府以及上文提及的住房租赁条例，正在给租赁住房赋权，并鼓励和保障住房“长租”。

因此，发展住房租赁市场是一种着眼于长远的制度性安排，是改革和建立包括租购并举在内的新的住房制度的重要内容。你也可以称之为房地产长效机制。

既然是长效机制，就不宜期望它在很短的时间内发挥效用。比如，以为住房租赁政策一出来，房价就应声而降。但住房租赁政策体系的推出和完善，对抑制房价、稳定房地产市场确实能产生效用。因为预期从来是影响资产价格的重要因素。

这一点，也适用于正在研究推进的房地产税。虽然，你也可以寄希望于房地产税能立即降房价，但这个税种的主要功能，仍然是促进房地产去投资化，建立稳定的地方税源，阻遏贫富差距的扩大，而降房价的效用要排到最后。

如你所知，过往十多年，我国房地产市场一直以惊人的速度和规模增长，虽然有关部门花了很大力气来解决发展中出现的问题，但主要精力被持续上涨的房价及舆论被动牵扯了，机制和制度的改革和完善工作还不够。

着眼于短期，最多是解决短期的问题，却无法阻止产生新的短期问题；着眼于长期，是在一个更广阔的时长里，既解决短期的问题，又扼杀产生问题的组织性病灶。困扰我们多年的房地产潜在危机，也将在新的住房制度建立后逐步化解。(编辑 欧阳觅剑)