标的资产业务模式"双扩" 类REITs市场化创新不断

（原标题：标的资产业务模式“双扩” 类REITs市场化创新不断）

全国首单住房租赁类REITs（房地产投资信托基金）产品3日正式发行设立，并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让。这是我国市场发行设立的首单长租公寓权益型类REITs产品。我国市场首单美元基金的类REITs产品也于近期完成发行。

近年来，我国市场类REITs产品队伍不断扩编，业务模式也出现多种市场化尝试。业内人士判断，当前我国市场已经处在从类REITs走向公募REITs的关键节点。

新派公寓专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人，以位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的物业资产，产品总规模2.7亿元，期限5年。其中优先级产品规模为1.3亿元，获得AAA评级，发行利率5.3%。该产品不依赖主体信用，仅凭借公寓资产的租金回报和良好的物业增值预期，获得了优先级和权益级投资者的认可。

业内专家认为，长租公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的适合行业。住房租赁企业发行资产证券化产品，既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发展提供资金支持，也可以进一步促进企业强化管理能力、提升服务水平。

从国内首单交易所类REITs产品2014年在深交所推出以来，我国市场创新REITs产品队伍不断扩编。数据显示，截至11月3日，深交所已发行类REITs证券化产品13只，总发行规模298.4亿元。国内类REITs产品的标的资产类型也已包括了写字楼、购物中心、门店、物流仓储、公寓等。

除标的资产不断扩编，类REITs发行模式的创新也在同步推进。例如，我国市场首单美元基金的类REITs“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”（下称“ID Mall专项计划”）于近期成功发行，并将在完成备案后赴深交所挂牌交易。

“ID Mall专项计划”是具有权益型REITs属性的资产证券化产品，中信资本旗下基金作为发起人及基金管理人，渤海汇金证券资产管理有限公司作为计划管理人，发行规模为27.7亿元。该计划以湖南长沙悦方ID Mall购物中心为标的资产，采取分级结构，优先A档与优先B档证券分别获得“中诚信证评”给予的AAA与AA+评级，权益档未评级。

“ID Mall专项计划”也是国内首单脱离企业主体增信（或整租）的市场化创新尝试。

类REITs业务近年来的持续探索和稳步发展，不仅使其成为境内资产证券化业务的重要组成部分，也为我国市场推出国际标准REITs积累了法律交易结构、商业模式等经验，培育了投融资市场。

据业内资深专家判断，经过十余年的技术储备，当前我国市场已经处在从类REITs走向公募REITs的关键节点。未来可能出现以公募基金为载体的公募REITs，与以资产证券化为载体的标准化非公开REITs并存的局面。同时，类REITs以及公募REITs也有望从投行发行为主的业务模式，向以资产管理为核心的业务模式转型。

在中国资产证券化研究院REITs专业委员会主任委员李耀光看来，在正杠杆效应的带动下，REITs概念的资产证券化将成为一个蓬勃发展的结构金融业务领域。现阶段，类REITs产品除了继续作为企业融资的工具，还开始成为包括内外资地产私募基金、投资集团等的投融资模式的重要组成部分，类REITs的产品价值开始从融资向投资发展。未来，各类REITs产品可望进一步回归投资导向的本质，促进不动产金融属性与使用属性分离，带动持有和租赁共兴。