卢常乐:共有产权房还有哪些细则需要完善？

（原标题：共有产权房还有哪些细则需要完善？）

在北京和上海试点的共有产权房让社会“夹心层”群体欢欣鼓舞。

自2014年4月住建部确立6个共有产权房的试点城市以来，几个城市在试点过程中逐渐自成体系，且各有特色。即使同作为一线城市的北京与上海，二者间在定价模式、房屋处置权等管理细则中也同样存在着不小差异。

结合两地的试点经验来看，目前共有产权房在功能定位、产权比例、建筑标准及业主自主权等方面还有进一步完善的空间。

功能定位需明确

共有产权房是政府和家庭共同努力解决住房困难，相关的制度应遵循帮扶原则，避免权力寻租与居民投资套利。

在功能定位上，目前试点的几个城市之间主要存在两种差异。北京、深圳的共有产权房定位为政策性商品住房，具有保障性和市场性的双重属性。上海、淮安的共有产权房是从经适房体系中剥离而来，更加侧重于住房保障功能。

二者间的不同直接体现在共有产权房的价格上。北京的共有产权房从自住房演变而来，定价虽低于当地市场价，但上海、淮安两地的共有产权房价格与当地市场价的差距更大。

同样，由于这种差别导致共有产权房的准入人群也存在差异。

北京共有产权房可提供给非京籍人士，而上海、淮安则只供应本市户籍住房困难家庭。相比之下，《北京市共有产权房暂行管理办法》中明确将提供不少于30%的共有产权房源给本地工作的非北京籍家庭，保障覆盖面更加广泛。

上述两项差异的存在，反映出目前共有产权房的功能定位还存在探索的地方，两种功能定位之间的差异性还存在互补与调整的空间。

建立产权比例调节机制

产权比例是体现“共有”属性的关键所在。

目前北京和上海两地的做法也并不相同，上海从2010年开始便实行根据房屋定价来制定相应的产权比例，总体遵循的规则是房价越高，购房者所购得的产权比例越低的原则，目的是减轻购房者的经济压力。

而《北京市共有产权住房管理暂行办法》则规定将个人产权份额比例以5个百分点为一个档位，从50%到95%均分成10档。

但无论是北京模式还是上海模式，都可以更灵活。比如在初始产权阶段设定较为灵活的产权比例，让保障面最大化；后期可以考虑根据购房者的经济收入、住房支付能力变化建立可调整的机制。

这一点，国外的经验或许具有一定的参考性。在英国，购房者可以在25%至75%之间任意选择。同时，管理部门也会建立产权比例调整机制，购买共有产权的人可以根据自身的支付能力变化选择增加或者减少购买产权。

浙江大学公共政策研究院客座研究员夏学民指出，共有产权房的产权比例制度理论上是可以做到灵活调节的，个人与政府之间的产权比例可以从1%到99%之间灵活调整，这样在确保土地增值收益归政府所有的前提下，给市民一个可容忍的、可达到的住房价格。

因此，有业内专家建议，共有产权房的产权比例可以先设定一个购买的基础比例，购房人所持有比例在不低于该比例基础上，可根据自身条件自由选择产权比例。同时，在产权基础原则的基础上，能够允许购房者减持部分产权。

建筑标准与房屋处置权

上海的共有产权房更加注重通过控制建造成本，来降低购房家庭的买房压力。以浦东航头镇的瑞雅苑为例，2居室的共有产权房屋总面积仅65平米，且交付时为毛坯房。

相比之下，北京拟定的共有产权房规划建筑标准则更加关注购房者的宜居程度。不久前，《北京市共有产权住房规划宜居建设导则（试行）》文件出台，明确了“选址要交通方便”、“车位每户至少一辆”、“全装修交房”等规划建设标准。

除了建筑标准存在较大差异外，京沪两地的试点经验中对购房人的房屋处置权也有不同。

上海规定，在取得完全产权前不得出租、出借及购房按揭外的抵押行为，购房人的自主权受到严格限定；而北京的共有产权房则可以出租、可抵押，业主的自主权更大，但后期可能面临租金分配与债务如何偿还等尚未明确的问题。

通过在不同的共有产权房试点模式中找到平衡，汇总经验，形成可广泛推广的管理模式值得期待。