住房改革新方向指引房地产业 回归健康发展轨道

（原标题：住房改革新方向 指引房地产业 回归健康发展轨道）

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

党的十八大以来，在加强房地产调控的同时，房地产长效机制建设、住房制度改革全面起步。2016年底的中央经济工作会议，首次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的住房新定位，这成为长效机制建设、住房制度改革的总纲。党的十九大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。彰显了让住房回归“居住属性”、实现百姓“宜居梦”的改革导向，也明确了推进住房制度改革的目标，即包括外来人口等新市民在内，要让全体人民住有所居。唯有此，房地产行业才能回归健康发展轨道、行业与经济才能相得益彰。

改革开放近40年来，特别是“房改”20年来，我国住房发展迅速，城镇常住居民人均住房面积达到36.6平方米，超过发达国家的平均水平，不仅迎合了快速城市化期间，每年新增2000万左右城镇人口的居住需求，而且极大地改善了计划时期受“短缺经济”约束的住房需求，城市面貌和公共服务也因为房地产发展而大为改观。但是，近几年来，房地产有偏离居住和民生属性，滑向资产和金融属性的迹象。

根据国家统计局的数据，截至2016年底，我国有2.45亿城镇外来人口。由于缺乏稳定的、相对体面的、低成本的居所，这部分城镇化“生力军”，目前多数在城镇处于“漂”的状态。2016年，我国常住人口城镇化率高达57.35%，但户籍人口城镇化率仅41.2%，与前者相差16个百分点；集中外来人口近50%前30大城市，二者更是相差了20-40个百分点。

目前，大多数城市，户籍人口的住房自有率可以达到70%左右，很多三四城市高达90%左右。因此，住房问题主要集中在非户籍人口等新市民。住房供求错配，就需要改革现有的住房制度。“租售并举”、“先租后买”，这是堪比1998年“房改”的我国住房领域又一次重大的制度创新。

2016年，我国农民工月均收入仅为3275元。但是，根据链家地产统计，当前大城市商品住房套均平均租金超过3000元。

租金高、不体面、不稳定，导致新市民无法结束“漂”的状态而“安顿”下来。“租售并举”、“先租后买”及渐进实现的“租售同享”，这是新市民结束“漂”的状态、安顿于城市的重要路径。相比较“漂”，“安顿”最大的不同，就是预期改变了。“漂”意味着随时可能离开，“安顿”则意味着，未来较长的一段时期内，将会在这里工作和生活。

新市民体面、低成本、稳定地“安顿”下来，也意味着被买房积蓄、就业地城市消费和决策行为“短期化”、无望融入城市而将积蓄寄回乡下（建房或为养老储备）等无法在城市实现美好生活的消费诉求，将会被释放出来。

从调研看，凡在城市居住3-5年的，多数人会举家迁往城市或在城市组建家庭，并想方设法买房，这就是在城市“扎根”。因此，十九大报告中，对于住房新制度，除了租售并举，还提出“多主体供给、多渠道保障”。由于收入限制，新市民中短期内购买商品房有一定难度，近期京沪大规模建设、得到住建部高度评价、提出“希望形成可复制、可推广试点经验”、“政府让利、市场建设”的共有产权住房，已推广至深圳、厦门、福州、海南等地，这就是“多主体供给、多渠道保障”的一个类型。

收入水平提高后，新市民还希望拥有完整产权，甚至更高质量的居住。因此，除了壮大租赁、实施共有产权及对最低收入人群的保障外，还有市场多主体、多层次供应的商品房和租赁房。总的来说，上述新的住房供应制度，能够契合新市民为主体的多元化住房需求，住房才能回归居住属性、全体人民才能住有所居。新市民“扎根”城市以后，不管是改善居住条件，还是追求更好的城市生活，消费需求将会明显释放，并且带动交通、教育医疗、休闲娱乐等基础设施和公共服务需求发展。

上述路径的住房制度改革，不仅确保楼市不会大起大落，还能确保以有效需求代替无效的投资投机需求，让高房价渐进“软着陆”，这是房地产行业健康发展的唯一选择，也是房地产、新型城镇化、经济增长相得益彰的体现。

目前，“3个一亿人”战略中，“1亿农业转移人口在城市落户”将在2020年实现，届时户籍人口与常住人口城镇化率将缩小2个百分点。下一个5年是进一步深化改革的5年，在住房领域，土地制度改革、住房供应制度改革将会取得更大进展，配套改革（如户籍制度、社保制度、金融制度、公共财政建设等）也将同步推进。

到2030年，“3个一亿人”战略将全面实现，我国城镇化水平将达66%，还将新增城镇人口3亿左右。届时，住房居住和民生属性进一步彰显，房地产行业步入健康发展的轨道，与经济也将更加协调。