“优帕克模式”：短线变长线掘金租赁市场

（原标题：“优帕克模式”：短线变长线掘金租赁市场）

近日，消息显示证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs（不动产投资信托基金）产品制定相关的政策法规，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

国内知名公寓管理公司优帕克集团董事长李静近日表示，REITs的出台为运营商带来了一个资产证券化的工具，一方面未来在中国债券市场健康化发展的情况下，优帕克这样的企业会有更多的机会持有物业，获得盈利，另一方面由产品、IT和服务体系组成的运营能力才是让物业增值的关键因素。

有研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。在李静看来，租赁市场远未进入“战国”时代，虽然入局者众多，但各方仍在摸索。

她认为，租赁市场的运营商更需要为客人提供“家”的感觉，产品和服务更为个性化和非标准化。这样虽然会远远超过标准式服务公寓的运营难度，但优帕克在业内独创平台化模式，通过整合各方专业能力提供大量增值服务，赋能租赁市场。

四个维度、三大体系加持

有着15年国内长租公寓市场运营经验，李静认为对于租赁市场运营商来说，产品体系、服务体系和IT体系是核心竞争力，同时也是挑战所在，需要时间、团队、资本和品牌的积累。因为优帕克针对的中高端租赁属于高消费，在这种非冲动型消费的情况下，对三个体系的考验将会更加严峻。“如果你能突破，比别人走得快走得好，那就是竞争优势。”

以产品体系为例，优帕克提供了多元化的产品以满足不同租客的需求，例如优帕克与上海地产集团共同打造的地产优家，定位为白领人才公寓，价格段位在3000至5000元，成都阿玛尼艺术公寓和处在重庆核心板块的解放碑181项目则更多地是为世界500强企业高管量身定做。

服务体系方面，优帕克为租客提供脱胎于五星级酒店的高标准服务，包括租户入住前的459项房况检测，水电系统和室内装潢、上门服务等服务内容。对优帕克服务式公寓来说，安全、卫生、舒适度和便捷度是优帕克产品的研发迭代方向。

有观点认为，长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

对此，李静表达了不同观点，租赁行业所在的房地产领域主要盈利点包括投资（重资产）、持有时间、运营和平台四个维度，事实上利润非常丰厚，机会太多。

她认为，投资本身就是一种机会，租金房价年年上涨带来盈利，然后通过产品体系和增值服务的不断叠加，为房子增值。优帕克是中国首个把酒店五星级服务放到了私人住宅的公寓运营商，包括保洁打扫、更换毛巾、班车、维修、送水、烫衣服等一系列服务内容，比传统小业主多了标准化服务，比酒店多了更多的产品选择，属于高性价比的第三种产品和服务。

她表示市场上有很多小运营商做了一些比较简单的房间更新和增值，但并没有围绕四个维度来做，抗风险能力会较低一点。优帕克的模式可以形容为本地化O2O，把短线的“租房子”入口，通过为租客和房东提供大量增值服务，变成了长线的“租生活”平台。

橄榄型市场潜力

李静直言，租赁市场属于橄榄型，即高端和低端特别多，但优帕克这样月租5000元至25000元月租金的运营商并不多，而中间段则正是目前消费升级趋势下有很大增长空间的地带。优帕克针对客群为愿意拿出收入的30%甚至更多用来付租金的中产人群。 “我们主张的还是行所至、家所在，希望租客住的是一个家，而不是一个兵营、学校或宿舍。” 

对于城市的布局选择上，她表示，一定在调研后认为值得去做，可以消化一定房源的前提下才会去布局该市场。而对于市场需求的判断，则看当地消费群体的流动性情况，例如从各种企业里调研有无需要住这样房子的用户，他们目前的租赁环境如何，此外还会看规模以及会不会盈利。

李静透露，目前优帕克集团的国内客源已经过半，而2009年收购的一站式涉外服务平台Maxview则为其带来了大量的500强企业客户，帮助其在市场上快速扩张。目前，中国租赁市场在政策法规、运营环节、市场教育等方面还有待完善，专业化，信息化，金融化则是未来的发展趋势。

AD