国家级住房租赁条例或加速出台 相关概念股迎风起舞

2017-10-18 15:12:00 来源: 证券市场红周刊 举报
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(原标题:国家级住房租赁条例或加速出台 相关概念股迎风起舞)

《住房租赁管理条例》立法正在加速。近日,国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组,赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。

据媒体报道,中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,《住房租赁管理条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规,进一步凸显了建立租售并举长效机制,加快租赁市场发展的重要性。同时,立法中如何规定租售同权及如何设计鼓励机构进入租赁行业的相关制度值得关注。

据悉,《住房租赁管理条例》将对租赁行为各方权责进行认定,对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范,同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。

受此消息消息,早盘租售同权逆势爆发,世联行率先涨停,昆百大A、三六五网紧随其后,市北高新、国创高新等纷纷走高。

“租售同权”同什么权?

户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度,目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩,拥有户籍可以享受当地包括教育、医疗、社会保障等各种公共服务的权利。由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。

“租售同权”的影响几何?

中银国际认为,在房产调控政策将会长期存在的预期下,房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正,近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜,配套制度和国企资源也将会跟上,这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。

房价:租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

投资:在各种因素的共同作用下,租售同权对房地产投资并无太多负面影响。就2017年而言,在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下,中银国际对房地产投资实际完成情况并不悲观,预计在几轮强力调控政策的影响下,下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平,不会对经济稳定增长起到拖累作用。

租金:随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多,长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势,政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。

人口:类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设?较高门槛,在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩,降低外来人才生活成本,帮助外来人才解决后顾之忧,增强城市亲和力,提高对人才的吸引力。

制度:此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台,同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据,这将为规范租房市场打下较好的基础,为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。另外,租房相关信息规范化后,还可以与未来将出台的房产税、不动产登记制度进行对接,同时还能与金融部门联动,为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。

相关概念股:

华鑫股份:除旧迎新,万象更新

公司参股子公司上海力敦行房地产经纪有限公司注册资本500万元,主营业务为房地产经纪等。

2017年3月19日下午,华鑫股份发布2016年年度报告,报告期内实现营业收入6.09亿元,同比+66.79%;实现归母净利润1.54亿元,同比增长+18.27%;EPS为0.29元,ROE为7.83%。

房地产去历史库存带来业绩增长。报告期内公司实现收入6.09亿元,同比+66.79%。细分来看,房地产献了4.88亿元的收入,同比+67.65%,主要来源于上海金桥金领之都园区办公物业以及部分存量物业的销售面积的增加;房地产业务成本仅同比+6.41%,主要因为本期销售的是存量房产,账面成本远低于市价。最终本期房地产业务毛利达到3.30亿元,同比大增151.87%,构成业绩增长的主因;房地产业务毛利率为67.65%,比去年增加20.74个百分点,达到7年以来的最高值。

期间费用率有所上升。报告期内,公司销售费用为1934.82万元,同比+87.54%,主要因为销量增加带来销售咨询费及营业推广费增加719.13万元;管理费用为9933.14万元,同比+90.19%,主要因为上年新收购的奥伦实业子公司本年全年并表造成折旧费用增加1093.43万元,以及受托管理业务相关人员扩充导致职工薪酬增加2237.44万元;财务费用为6004.09万元,同比+117.45%,主要因为本期借款增加导致利息支出增加1676.10万元,以及结构性存款减少导致利息收入减少1559.49万元。

未置出物业租金收入稳定,构筑业绩底线。得益于接近100%的出租率,公司物业出租收入保持稳定,2016年金领之都A区和商城路项目合计取得租金收入6366.42万元,同比+0.14%;华鑫海欣大厦出租率为97.81%,同比微降0.21个百分点。在行业租金回报率不发生重大改变的前提下,持有型物业估值将维持在20亿元以上,上市公司未来可根据公司的战略规划经营使用该类资产,为业绩提供弹性和保障。

拟置入华鑫证券业绩优于行业平均水平,并站上IPO和可转债扩容的风口。2017年3月2日,华鑫股份收购华鑫证券100%股权获无条件过会,重组完成后公司主营业务转为证券业,不再从事房地产开发业务。根据年报,华鑫证券2016年营业收入和净利润分别为14.69亿元和2.82亿元,同比分别-33.23%和-45.34%,优于行业平均水平。华鑫证券的亮点在于与与摩根士丹利合资经营的投行业务,对项目的执行完全依照摩根士丹利全球平台的高标准,自成立以来先后为国家电网公司、深圳地铁集团等大型国企发行债券或股权融资,展现出超越自身规模的承揽能力。2017年至今摩根华鑫证券共承销可转债50亿元,同比+566%,承销其他债券91.83亿元,同比+13.37%,并储备了2家IPO项目,随着IPO和可转债扩容,其2017年投行业务收入有望接近5亿元。

控股股东资源丰富,带来产融整合与国企改革想象空间。华鑫证券的控股股东上海仪电集团主打信息+不动产+非银三大新型产业框架,致力提供智慧城市解决方案;以华鑫证券为代表的非银金融板块负责向智慧城市项目提供资产证券化、资产管理、融资租赁等多方面的服务,产融结合空间较大,业绩不“靠天吃饭”。近期,上海国资委下发了《上海市国资委党委2017年工作要点》,通过逐条比对,我们发现集团已在推进国有经济有质有效增长、发展混合所有制经济、推进开放性市场化重组、推进科技创新等多个方面走在改革前列,并在员工持股和股权激励上有改革机遇。

非净资本业务强劲,享受高估值,维持“增持”评级。华鑫证券置入时,PE和PB分别为21.49倍和1.60倍,低于可比公司;重组完成后,公司总股本10.61亿股,预计2017/2018年公司营业收入为15.69亿元/18.40亿元,同比+157.49%/+17.25%;归母净利润3.39亿元/4.77亿元,同比+119.74%/+40.76%。对应PE分别为45X、32X,PB2.5X、2.39X。考虑到公司房地产价值低估、未来出售可释放的业绩弹性,给予“增持”评级。

风险提示:投行储备项目不足,市场下行风险。

张江高科:加快转型科技投行,打造创新服务平台

公司主营业务包括房产租赁。

2017上半年公司实现营业收入4.96亿元,同比减少57.89%;归母净利润3.10亿元,同比增长6.82%;EPS0.2元,加权平均净资产收益率为3.70%。

营收大幅减少,净利润微增。公司原合并范围内子公司上期末出售部分股权后本期不再列入合并范围,导致公司营业收入同比减少2.11亿元;公司房地产销售收入同比减少5.2亿元,较上年同期减少了84.22%,房地产业务毛利减少2.87亿元。公司由传统的工业地产开发商向高科技企业时间合伙人转型,加大对园区持有物业的保有力度,故减少了房地产的销售。2017年6月末,公司可经营房地产面积119.62万平方米,同比增长加39%;公司房产业务取得租金总收入3.2亿元,同比增长13.23%。公司上半年投资收益3.2亿元,较去年同期增加111.55%,投资收益的快速增加带动公司归母净利润实现微增。公司科技投行转型已见成效,股权投资逐步进入收获期。

加快科技投行转型,迈向专业基金管理人。2017年上半年,公司突出“房东+股东”、“股东引房东”角色,加快海外专家楼的改造工程,建成后将为园区提供362套高配全智能化管理公寓;公司895创业营海选项目约1100个,入营项目162个,获风险投资68个,获信贷授信38个,项目总估值100亿元,为公司投资提供了优质的项目储备。公司参与发起设立总规模300亿元的上海市科技创新股权投资基金,服务国家战略新兴产业发展,首期公司已出资5亿元。公司与深圳星河控股联合设立张江星河基金,首募规模达1亿元,由子公司上海张江浩成创业投资有限公司管理。公司实现从投资基金参与者转变为投资基金管理者的跨越,构建完整的PE投资链条。

摆脱单一融资渠道,走向多元化。公司探索融资产品创新,目前双创专项债务融资工具20亿元已被协会接受注册,该融资工具可突破传统融资工具募集资金的用途限制,部分资金可用于以股权投资或委托贷款的形式投入园区内的科技型、创新型企业,为公司转型提供了充裕的资金支持。公司融资渠道由单一银行融资走向多元化,资金使用也更为灵活。

首次覆盖,给予“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.58元、0.67元和0.82元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为29.97倍、25.95倍和21.14倍。

风险提示:投资收益不及预期;货币政策收紧。

明牌珠宝:业绩超预期,毛利率提升与业绩补偿收入贡献业绩

2015年12月份,公司拟出资7亿元通过受让,增资取得好屋中国25%股份,好屋中国是国内领先的房地产电商平台和全民众销平台之一,截止至2015年9月30日,好屋中国已完成了全国62个大中城市和4个海外城市的布局,公司业务涉及一手房、二手房、社区以及与房产相关的金融服务产品。交易方承诺,2016-2018年度好屋中国扣非后净利润分别为18000万元,25000万元,32000万元;2016年9月26日晚间公告,公司拟向交易对方支付现金7.2亿元并以10.55元/股发行1.59亿股,作价24亿元,收购苏州好屋75%股权。交易完成后,公司将持有苏州好屋100%股权。

公司发布2017年中报,归母净利润同比增长33.80%。

8月18日晚,公司公布2017年中报,1H2017公司实现营收18.75亿元,同比减少4.51%;实现归母净利润5583万元,同比增长33.80%,折合全面摊薄EPS0.11元;实现扣非归母净利润4503万元,同比增长94.63%。公司业绩超出一季报时提供的指导区间范围,也超出我们此前预期。公司对2017年前三季度净利润增长的预测区间为45.86%-75.03%。

公司主营业务分产品看,黄金/铂金/镶嵌/银制(饰)品/其他分别实现营收16.04/0.97/1.30/0.08/0.36亿元,同比分别变化-6.68%/-4.92%/38.6%/-44.46%/6.63%。

单季度拆分看,2Q2017公司实现营收7.61亿元,同比增长11.1%,而1Q2017营收同比减少12.87%;实现归母净利润3471万元,同比增长154.86%,而1Q2017归母净利润同比减少24.85%。

综合毛利率上升1.55个百分点,期间费用率上升0.35个百分点。

1H2017公司综合毛利率为10.93%,较上年同期上升1.55个百分点其中黄金/铂金/镶嵌/银制(饰)品/其他业务毛利率分别为8.18%/16.92%/28.70%/46.68%/45.51%,同比分别变化1.13/7.69/-3.34/17.99/-12.55个百分点。

1H2017公司期间费用率为8.14%,较上年同期上升0.35个百分点,其中,销售/管理/财务费用率分别为5.47%/1.34%/1.32%,较上年同期分别变化1.14/-0.17/-0.61个百分点。

携手知名IP打造新品改善毛利率,收到业绩补偿款增厚业绩。

报告期内公司继续深化与知名IP电视剧的合作,推出具有年轻化、个性化特色的产品。新品方面注重非素金产品及男士产品,有效拓展目标客户群体,提升了毛利率水平。此外,由于公司持有25%股权的苏州好屋2016业绩不达承诺,公司于2017年5月16日收到业绩补偿款4597.45万元。

调整盈利预测,维持中性评级。

考虑到苏州好屋业绩补偿款对2017年业绩的增厚,我们调整对公司2017-19年全面摊薄EPS的预测至0.15/0.12/0.14元(之前为0.10/0.12/0.14元)。但由于公司收入端增速未见明显改善以及估值较高等因素,我们暂不调整对2018、2019年的盈利预测,维持中性评级。

风险提示:

居民消费增速未达预期,新款产品市场认可度未达预期。

netease 本文来源:证券市场红周刊 责任编辑:王晓易_NE0011
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