嘉兴加速与上海周边联动 楼市长三角都市圈效应渐显

（原标题：嘉兴加速与上海周边联动 楼市长三角都市圈效应渐显）

本报记者 唐韶葵  实习生 张旦珺 上海报道

10月11日，中国政府网发布文件指出，国务院原则同意《嘉兴市城市总体规划（2003-2020年）（2017年修订）》（以下简称“总体规划”）。

总体规划对嘉兴到杭州和上海的轨道交通进行了部署。分析人士认为，国务院批复嘉兴城市规划，推动嘉兴全面接轨上海，一方面有利于缓减上海的楼市压力，一方面也表明了长三角首个都市圈联动效应正加速形成。

同策咨询张宏伟指出，上海对接嘉兴轨道交通给楼市带来的影响，将不亚于上海与昆山的轨道交通对接。交通条件的改善，对于上海人口外溢、都市圈人口导入有一定积极作用。但他指出，都市圈的健康发展需要有人口导入与产业输入。以东京都市圈发展经验为例，在产业没有疏导出去的前提下，反而造成外围都市圈人口又向东京集聚。因此，尤其在优质的医疗、教育资源都集中在上海的前提下，配套优势能够适当转移出去，才有可能实现人口疏导。

轨交加速城市群联通

嘉兴市与上海市的加速联动始于今年年中。2017年6月，浙江省发改委印发《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区实施方案》。2017年7月，《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区行动计划（2017-2020）》（以下简称“行动计划”）出炉，指出要推动打造浙沪一体化交通体系枢纽地，推进“四网一空港一枢纽”建设。

具体而言，嘉兴计划新建2条上海都市圈区域铁路工程，力争基本建成沪乍杭铁路（嘉兴段），开工建设通苏嘉铁路，贯通沪杭高铁和沪苏湖高铁。谋划推进3项城际通勤对接工程，积极谋划平湖连接上海金山支线轨道交通工程。

公路方面，加快推进杭州湾跨海大桥北接线二期工程等项目，做好320国道改造线位方案研究等工作，进一步畅通公路对接。公交方面，加快推动与上海毗邻区域公交常态化运营，2017年新开通2条（含）以上。航道方面，加快“三横三纵一通道”内河高等级航道及浙北集装箱运输通道建设，深化推进杭平申线航道改造工程、湖嘉申线（嘉兴段）二期等项目。港口方面，扎实推进与上海港、宁波舟山港协同发展，实现通关一体化运作。

交通之外，嘉兴还计划在信息基础、公共服务、教育领域、卫生领域、社保文化领域深化与上海合作，推进产业、创新、人才三大重点合作平台对接。

根据规划，此举旨在发挥上海区域中心城市的辐射带动作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道，这次规划强调了嘉兴和周边城市联系的思路，交通设施的改善将起到积极作用。实际上嘉兴楼市在今年相对活跃，这和长三角的市场活跃有关，但很难说是嘉善县（江浙沪交汇处）自身独特的因素而带来的活跃。不过通过本次规划，嘉兴后续交通配套设施的完善会为其城市投资和居住价值加分。但有一点需要关注，即如果出现各类炒作投机行为，那么类似嘉善县启动限售等调控措施，也有可能发生。

疏解上海楼市压力

都市圈是一个国家和地区经济最活跃、最重要的区域，健康的都市圈发展对缓解特大城市住房短缺、城市公共服务供给不足、环境恶化等城市病有重要作用。

以东京都市圈为例，根据2014年国家发改委和小城镇改革发展中心的报告，东京都市圈大致是以东京市区为中心，半径30-50公里的范围。2010年，东京都市圈总人口约3561万人，占全国人口的27.8%；GDP占日本全国的三分之一。城市化水平达到90%以上。

为缓解中心城区人口压力和疏解城区功能，东京都市圈发展过程中进行了大量的新城建设。其初衷是为解决中心城区人口的居住难题，而到中心城区的通勤时间不宜过长，因此交通建设十分重要。据分析，日本的城镇化与城际轨道交通建设是同步的，从港北新城和柏叶市到东京市内，乘城轨30公里左右的距离，大概需要一个小时。

从人口空间分布看，东京都市圈大致可分为核心区、近郊区和远郊区。根据中国社科院人口所2016年发布的人口与劳动绿皮书，上海外环内土地面积为630平方公里，中心城人口密度为14524人/平方公里（2000年），高于东京都市圈核心区人口密度。绿皮书表示，从整体规模来看，上海都市圈人口总量已经接近东京都市圈，位居全球第二。从相关人口增速来看，上海都市圈人口总量将在最近3至5年内超过东京都市圈，成为全球第一大都市圈。

上海都市圈的概念在去年被正式定义。2016年8月，《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》（以下简称《规划草案》）向社会公示，根据规划，未来将构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“1+6”上海大都市圈，形成90分钟交通出行圈，突出同城效应。

《规划草案》显示，至2040年上海人口调控目标为2500万人左右，并要求全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内，实现“负增长”。周边中小城市的发展对中心城区的人口高度膨胀有疏导作用。

前述分析师指出，此次国务院批复嘉兴进一步对接上海，利于缓减上海的人口膨胀，释放楼市压力。上海都市圈外溢价值凸显，周边城市也有望迎来新一轮的发展。

同策咨询发布的《长三角经济圈房地产市场研究》就指出，作为全国最大的城市群体，经济效益高、要素流动快的区域，2011-2015年间长三角经济圈第二产业和第三产业占比都优于全国，并逐渐实现了产业升级（从2014年起第三产业占比超过第二产业占比）。产业导入与人口流入促进了都市圈的形成。2014年开始长三角经济圈房地产（住宅）开发投资增速赶超全国水平，但房地产市场出现分化，上海以主导地位领先其他区域，省会城市南京和杭州紧随其后。在经济和人口的双重作用下，长三角经济圈的房地产市场以人口拉动为主导，区域内人口驱动房地产需求的过程逐渐被强化。

嘉兴的经济与楼市发展也正受到上海的外溢作用影响。张宏伟认为，今年嘉兴楼市可以说是进入“高房价、稳成交”的“新常态”。据统计，嘉兴今年已出让的17幅宅地平均楼面价达6648元/平方米。不论是市中心，还是秀湖、高铁、湘家荡等热门板块，乃至边缘的乡镇地块，都受到高度关注。

（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）