海南发布楼市新政 70%以上购房者为候鸟型客户

（原标题：海南发布楼市重磅新政，想买房过冬的外地人彻底懵了！）

近来南昌、西安、厦门、海南等地纷纷出台楼市调控政策，其中海南9月29日出台的“停批100平以下商品房”的政策则让投资者们心碎了。

海南省住建厅回应称“并非一刀切”，面向本地居民，可以定向供应多种套型面积的住宅。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉每日经济新闻，海南停批100平以下的商品房主要是为了改变度假地产的产品结构，有效遏制候鸟式居住的空置现象，提升旅居效率和效益；未来100平以下的产品更多将转变为租赁房，提高利用率。

海南住建厅称“并非一刀切”

9月29日，海南印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》称，各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，100平米以下的商品房多是流通性较好、投资客喜欢的产品，此次海南房产政策出台主要是让当地楼市稳定地发展，对商品公寓、海景公寓产品影响较大。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端分析称，或会令海南楼市降温，且会使外来需求减少、价格增长放缓、城市服务及市政配套压力缓解。

但外界对“停批100平以下的商品房”政策还是有些疑问。

对此，9月30日海南省住建厅有关负责人表示，该政策并非是“一刀切”。面向本地居民，则可以定向供应多种套型面积的住宅。其中，自住型商品住宅、共有产权住宅是指带有一定保障性质、面向本地居民供应的低于市场价的商品住宅，居民可拥有完全产权或部分产权，并长期拥有居住使用权。

此外，海南省住建厅有关负责人认为，从目前海南房地产开发的实际情况看，很多企业为迎合市场，开发了大量的小户型商品住宅，并将大部分卖往岛外市场。这样一来，岛外更多的“候鸟型”人群来这儿季节性居住，给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。

70%以上购房者为“候鸟”型客户

大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。

按三亚市旅游局的统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。

而2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示，海南购房者中71%来自岛外，其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象凸显。

同时，链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

海南省住建厅相关负责人表示，此次停止小户型商品住宅建设，提高商品住宅套型面积，在海南实行开发规模总量调控的情况下，可以降低入住人群规模，缓解基础设施和公共服务设施压力，提升居住环境质量。

在张晓端看来，同样供应量下套数减少，对应的迁入地人口规模得以控制。

据海南省统计局公布的2017年1-8月海南房地产运行数据显示，1-8月海南房屋销售面积1602.47万平方米，同比增长69.5%。前8月，海南省房地产开发投资额达到1252亿元，同比增长14%。

张晓端认为，此次政策的出台或会令海南楼市有所降温，大量的外来需求导致房价水涨船高，在同样总价支付能力下，小面积套型的单价承受力会更高，而对应单价的提升也进而推高市场均价。现在限制满足外来需求的供应面积，意味着一方面外来人口的置业门槛相对提高，另一方面相对较大的套型总价已经不低，再实现单价的快速增长就更难。 张晓端认为，未来海南100平以上的置业人群要么更具有经济实力，要么有更坚定的迁徙的意义，还会利好海南岛的经济。

调整优化房地产业结构

近年来，海南房地产商品住宅新开工面积、销售面积都有所增长，但部分项目严重侵占了海岸带、中部生态核心区、滨水(湖库)地带、重点景区、水源地等核心资源，甚至对生态资源造成不可逆的严重破坏。

就在9月28日，海南出台了《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目；对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理等。

记者了解到，早在2016年2月海南省就出台了“两个暂停”房产调控政策，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市，实施暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地供应，暂停新建商品住宅项目规划报建审批的政策。

此外，海南省近几年也不断出台系列相关政策促进房地产业提高产品品质和开发水平。例如，从2015年11月，海南已经停止批准套型建筑面积在60平方米以下（含60平方米）的商品住宅建设，三亚市也将商品住宅最小套型建筑面积提高至80平方米。

海南省住建厅相关负责人介绍，从近两年的摸索经验看，控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。