【修改中】这家共享办公宣布赚钱了，方糖小镇的故事从“收租”讲起

几天前，估值超过10亿的两家联合办公“优客工场”与“方糖小镇”宣布达成合作——他们将互换股份，成立合资子公司共同运营，未来还会打通会员体系。

双方没有透露互换了部分股份的比例，优客工场董事长毛大庆兼任新的合资公司董事长，方糖小镇CEO万里江兼任CEO，虽然交换了股权，万里江反复强调这次并非合并“我们是联合体。商业运行上，两家公司仍然是独立的商业运行经济体。”

这个时间点耐人寻味。就在一周前，优客工场才陷入了一场与行业巨无霸Wework的官司，Wework以侵犯商标为理由，给了刚刚进入洛杉矶的优客工场一个“下马威”。

在发布会上，优客工场董事长毛大庆否认了这是一种“抱团取暖”的说法。“我们认为这个行业其实在上升过程中，不是说我们俩过不下去了，完全没有这个必要。”毛大庆说。

对优客工场来说投资入股与战略合作都不是新鲜事，作为一家最受资本青睐的联合办公空间，你可以在多场战略发布会上看到优客工场的身影。

从估值来看，估值200亿美元的Wework与70亿人民币的优客工场还不在一个量级，而前者所建立的10万＋全球会员体系是同行们难以企及的。对于在国内初具规模、开始走出海外的优客工场来说，培育新的市场与面对来自 Wework 的压力，这些都才刚刚开始。

“我们现在谁都不冷。”方糖小镇CEO万里江表示。在宣布合作的几天前，万里江接受了钛媒体专访。关于“共享办公”的盈利模式是什么、到底“路在何方”，他有了更清晰的认识。

联合办公空间融资（据克而瑞数据库）

联合办公空间融资时间表（据克而瑞数据库）

根据第三方机构克而瑞发布的报告，效仿Wework的联合办公在中国出现两年连，融资、合并的消息不断，风口一直都在，跟快车民宿不同的是，当“共享办公”在中国落地，人们至今还在讨论“它到底是什么”。

一家公司为什么要选择与别家“共享办公室”？在钛媒体T-EDGE 科技生活节上，万里江把原因总结为，找到更多的合作，建立更多的情感连接，而目前方糖小镇的25家门店中，有22家位于上海的核心区域，平均出租率90%以上，密集开店形成网络，在创业者群体内形成品牌影响力，这些则代表了联合办公在打造社群时的一种方法论。

据万里江透露，方糖小镇的租户中创业公司与非创业公司各占一半，目标客群定位为泛互联网公司及文创公司，他们对于办公环境更为挑剔，内心孤独，渴望社交与情感陪伴。

曾经运营文创园时积累的观察与人脉促成了方糖小镇，据悉，该平台每年举办近3000场的活动，这些各类主题活动面向会员与非会员开放，同时成为方糖小镇吸引目标客群的流量入口。

孵化器，社区，空间运营商，联合办公的多重身份让它与传统写字楼区别开来，移动办公人士和创业者的出现给办公空间开出了新订单，这也就成了方糖小镇在创立之初的契机，为创业者提供陪伴，满足星巴克实现不了的办公需求。

在中国这个需求有多大？跟正在进入中国的Wework比起来，国产联合办公们有多少胜算？在回答这些问题前，我们可能首先要清楚的是，联合办公在中国都是怎样实现盈利的。

活下来的，靠什么活下来

由于供应过剩，在2017年初，联合办公经历了一波关店合并潮，we＋酷窝合并，无界收购富空间，草率入场的玩家们吃到了苦头；他们也在告诉后来人，这并不是一件“出租工位、躺着收钱”的美事。

在万里江看来，经过一轮淘汰存活下来的联合办公们基本可以归为这两种：要么是地产商出身，如优客工场和SOHO3Q，他知道怎样低价拿地；要么是设计师出身，他懂得控制装修成本。

而这归根结底都在说明一个事，既然你要把房子租出去，性价比和毛利率才是关乎生死的大问题。

“方糖小镇的租售比（单工位成本除以单工位售价）可以达到50%，这在业内绝对属于领先。”相比于行业平均的60％到70%，万里江显得自信满满，他预计2018年上半年可以实现社区总盈利。

看起来和地产商设计师二者都无关的方糖小镇的优势在于，近10年的文创园运营经验，每到达一个核心城市的核心区域（如北京国贸），团队人员会去展开调研，录入写字楼盘字典（数据库）。随着楼盘信息的动态更新，数据库会给出区域内性价比最高的项目（类似快捷酒店选址）。

与其他需要价格战和砸钱运营的共享行业不同的是，目前在中国一线城市CBD的写字楼存量是足够的，即使是看中了同一地段的不同联合办公品牌也不存在竞标的问题——大不了你要10楼我要11楼。

经过两年的试验，方糖小镇的装修设计开始标准化，功能分区模块化，把流动办公区与私密空间分隔开......

“出租率，租售比和运营成本，遇到一家联合办公你去问他这三个数字就好了。”万里江说，意思是说，一家联合办公首先应该在租金上有利可图。

据Wework的公开资料，2014年租金收入占到了总体收入的93.33%，融资报告中预计在2018年整体租金收入会占到整体的87.27%。服务型收入从6.67%增加到12.73%。

尽管谈到未来，联合办公们会提到会员体系、企业级服务与技术输出，但收租问题才是他们要跨过的第一道槛。（本文首发钛媒体，记者/宫赫婧）

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