李宇嘉：商品房和保障房 如何共享公共服务

（原标题：商品房和保障房 如何共享公共服务）

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

近期，北京和深圳一些混合居住的小区，屡屡爆出商品房业主和保障房住户争花园、停车位等现象。其中，北京丰台区西三环，以“限地价、竞配建（保障房）”建设的项目——西宸原著（保障房部分称为玉璞家园），近日发生的“隔离墙”事件引起极大关注。

目前，该项目商品房业主认为，自己花5-8倍于保障房的高价购买商品房，且承担保障房建设成本、土地“招拍挂”成本，还缴纳3倍于保障房的物管费，理应享有商品房小区更优质的公共资源，商品房与保障房应“分区管理”，拆掉隔离墙，小区品质和价格必打折扣。但保障房业主认为，自己受到歧视，居住品质无法保障。之所以，保障房容积率、绿化率、公共空间、基本配套等不达标，就在于开发商压缩保障房空间，满足商品房业主的需求。

对此，北京住建委要求，同一小区不得分割管理，现有隔离墙、铁栅栏或绿化带必须在8月31日前拆除。不过，最后期限已过，西宸原著“隔离墙”事件仍无解。未来，大城市商品房配建公租房、共有产权房、租赁房等保障或政策性住房已是常态。另外，社区管理固然要强调“租售同权”，但物权保护也是“天道”。

上世纪末开启住房市场化、货币化改革后，由于房子是高度集聚财富的载体，于是出现因收入差距而导致的高档小区与中低档小区，甚至与回迁房小区、公租房小区等在经济价值、居住品质上差距较明显的居住分异现象。

从上世纪70年代开始，美国住房发展部（HUD）改变过去集中建公共住房的做法，在全球率先推行混合居住（Mixed-Income-Housing），建设包容性社区。混居模式下，高收入阶层在生活习惯、行为规范、社会准则等方面，具有良好的遵从效应。由此，混居拉近物理距离，促成社会交往、纠偏社会隔离。但欧美实践证明，政府促成的混居只是一厢情愿，混居与社会融合缺乏必然联系。时至今日，发达国家低收入人群、少数族裔、移民聚居及基于聚居的分割管理仍是普遍现象。

居住分异在发展中国家更明显，比如巴西、印度的“贫民窟”，移民或外来人口“边缘化租赁”更是在所有新兴国家都存在。作为最大宗支出，住房消费一旦由价格和支付能力筛选，居住分异、分割管理就是普遍现象。从边际最优的原理看，城市公共设施好、环境优美、区位优良的区域，应建设高品质住宅，房价也由这些因素决定。而且，商品房业主和保障房业主对公共服务和社区管理的诉求和支付能力也不同。

如果非要混合大量保障房，除非降低物业标准，否则不是低收入者支付较低对价，就是政府大量补贴。最优选择是，高收入者支付高地价及基于物业评估的高额税收，地价和税收反哺财政，用来建设保障房及配套。当然，不管哪种保障房，保障的只是“基本需求”，即满足中低收入者基本居住及围绕居住的基本配套，设施要尽量简单，否则陷入“福利陷阱”。

在我国，房价和物管费都是支付公共服务的对价，土地出让金用来供给教育医疗、市政管网、交通等城市公共服务，物管费用于社区生活服务。从各大城市混居社区存在的问题看，首先是居住品质和基本服务配置不到位。因此，要检讨建设和配套是否满足标准，相关资金投入是否足额。

另一方面，不符合保障条件的人群获得了资格，这部分理应划入中等收入的人群，其居住环境和配套诉求显然要高于低收入人群，拆掉“隔离墙”的情绪必然很高。同时，“限地价、竞配建”（地价拍到高限后，竞配保障房面积）意味着地价和保障房面积双双“最大化”，成本和代价全部转嫁给开发商。于是，一边是保障房“高密度、低配套”，一边是商品房“低密度、高配套”，商品房高价弥补成本，二者在居住环境和配套上出现鸿沟。

因此，保障房和商品房混居及衍生的争论，很大程度与保障房错配、建设模式的缺陷有关。特别是，由开发商“买单”的保障房建设模式，为分区管理埋下伏笔，并非真正的“混合居住”或“融合社区”。低收入和外来人群有权享有城市化红利，按照“保基本、防范福利陷阱”的原则，政府应留足用地和支出，然后才是市场化的商品房开发。即便由开发商配建，也要明确建设和配套标准及刚性投入。

另外，要避免社会问题，可采取“大混居、小聚居”的保障房布局模式。“大混居、小聚居”模式下，商品房繁荣，区域交通、教育、社区管理、社会秩序也趋于完善，中低收入者既享受外溢红利，也能承担规模化消费降低的边际成本。中低收入“小聚居”，不会冲击房地产市场，反而因量小而融入商品房社区。