万亿空间新存量市场是大蛋糕还是硬骨头？

（原标题：万亿空间新存量市场是大蛋糕还是硬骨头 价值地产年会引期待）

目前整个地产行业正在深刻转型，明源地产研究院认为，中国的房地产正在围绕两个方面转变，一是整个产业链的横向多元化，比如从住宅切入物流地产、教育地产等；二是围绕整个价值链做纵向延伸，比如原来主要是从开发到建设到销售，如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接，以切入到存量运营领域。

的确，存量运营已成为房地产转型的主线方向之一，而伴随存量房时代到来，房企面临的挑战到底有多大？未来的机遇在哪里？随着竞争加剧，这些问题迫切地需要解答。

9月26日，由《每日经济新闻》在上海举办的第七届中国价值地产年会上，这些问题或许都会有答案。

存量运营成企业“新机遇”

“存量市场是房企挖掘的一个大市场。城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势。”住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一曾在2017博鳌房地产论坛上表示。

西南证券房地产分析师胡华如也认为，房地产企业正在面临由增量开发转向存量经营的变局。增量开发是指以新增建设用地和房屋的重新建造为前置条件，以开发商为主导、以传统开发销售模式为主，意在短期快速变现的商业行为；而存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、以运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主，意在持续稳定变现的商业行为。这也成为房企谋求未来盈利的一块田地。

具体而言，存量经营涉足土地、园区、房屋、固定设施等各类不动产；个人、企业和政府等各类客户；租赁、佣金、管理、服务费等不同服务。相较于增量开发，其盈利模式的核心要素更丰富。那么，到底是哪些方式可以让开发商在住宅市场的存量时代抢占先机，找到业绩继续成长的支撑点？

据悉，目前存量运营较鲜明的方式有三类：第一类是以毛大庆创办的优客工场为代表，这类存量资产运营被统称为众创空间，从运营模式来讲，并不简单依靠租金，即并不是靠产品的空间价值来赚钱，而是把这么多的加速器企业集中到一起，然后提供一些延伸服务。

与此同时，通过这些入驻企业，聚集并自动形成一个良性生态圈。比如创业企业里面会有一些核心企业，带动上下游企业形成产业链，让大量企业可以自组织起来，形成空间价值，最终使优客工场的营业模式落地。

第二类则是以SOHO 3Q为代表的联合办公模式。这类物业运营收入主要还是租金，但和一般的租金不太一样，例如SOHO 3Q提供了很多软性服务，来提高其租金价值，使租金比例比以前更高。通过软实力来提供更多的增值服务以提升盈利能力，即差异化切入点。

第三类则是长租公寓。随着一线城市进入存量房时代，很多城市的新房市场呈现郊区化与高端化特征，城市的租赁需求也日渐旺盛，市场格局开始发生显著改变，特别是当新房开发空间被挤压，存量土地及存量物业的盘活、专业化的管理服务以及长租公寓等模式中蕴藏较大投资机会。

与此同时，在政策和市场的双重因素催化下，特色小镇、长租公寓、教育医疗、文化旅游等成为房企抢滩的热门业务，目前看来，各大房企谋划的转型路径呈现出多元化特点。

涌入蓝海前还有块“硬骨头”

但当行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”时，SOHO中国董事长潘石屹认为，存量时代对于不少开发企业来说，也是压力。

V领地CEO周君强向《每日经济新闻》记者表示，可利用资源越来越有限，如何更有潜力地发展，一定是让存量资源赋予更多的内容，城市和国家才更有发展潜力，这是存量时代的共识价值。

但房地产模式正由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台会成为企业未来盈利的重点，也是竞争的悬殊点。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，租赁市场是一个规模达万亿且依然在增长的领域。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生也曾表示，超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右，甚至低于3个月理财产品收益率，显然完全无法覆盖建设资金成本。

欧阳捷亦认为，企业进行资产管理的痛点也在于，缺乏可持续获取低价物业的能力。“而且目前具备这种能力的开发商又很少。”

欧阳捷指出，开发商做资产运营，原有的品牌效应并不能发挥多少效力，同时又由于项目开发周期难以控制，如果不断地高价获取项目来兑现年初的业绩指标，这种恶性循环的结果会在今年和明年两个财务年度显现出来，上市公司无法接受。

那么，一边是高达万亿的市场空间，一边则是不易解决的痛点，面对“新存量”市场，房企的发展转型趋势到底如何，又该如何应对挑战抓住机遇？

2017年9月26日，由《每日经济新闻》主办的第七届中国价值地产年会，特邀房企企业家、核心高管、行业创业大咖、资本界等代表人物，聚集行业焦点，共同开启一场万众瞩目的价值盛宴。

来自融创中国、新城控股、龙湖地产、泰禾集团的各路地产人已将干货备好，来自研究机构的业内专家们也将为大家开启新一轮头脑风暴，更有投资界大佬亲临现场演绎租购同权的资本驱动力路在何方，第七届中国价值地产年会值得您的期待。