调控强音频发 三维度剖析楼市“变奏”

（原标题： 调控强音频发 三维度剖析楼市“变奏”）

自本轮楼市调控政策出台以来，热点城市房价涨幅稳中有降。在一系列政策措施的影响下，市场供需、房企策略、行业发展“变”字当头，未来楼市发展有望步入“去炒作”、“租售并举”等新阶段。同时，新房库存和可预期的供应量都难以回到历史高点，激活存量住房资源迫在眉睫。

市场生变 结构分化明显

半年多以来，全国房价涨幅呈现一二线城市趋稳回落，部分三四线城市较快上涨的现象。国家统计局最新数据显示，8月涨幅最快的新建商品房住宅城市依然是桂林、北海、牡丹江等三线为主的城市。

华融证券首席经济学家伍戈表示，今年房地产市场最大的超预期事件，就是在宏观调控下，一二线城市踩“急刹车”，楼市量价齐跌，但三四线城市房价尚未回落。尤其是在“金九银十”的传统购房季，一二线城市大多处在相对“低迷”状态。中国指数研究院9月4日-9月10日数据显示，一线城市成交量环比下跌17.5%，其中北京成交面积环比下跌20.87%。

除城市之间分化，新房、二手房市场表现也渐有分化之势。北京新房价格依然坚挺，但二手房价格明显进入下行空间。中原地产数据显示，8月份，北京二手房市场仅仅签约7600套。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，二手房价格持续下跌说明楼市政策效应在积极释放。同时，房价下跌也缘于“挤泡沫”效应，新房市场由于各类管控措施较多，现在呈平稳态势。

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员王孝松表示，整体从1-8月销售情况来看，销售面积和销售额增速持续回落，表明政府的房地产调控政策已经发挥作用，在限购、限贷等一系列政策的作用下，房地产市场持续降温。但1-8月份，商品房销售面积同比增长12.7%，商品房销售额则增长17.2%，目前政策效果仍有进一步提升空间。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，武汉日前落实“限售”扩围政策，沈阳、兰州、张家港等城市近期开始发布楼市调控政策。9月至10月份部分城市新一轮调控政策陆续出台，楼市将迎来新一轮的“风暴”。

房企谋变 优化布局补库存

市场的变化也在推动开发商主动求变。新城控股高级副总裁欧阳捷称，“金九银十”正在从一二线城市转移到三四线城市，不少三四线城市正在重现去年热点城市量价齐升的场景。“首先，房企的行业集中度越来越高已是不争的事实和趋势，但一二线城市难以创造业绩增量，甚至能够保住原有份额已是大为不易。大型房企势必需要进入更多城市，而它们尚未进驻的三四线城市有机会提前布局。”欧阳捷解释。

从近期土地市场看，房企土拍的主战场开始转向三四线城市。同策咨询研究部数据显示，8月三四线城市宅地成交楼面地价为1437元/平米，环比略微下滑0.9个百分点，同比则大幅上扬45%，从去年11月份开始，宅地楼面价已持续10个月超过1000元/平米。

从溢价率来看，8月三四线城市宅地成交平均溢价率达38.28%，已连续7个月超过一线、二线城市宅地平均溢价率。另据中原地产统计数据显示，今年前8月，283个三四线城市住宅用地成交金额达9830.3亿元，接近去年全年的水平。前八个月拿地积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元，与2016年同期50大房企拿地金额相比涨幅达49%。

和此前相比，严跃进表示，对房企来说，现在最大的动作就是补库存。当前房企已从去库存转变为比较积极的补库存导向。值得注意的是，后续也需要警惕资金方面的压力。

不过，王孝松指出，在国家统计局发布的8月房地产数据中，土地购置面积和土地成交价款增长率不匹配，购置面积同比增长10.1%，增速回落1个百分点，而成交价款增长42.7%，增速提高1.7个百分点，这意味着房地产开发成本仍在持续上升。

行业转变 激活存量住房

中国社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室研究员邹琳华认为，购房者对房价的预期开始趋于理性。其中一个重要原因是“租售并举”住房制度的明确和落地。7月，住建部、国家发改委等9部委联合发布文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

广州市日前印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出实施“租购同权”等措施。上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确，至2020年要基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系等等格局，这些都形成从严调控半年以来房地产市场的一大变化。

明源地产首席研究员刘策表示，从需求端看，在冻结交易的情况下，也将购房者开始导向租赁市场。事实上，通过租购并举，也可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。同时，租赁用地挤出商品房用地，稀缺的商品房用地将倒逼地产商开发的产品更具附加值。

从政策调控压力比较大的一二线城市来看，分析人士认为，新房的库存和可预期的供应量都难以回到历史高点，在长时间都不存在去库存的问题，而住房需求却有增无减，激活存量住房资源迫在眉睫。

刘策认为，开发商进入存量市场有两个核心要点：一是找到“宽赛道”，长租公寓是几乎所有大型开发商的共同选择，作为存量业务新的战略性业务板块来管理，且无论从市场空间、发展前景，政策支持等各方面都强化这一逻辑。二是重视金融工具的支持，盘活存量市场需要金融支撑，很多房企把自身业务定义为“不动产运营+金融”两条腿走路。因此，对开发商来说，进入存量市场预计“不动产运营+金融”会是标准做法，和目前主流开发商的发展逻辑相同。

另外，房地产中介机构和开发商也在融合。业内人士指出，今年以来，万科入股链家、昆百大收购我爱我家，未来将出现中介机构与地产商的进一步合作与整合。中介机构在运营方面具有优势，而房地产商更具备资金和资源优势。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，总体来看，今后租赁和销售市场有望“平分秋色”，租赁金稳定也有利于牵制房价，二者相互影响相互作用。