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新型CBD崛起 6大城市甲级写字楼 吸纳量显著增长

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戴德梁行近期发布报告显示,过去12个月中,租户对写字楼的需求十分强劲。

报告指出,四个一线城市及成都、武汉两个二线城市,这六个写字楼市场在过去12个月(2016.6-2017.6)均展现出强劲的需求。深圳表现最为抢眼,同期吸纳量(按面积)增长了282%;武汉紧随其后,录得177%的增长率。但由于市场供应远超同期需求,强劲的写字楼需求并没有使空置率有所下降。

需求强劲

戴德梁行发布的《2017中国写字楼市场需求核心趋势报告》显示,2017年第二季度,前述六个写字楼市场在过去的12个月展现出强劲需求。其中净吸纳量同比增幅最低的北京也达到了23.9%的增长率。

对此,戴德梁行大中华区租户研究及华东区研究部主管Shaun Brodie表示:“需求强劲主要是由于中国经济增长和GDP增速稳中向好,产业结构转型逐步优化,第三产业占(服务型企业)比不断提高,对写字楼需求也就随之增长。”

六个城市的净吸纳量情况中,深圳表现最为抢眼。Shaun Brodie表示,高科技产业已经成为深圳的支柱产业,国际知名科技企业总部和大量高科技创业企业的聚集,促使TMT产业吸纳了大量写字楼面积。对于武汉吸纳量紧随深圳,Shaun Brodie表示,这是由于武汉政策优惠及高校人才优势,吸引了一大波国内外企业入驻,同时大量优质物业完工入市,许多公司倾向于租赁高标准的写字楼。

报告显示,金融、专业服务和TMT产业成为推动写字楼市场需求的主力军。其中,各城市TMT产业对租赁面积的贡献均位于前列。

过去12个月中,深圳的TMT产业租赁面积占总租赁成交面积比例达44%,居首位;上海TMT产业占据整个上海市场18%的吸纳面积,为占比最大的产业类型。北京和成都两个市场中,TMT产业租赁面积仅次于金融业,分别占甲级写字楼总成交面积的25%和11%;广州和武汉的占比分别为14%和11%。

不过,由于供应远超过同期需求,强劲的写字楼需求并没有使市场空置率有所下降。除北京和成都之外,其余四个城市均面临上涨的空置率,其中武汉空置率同比增长16.6%。而对于租户来说,供过于求带来大量可供租赁面积,为其提供了更多选址方案。

报告称,在未来一年中,需求和供应之间的矛盾仍将存在于这些市场中。需求预计仍将保持坚挺,同时一些城市将会迎来大量的新增供应。

新型CBD的影响

随着北京城市副中心宣布落户通州以及市政府的东迁,北京的经济中心、文化中心、高端的医疗配套、与国际接轨的外交集群都将落户通州,并形成“一核五区”的规划格局。通州运河CBD也将成为新型CBD之一,影响北京写字楼整体市场格局。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志指出,“通州作为北京重要的一个城市发展节点,位置举足轻重,新的北京总体规划基本上非常明确的就是两翼,通州是一翼”。

对此,Shaun Brodie表示,从供应端而言,新建写字楼供应量大幅增加,使市场整体空置率上升,租金承压;同时新型CBD通常会以相对优惠的租金来吸引租户,对传统写字楼商圈形成较大压力。从需求端而言,大量新增项目让租户有了更多搬迁升级的机会,为他们提供了更多的选择方案。

早在2009年,北京市委十届七次全会就明确提出:“集中力量,聚焦通州,借助国际国内资源,尽快形成与首都发展相适应的现代化国际新城”。2012年,北京市第十一次党代会上,北京首次正式提出将通州打造为城市副中心。

其中通州运河核心区被寄予厚望,未来将成为分担首都CBD职能的城市商务中心。这里总面积16平方公里,地上建筑总规模可达316万平方米。

虽然运河CBD对标的是国贸CBD、金融街,但规格其实远高于国贸CBD,规划面积为国贸CBD的两倍。正如世邦魏理仕华北区顾问及交易部执行董事王茂君指出,“世界上知名的CBD,都是先有规划,后有发展”。运河CBD也采用这种思路,以避免国贸等核心区交通压力、人口压力等城市病的出现。建成后这里将成为世界第九大湾区CBD,如之前八大湾区CBD的美国曼哈顿、伦敦金丝雀码头、香港中环和上海陆家嘴等。其共同特征都是占据滨水的地理位置,稀缺的核心地段以及资本聚集。

据透露,通州区目前已经有14家国内一线品牌开发商进驻核心区,而其中已签约的500强企业有华夏保险、天安财险、北京银行,其它金融企业和四大行也在陆续与各大开发商洽谈购买意向。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君表示,从租赁角度来看,通州的供应量不会对北京写字楼市场的总体租金形成冲击,租金冲击更多来源于较为成熟商务区的供应和增大,而通州暂时不是成熟商务区,没有租赁市场;如CBD核心区、望京、亚奥地区等区域的供应量,这一冲击会带来北京市租金的小幅下降。而从销售市场来看,北京市整体缺乏可销售的写字楼楼盘,但是通州存在着写字楼供应量。北京市写字楼市场售价与租金变化情况正好相反,售价呈现上涨趋势。王茂君表示,这是由于资本看好通州前景,而其余区域也缺乏可售写字楼。

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