九龙仓分拆香港投资物业上市 业务重组提升估值？

（原标题：九龙仓分拆香港投资物业上市 业务重组提升估值？）

自2015年李嘉诚长和系完成世纪重组之后，又一家香港大家族企业启动分拆上市重组。9月4日晚，九龙仓及其母公司会德丰联合公告，九龙仓将旗下香港投资物业分拆为九龙仓置业地产投资有限公司（简称九龙仓置业）独立上市，其不再属于九龙仓子公司，但仍为会德丰子公司。

这意味着，九龙仓和九龙仓置业都将成为会德丰所属平行子公司。这也是2015年会德丰主席吴光正退任、其子吴宗权接任后，集团的首次大规模重组。

分拆后的九龙仓置业主要持有香港海港城、时代广场等物业，年收入逾130亿港元，可谓十分优质，但同为投资物业的内地多个国金中心等并未纳入其中。

香港市场分析人士认为，此次分拆，吴氏家族将其他地产资产与香港收租物业进行了风险隔离，同时为九龙仓、会德丰日后的继续重组做了铺垫。

而这所有安排，可能与吴宗权明年将正式接任九龙仓主席及业务有关。任期三年的现任九龙仓主席吴天海明年5月将到任期。

分拆香港投资物业

根据公告，分拆上市的九龙仓置业，除持有目前由九龙仓拥有72%权益的海港企业之外，主要将持有一个香港投资物业组合，包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The Murray。

该组合共有约1100万平方英尺楼面面积，总资产超过2600亿港元，每年营业额逾130亿港元。

财务数据显示，截至2017年6月30日，九龙仓集团总资产约4385亿港元；分拆后的九龙仓置业总资产为2640亿港元。

另据投行数据，九龙仓置业估值约为2454亿港元，其中海港城和时代广场估值分别为1650亿港元、545亿港元，占比达80%以上。

这意味着，九龙仓把最核心的资产放入了九龙仓置业。海港城和时代广场是香港购物中心的代表作和黄金组合。2016年，仅海港城、时代广场、荷里活广场三个商场零售额加起来便达到424亿港元，占香港总零售额9%。

今年上半年，九龙仓集团包括海港城、时代广场在内的投资物业出租率持续高企，续租租金上升，带动投资物业核心盈利增长3%至港币48亿元。

“如此规模的贵重物业组合不仅在香港罕有，即使在全球上市公司同类型的组合中也十分罕有。”在8月9日的业绩会上，九龙仓主席吴天海称。

吴天海表示，此次分拆并不是集团希望减持股份，亦无资金压力需要集资；股东可以根据自身的需要决定增持或减持相应投资。

公告指出，此次分拆，将令九龙仓置业能以反映其业务风险及回报特质的定价，直接并独立进入股本市场及债务资本市场。

值得注意的是，九龙仓此次只是将香港的投资物业做了分拆，内地的投资物业并未涵盖其中。对此易居智库研究中心总监严跃进认为，这是对香港和其他资产进行了风险隔离；这类出租率稳定、现金流稳定的投资物业组合上市，更像是一个房地产信托基金模式。

数据显示，余下九龙仓业务包括房地产销售及内地投资物业等。公司上半年销售额下跌23%至153亿港元，收入减少19%至112亿港元。其中，受内地调控影响，九龙仓的销售额下跌27%至119.08亿港元。

九龙仓内地投资物业估值为593亿港元。主要包括成都国际金融中心、会德丰国际广场和发展中的长沙国金中心、苏州国际金融中心，长沙和苏州的项目分别计划在2019年和2018年全面竣工。

继续重组的可能性

无论如何，九龙仓分拆已成定局，背后是实际控制人吴（包）氏家族的意图。

九龙仓由会德丰控股62%，而会德丰则由设立在汇丰银行的家族信托控股48.91%，包玉刚的女婿吴光正和女儿吴包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吴氏夫妇合计持有会德丰超过60%的股份，处于绝对控股地位。

2015年2月，吴光正宣布辞职，由儿子吴宗权担任会德丰的主席，同时任命在九龙仓任职多年的吴天海为九龙仓主席，任期三年。

市场人士分析，虽然会德丰是九龙仓的大股东，但九龙仓才是整个集团的核心业务，吴天海的主席聘期明年即满，明年吴宗权有极大机会成为九龙仓及九龙仓置业的新主席；重组是最快释放价值的方法，亦让集团的业务划分更加清晰，方便吴宗权去管理。

根据最新公告，分拆后会德丰、九龙仓、九龙仓置业三方业务将更为清晰。会德丰集团（九龙仓除外）将继续主要在香港从事地产发展，以及透过会德丰地产（新加坡）有限公司（会德丰拥有76%权益的附属公司）在新加坡从事地产投资及发展；九龙仓置业连同其附属公司，将主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；余下九龙仓集团将主要在内地从事地产发展及投资、其它香港物业及从事非地产业务。

会德丰与九龙仓董事会皆认为，建议分拆符合三方股东的整体利益，有利投资者选择对有兴趣的业务作出投资；三方各自的业务在营运、财务上增加透明度，让投资者、借款人和债券投资者可以分别作出评估；此外，三方的管理职责和问责与各自的营运和财务表现的联系更直接。

对于此次分拆，吴天海表示，目前不同平台的界线已经很清楚，将来只会更清楚。

但实际上，九龙仓除了内地外，也在香港从事开发销售型的发展物业，这跟会德丰存在同业竞争；而九龙仓置业的六大投资项目中，其中一个是酒店，又与九龙仓余下业务产生重合。

以上信息显示，会德丰、九龙仓及九龙仓置业的业务分野还不十分清晰，仍然存在同业竞争问题，后续是否会继续分拆重组？前述香港市场分析人士认为，会德丰很有可能出手把九龙仓余下业务私有化。

对此吴天海在8月9日的业绩会上表示，暂无继续重组计划。

香港市场人士指出，大部分上市的综合性企业估值与它的真正价值存在一定折让。

要消除或缩小折让的方法就是分拆再上市。这也是九龙仓分拆的目的之一；分拆后九龙仓的业务会被重新估值，释放出最大的价值。

数据显示，投行给分拆前的九龙仓折让在40%左右；分拆后的九龙仓置业，投行给出折让在20%以内，余下九龙仓业务仍然维持40%左右折让。总体而言，九龙仓估值提升了。