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九龙仓分拆香港投资物业上市 业务重组提升估值?

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自2015年李嘉诚长和系完成世纪重组之后,又一家香港大家族企业启动分拆上市重组。9月4日晚,九龙仓及其母公司会德丰联合公告,九龙仓将旗下香港投资物业分拆为九龙仓置业地产投资有限公司(简称九龙仓置业)独立上市,其不再属于九龙仓子公司,但仍为会德丰子公司。

这意味着,九龙仓和九龙仓置业都将成为会德丰所属平行子公司。这也是2015年会德丰主席吴光正退任、其子吴宗权接任后,集团的首次大规模重组。

分拆后的九龙仓置业主要持有香港海港城、时代广场等物业,年收入逾130亿港元,可谓十分优质,但同为投资物业的内地多个国金中心等并未纳入其中。

香港市场分析人士认为,此次分拆,吴氏家族将其他地产资产与香港收租物业进行了风险隔离,同时为九龙仓、会德丰日后的继续重组做了铺垫。

而这所有安排,可能与吴宗权明年将正式接任九龙仓主席及业务有关。任期三年的现任九龙仓主席吴天海明年5月将到任期。

分拆香港投资物业

根据公告,分拆上市的九龙仓置业,除持有目前由九龙仓拥有72%权益的海港企业之外,主要将持有一个香港投资物业组合,包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The Murray。

该组合共有约1100万平方英尺楼面面积,总资产超过2600亿港元,每年营业额逾130亿港元。

财务数据显示,截至2017年6月30日,九龙仓集团总资产约4385亿港元;分拆后的九龙仓置业总资产为2640亿港元。

另据投行数据,九龙仓置业估值约为2454亿港元,其中海港城和时代广场估值分别为1650亿港元、545亿港元,占比达80%以上。

这意味着,九龙仓把最核心的资产放入了九龙仓置业。海港城和时代广场是香港购物中心的代表作和黄金组合。2016年,仅海港城、时代广场、荷里活广场三个商场零售额加起来便达到424亿港元,占香港总零售额9%。

今年上半年,九龙仓集团包括海港城、时代广场在内的投资物业出租率持续高企,续租租金上升,带动投资物业核心盈利增长3%至港币48亿元。

“如此规模的贵重物业组合不仅在香港罕有,即使在全球上市公司同类型的组合中也十分罕有。”在8月9日的业绩会上,九龙仓主席吴天海称。

吴天海表示,此次分拆并不是集团希望减持股份,亦无资金压力需要集资;股东可以根据自身的需要决定增持或减持相应投资。

公告指出,此次分拆,将令九龙仓置业能以反映其业务风险及回报特质的定价,直接并独立进入股本市场及债务资本市场。

值得注意的是,九龙仓此次只是将香港的投资物业做了分拆,内地的投资物业并未涵盖其中。对此易居智库研究中心总监严跃进认为,这是对香港和其他资产进行了风险隔离;这类出租率稳定、现金流稳定的投资物业组合上市,更像是一个房地产信托基金模式。

数据显示,余下九龙仓业务包括房地产销售及内地投资物业等。公司上半年销售额下跌23%至153亿港元,收入减少19%至112亿港元。其中,受内地调控影响,九龙仓的销售额下跌27%至119.08亿港元。

九龙仓内地投资物业估值为593亿港元。主要包括成都国际金融中心、会德丰国际广场和发展中的长沙国金中心、苏州国际金融中心,长沙和苏州的项目分别计划在2019年和2018年全面竣工。

继续重组的可能性

无论如何,九龙仓分拆已成定局,背后是实际控制人吴(包)氏家族的意图。

九龙仓由会德丰控股62%,而会德丰则由设立在汇丰银行的家族信托控股48.91%,包玉刚的女婿吴光正和女儿吴包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吴氏夫妇合计持有会德丰超过60%的股份,处于绝对控股地位。

2015年2月,吴光正宣布辞职,由儿子吴宗权担任会德丰的主席,同时任命在九龙仓任职多年的吴天海为九龙仓主席,任期三年。

市场人士分析,虽然会德丰是九龙仓的大股东,但九龙仓才是整个集团的核心业务,吴天海的主席聘期明年即满,明年吴宗权有极大机会成为九龙仓及九龙仓置业的新主席;重组是最快释放价值的方法,亦让集团的业务划分更加清晰,方便吴宗权去管理。

根据最新公告,分拆后会德丰、九龙仓、九龙仓置业三方业务将更为清晰。会德丰集团(九龙仓除外)将继续主要在香港从事地产发展,以及透过会德丰地产(新加坡)有限公司(会德丰拥有76%权益的附属公司)在新加坡从事地产投资及发展;九龙仓置业连同其附属公司,将主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资;余下九龙仓集团将主要在内地从事地产发展及投资、其它香港物业及从事非地产业务。

会德丰与九龙仓董事会皆认为,建议分拆符合三方股东的整体利益,有利投资者选择对有兴趣的业务作出投资;三方各自的业务在营运、财务上增加透明度,让投资者、借款人和债券投资者可以分别作出评估;此外,三方的管理职责和问责与各自的营运和财务表现的联系更直接。

对于此次分拆,吴天海表示,目前不同平台的界线已经很清楚,将来只会更清楚。

但实际上,九龙仓除了内地外,也在香港从事开发销售型的发展物业,这跟会德丰存在同业竞争;而九龙仓置业的六大投资项目中,其中一个是酒店,又与九龙仓余下业务产生重合。

以上信息显示,会德丰、九龙仓及九龙仓置业的业务分野还不十分清晰,仍然存在同业竞争问题,后续是否会继续分拆重组?前述香港市场分析人士认为,会德丰很有可能出手把九龙仓余下业务私有化。

对此吴天海在8月9日的业绩会上表示,暂无继续重组计划。

香港市场人士指出,大部分上市的综合性企业估值与它的真正价值存在一定折让。

要消除或缩小折让的方法就是分拆再上市。这也是九龙仓分拆的目的之一;分拆后九龙仓的业务会被重新估值,释放出最大的价值。

数据显示,投行给分拆前的九龙仓折让在40%左右;分拆后的九龙仓置业,投行给出折让在20%以内,余下九龙仓业务仍然维持40%左右折让。总体而言,九龙仓估值提升了。

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