北京国际饭店转型：部分楼层悄然变身写字楼

（原标题：北京国际饭店的转型三部曲 ）

老牌饭店变身写字楼。位于长安街边的五星级饭店——北京国际饭店的部分楼层将变身写字楼。实际上，这是北京国际饭店继2014年将会议楼从酒店拆分出来更名北京建国国际会议中心发展的又一次调整。此次调整后，北京国际饭店也成为京城首家将写字楼、会议中心、饭店三个业态独立并行的内资酒店。近年来，受到市场环境变化的影响，老牌高档酒店转型已经成了常态。从业内来看，写字楼、公寓与酒店等多业态组合的综合体成为稳定收入和提升利润的有效方式。面对市场影响，北京国际饭店的积极转型变革，为内资酒店提供了借鉴样本。

部分楼层悄然变身写字楼

北京商报记者独家获悉，坐落于东长安街的北京国际饭店部分楼层将在2018年4月完成写字楼改造。对此，北京商报记者独家采访了北京国际饭店总经理尚国治，尚国治表示，北京国际饭店已与北京国资委旗下一家公司签订了合同，该公司将承租北京国际饭店部分客房，并自费这些客房改造装修成写字楼。改造完成后，由该公司的物业独立管理并进行对外出租。据国家企业信用信息公示系统显示，国有独资企业北京市国有资产经营有限公司为该公司的出资股东。北京商报记者了解到，目前这些客房已经陆续进行交付，其中有两层客房已经交付。

北京国际饭店目前写字楼出租部门工作人员对北京商报记者表示，酒店物业方已经将这部分改造写字楼的租赁客房交给了他们，目前部分楼层还在改造当中。

将这些客房出租后，北京国际饭店还将对自己保留的部分客房实施升级改造。酒店除了入住的客人还有上班族，会影响酒店旅客吗？北京国际饭店负责人表示，酒店将开设专门的底层和高层楼梯，把办公区域和酒店客房完全分开。

此外，北京商报记者还获悉，不光是北京国际饭店，金融街洲际酒店等酒店也都进行了客房改造。

直接提升酒店毛利率

尚国治对北京商报记者坦言，这样的改造对于北京国际饭店来说最直接的就是提升酒店的利润率。据了解，北京国际饭店客房数量较多，原本有800多间客房。尚国治透露，由于近几年提高出租率和客房单价都比较困难和缓慢，虽然酒店也在创新，但创新也还只是在酒店范围的一些环节或服务流程上的创新，不能改变行业的生存状态。

按照北京国际饭店相关负责人的粗略计算，酒店部分客房作为写字楼出租后，酒店不再承担设施设备以及服务等成本支出，对方自行承担电费、水费。因此除去一些人员安置等费用，北京国际饭店全年的净利润增长率将有显著提升。不仅如此，同时提升的还有酒店方面的入住率。

实际上，北京国际饭店2014年时曾对会议中心部分进行过变革，2014年上半年，北京国际饭店将3万平方米的会议楼从五星级酒店中分离出来，单独办理营业执照，并且更名为“北京建国国际会议中心”。当时据北京国际饭店相关负责人介绍，此举解决了“五星级酒店”不能接待政府活动的限制问题，减少了政府会议市场收入的损失。

随着客房变更写字楼的进行，北京国际饭店的会务商务特点也更加明显。此前北京国际饭店就是嘉德等各类拍卖活动的主要场地，也是IBM以及ABB等国际大型活动的首选之地。因此北京国际饭店在客源结构上也会有所调整。

尚国治表示，北京国际饭店未来将主要面向商务散客，计划成为会议型商务酒店，并逐渐减少旅游团客源，写字楼也同时会给酒店带来商旅客源。

三业态组合稳定酒店收入

据了解，在北京建国国际会议中心独立身份之后，北京国际饭店还将把会议中心从组织层面上彻底独立出来，树立“北京市中心的会议中心”的新形象。这样，会议中心便不再是国际饭店的配套附属设施。

尚国治坦言，通过这种组织架构的转变，把会议楼从酒店经营模式转变为会议中心的经营模式，可以通过它的影响力和经营成果，反过来支持酒店。如今，北京国际饭店可分为三个主要业务板块，即饭店、写字楼以及会议中心。三块业务之间可以相互进行补充，这样就分散了业务单一所带来的风险。

北京商报记者了解到，当前北京酒店市场中，收入较为稳定的都是酒店综合体。北京贵宾楼饭店总经理王忠就曾表示，酒店综合体模式越来越多地在全国一二线城市进行推广，而这种综合体的回报率很高，一般GOP（酒店营业总利润）在40%以上，例如北京亮马河大厦就是酒店、公寓、写字楼、会议中心四位一体。王忠还认为，客人可以根据自己的需求来选择住宿或办公环境。对于经营酒店综合体来说，比如酒店客房不好或者餐饮受影响，但是还可以通过招租商铺或者写字楼的租金来进行弥补。

尚国治表示，对于一个长安街老饭店而言，这种改变能够从内部重新发掘饭店的潜在价值。对于国企或者老饭店来说具有一定的借鉴意义。

不过，随着今年上半年写字楼市场的风云突变，也让北京写字楼市场显得并不景气。据高力国际日前发布的报告显示，上半年北京写字楼净吸纳量高达18万平方米，但新增供应还是将写字楼空置率提升到了8.6%，环比上升0.6个百分点。受新项目租金高于平均租金影响，高力国际预测，供应增长快于需求，北京写字楼市场整体空置率今年底将升至12%。受此影响北京写字楼的平均租金将面临温和下降压力。

尽管身处黄金地段的北京国际饭店不用为没有买家而发愁，但是竞争还是存在的。未来北京国际饭店的写字楼要想取得很好的利润，还有很长的路要走。记者 关子辰 王胜男 实习记者 王莹莹