商业地产的焦虑与机会：6万亿存量曾被低估

（原标题：商业地产的焦虑与机会：6万亿存量曾被低估，如今正浮出水面）

【编者按】来自明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。显然，面对如此庞大的存量物业市场，单靠房企自筹资金或其他单一来源难以撬动。而存量物业的大规模增量，也给房地产市场的下半场带来了新的要求——这是一个“从量到质”的时代，存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，逐渐成为倍受房地产界关注和挖掘的重点，这也更加考验操作者的综合实力。

那么，在这一波商业地产存量大幕开启之时，该有怎样的意识、走怎样的道路，才能成为长袖善舞者？

存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将是中国房地产下半场最值得关注的大市场。

这并非一个新话题。而相比于传统房地产开发的重资产模式，存量房市场更看重管理者的运营以及服务等方面的能力，其天生具备的轻资产属性也更符合时代的发展趋势。

被低估的6万亿存量市场

根据相关的统计数据显示，2016年全国二手房交易市场大致有5万亿元的规模，租赁市场有1.1万亿元~1.5万亿元左右的规模，这预示着，一个规模超过6万亿元的存量房市场已经浮出水面。

随之，市场生起一波存量房的改造热潮，无论是对存量物业的产业资产化运营，还是对存量土地的持续开发，房地产已经逐渐步入存量时代的运作节奏。

而在过去二十年黄金年代里，房地产沉淀了大量的优质物业资产，按业态范畴划分，目前的存量市场可分为商业、写字楼、酒店、长短租公寓、创客空间、产业园区等业态。

但存量普遍存在议价能力下降的问题。以一线城市为例，颇多存量物业（包括写字楼和商场等）因为建造时间较早、设施老旧，已经与当下的街道风貌和区域功能产生了严重的不匹配；加之新商业物业的不断建成，早期商业物业的经济价值也不断下滑，急需改造升级。

但这批物业往往也占据了重要的城市区位，因而即便议价能力下降，仍然有着较好的投资价值。

鉴此，在这个存量价值创造的时代，如何让存量资产不再被低估，使得物业产生更好效益，是运营存量物业的关键。

存量焕新的“重”与“轻”

到底向哪个方向盘活这批存量物业？《每日经济新闻》记者整理发现，具体而言，存量房的改造可分为重资产改造和轻资产改造。

重资产改造，一般是金融机构通过资产买入或股权并购老旧商业地产项目（商场、写字楼、酒店、旧厂房等）的方式获得标的，在成功买入后，通过变更物业用途、重新定位或优化功能规划等方式，对标的资产进行恰当改造，以便准确赋能从而有效改善物业现金流（租金收入）、提升物业整体价值。

资深地产人士薛建雄表示，这类物业一般在城市的核心地段，在确保价值的基础上，一些金融资本通过收购改造，或者通过私募基金等方式持有运营，提升资产的溢价空间。

“不过这类模式的周期较长，没有充足的资金实力，会难以为继。因此，在这类存量物业的改造中，地产基金就非常重要，其扮演了募资人、财务投资人、资金供给方的角色又兼具运营管理者的身份。”薛建雄认为。

实际上，改造的难度也与物业本身有关，相比之下，旧厂房、老公房一类老旧物业的改造空间较大。而产权仅剩10年~20年的写字楼、商场、酒店等物业，全面结构性改造的空间则很小，往往通过对配套设施以及定位的改换，来提升物业竞争力，这对成本、时间以及团队实力要求更高。

与重资产相对的另一种模式——轻资产改造，则相对运作门槛稍低。这类模式在实际应用中也更为人熟知，近年来频频兴起的长租公寓、长租办公、联合办公等都是目前较为主流的存量改造轻资产模式。

据了解，这类模式的实质是“二房东”改造的运营模式。通过租赁或合作的方式获得物业的使用权，之后进行改造和二次租赁，并通过两者剪刀差获得收益。

“这类模式的好处是对资金要求较低，但对团队的运营管理及改造能力要求高，而且在行业洗牌下，有资金实力和规模优势的企业才有更高胜算，目前也仅有魔方公寓、裸心社等少数几家企业效益较好。”业内人士表示。

抢占未来空间需一只“金”手臂

总体而言，无论重资产盘活还是轻资产运营，面对存量物业，企业的运作模式已经从“产销模式”变为了“资管模式”。就房企而言，也从利用单一资金买地造房，变成了通过优化运营盘活物业获取收益。

但值得一提的是，在实体商业衰落与多种商业业态过剩的双重压力下，传统的租售物业、商业运营等方式已经很难解压。而且商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖强度比住宅大，这也使得以往国内融资模式较为单一的房企，不可能实现较大的提升和规模扩张。

不过，近年来，万达、万科、大悦城等房企和地产基金结合的尝试，给了房地产行业新的启示。

以大悦城为例，在2016年12月底开业的天津和平大悦城这个项目中，大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC合作，大悦城不持有天津和平大悦城具体股份，但从前期定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与项目开发的各个环节，并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。

“这一模式有望被大悦城快速复制到全国各地其它项目上，从而加快规模扩张步伐。”有行业分析师认为，以售后回租、REITs、商业信托、合作开发等途径的轻资产方式，可以减少资金的沉淀、保障充裕的现金流，会逐渐成为商业地产资本运作主流的创新模式之一。

与此同时，在存量创造价值的时代背景下，成立存量资产管理平台也成为行业发展的一项潮流。

据了解，将存量物业与金融工具紧密结合，催生的房地产资产管理行业，是通过灵活使用金融工具，组合投融资方案实现效果优化和融资成本的降低，同时在项目开发周期的过程中加强资金融通流动，进而提高业绩和市场竞争力，有效地降低金融风险。

有市场观点曾认为，“房地产与金融的跨界合作迎来了投资物业发展新机遇，资源的整合、开发与管理的革新、创新的运作理念等赋予了存量物业多元发展的元素。”

存量物业的确是一个值得挖掘的趋势性话题。纵观近几年国务院、国土资源部以及一、二线核心城市颁布的土地规划政策，均以“存量规划”为导向。一方面限制严控新增建设用地的总量，以去库存为导向。另一方面要求盘活存量，鼓励存量用地的转型和改造，并鼓励促进“商改租”市场的发展。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉就指出，楼市存量时代到来，并非意味着房地产的经济增长动能下降。楼市存量市场仍拥有较长产业链，对消费、投资、就业以及上下游带动方面，仍有巨大贡献。

的确，在存量物业超过增量物业的客观趋势以外，从企业到国家均发力存量物业，已体现出存量物业盘活背后，深刻的经济价值和产业效益。而这也是焦虑之中，中国商业地产存量时代的最大机遇。