网易首页 > 财经频道 > 正文

业内:楼市进存量时代 大城市二手房交易放量增长

2017-08-22 00:47:29 来源: 每日经济新闻 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:李宇嘉:从“深圳式旧改”看大城市存量空间盘活潜力)

楼市正在进入存量时代——今年以来,各大城市二手房交易“放量”增长,12个城市二手房交易超过或接近新房的50%。上半年,广东二手住房交易达到新房的55%,比2016年上升10个百分点。租赁市场备受倚重,但供应更多要靠盘活存量房,如工业和商办“改租赁”、存量市场秩序整顿;近年来,为实现1亿人搬离棚户区和城中村,棚改全面发力;其他旧改领域也开始提速,如盘活存量物业的长租公寓、存量房改造的家装行业,社区物业配置、智能升级等也迅速发展。

需要注意的是,楼市存量时代到来,并非意味着房地产的经济增长动能下降。楼市存量市场仍拥有较长产业链,对消费、投资、就业以及上下游带动方面,仍有巨大贡献,深圳旧改案例颇有代表性。

近期,深圳住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》。

明确深圳使用年限20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区,纳入棚户区改造范围,不再采用城市更新,这意味着深圳旧改从更新的1.0阶段迈入棚改的2.0阶段。

作为国内最早进入“高度城市化”的城市,深圳也最早开启存量土地和空间盘活。2009年,深圳发布《深圳市城市更新办法》,以综合整治和拆除重建等方式,针对“三旧”(旧工业区、旧商业区、旧住宅区)和城中村开启存量盘活。当时,由于商品住房价格较低,国家鼓励楼市发展,市场需求旺盛,深圳存量盘活的重点在市场化主导、各方共赢、谈判成本低(房企与村集体而非众多业主谈判)的城中村改造上。2009年以来近10年,城中村改造提供了深圳90%的新房。

站在当下,一方面,深圳房价上了数个“台阶”,绝对水平已从2009年的1.5万元升至目前的5.5万元。由此,城中村改造的财富效应太明显,被拆迁户越晚接受改造其受益就越大,拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长;另一方面,国家强化楼市调控,控制资产泡沫,推出长效机制的决心异常坚定,旷日持久、成本高企的城中村改造项目,能否在未来实现盈利,各方均无十足把握。而且,容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽,剩下都是难啃的骨头。

最关键的是,城中村是深圳低成本和规模化租赁主体,更是非本地户籍人口租住的集中地。消灭城中村,供给高档商品房的模式不适应当前的政策大环境。因此,以城中村改造为主体存量盘活式微,深圳存量土地和空间盘活进入2.0阶段,即所谓“三旧改造”。

尽管深圳是中国最年轻的城市,但特区成立40年来,人口暴增近20倍,上世纪80~90年代的“孔雀东南飞”、全国各地赴深圳建设,让深圳成为国内人口增长最快的城市。

“房改”前的20年,深圳很多房子不得不以“短缺经济”模式下低水平方式供应。特别是,当时深圳集中为机关事业单位、基础和市政设施建设型国有企业和工程部队、驻深圳机构建设了一大批老公房(老式的公房)。本世纪以来,随着住宅在产品设计、配套(物业和停车位等)、社区绿化和智能化上快速升级,这批老公房功能和配套问题显现,存量房改造提上议事日程。

目前,深圳有超过1000个被称为“老破小”的旧住宅区,尽管这些住宅区只有20~30年的历史,远低于发达国家的建筑寿命,但深圳的城市面貌变化太快了,建筑设计、住区功能日新月异,导致“年轻住宅”不得不被改造。同时,深圳是国内产业升级最快的城市,目前4大支柱产业、7大战略性新兴产业贡献GDP80%的比例。但是,空间规划不能预判到产业迭代的速度,导致工业或产业园区、商业集中地低密度和低效利用问题很严重,旧工业区和商业区改造也亟待推进。

事实上,目前深圳存在的问题,其他大城市也都存在。这是因为,所有城市都经历过“短缺经济”的计划时期,所有城市也都经历过快速城市化和工业化时期。短缺经济意味着低水平供应,即功能和配套缺失;过快发展意味着产品更新迭代速度快,即前面的产品很快就“落后”了。“六普”数据显示,独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等成套住房仅占全国城镇存量住房的60%,25%的城镇家庭住在平房。更重要的是,农村危房改造还只是开始。

另外,目前在多数城市,不管是主城区还是新城区,一下大雨就呈现“看海景象”,折射出城市的“里子”,即地下管网、市政设施也待更新、“补欠账”。道理也一样,即规划和产品设计跟不上城市发展的步伐,跟不上材料技术、设计理念、“互联网+”的冲击。

综上,2012年全国大范围开启的棚改模式,到2020年将渐进完成、速度会降下来。但是,改善居民生活水平将是未来公共政策的主旨,“旧改”会以另外的形式体现,比如住区或社区升级、农村危房改造、农村居民点集中布局、特色小镇开发和建设、海绵城市、智慧社区、养老功能赋予等。

作为城市化程度最高、人口密度最大的城市,深圳也最早开启存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新,或是即将开展的旧住宅改造的棚改,深圳存量盘活的模式也必将在其他城市展开。

目前,各大城市已进入存量物业和设施利用时代,针对居民改善住房环境,外来人口和新就业大学生租房,农村渴望享受城市化、工业化红利等有效需求,加上材料技术进步、设计理念更新、智能科技、互联网等发展给房地产带来的冲击,以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、社区全面智能化、基础及市政设施完善、农村危房改造、小城镇开发和建设等等为形式的旧改才刚刚开始,其对于楼市本身、基础设施、各行各业的影响将长期存在。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

netease 本文来源:每日经济新闻 责任编辑:钟齐鸣_NF5619
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 热点
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

我国在月球首次实现国旗独立展示!

新闻 五星红旗 月球
|
人民日报
4小时前
8813 跟贴8813

外媒询问“澳总理微信公众号文章被删除”,华春莹回应

新闻 华春莹 文章
|
环球网
12小时前
1940 跟贴1940

周庭当庭落下眼泪,美国反华议员卢比奥受不了了?

新闻 卢比奥 周庭
|
环球网
13小时前
4263 跟贴4263

美国《纽约时报》:美发布限制中共党员及家属赴美旅行新规

新闻 党员 美国
|
参考消息
9小时前
30067 跟贴30067

28岁女子小区被偷拍“出轨快递小哥”后抑郁 编造者拒赔偿:狮子

新闻 出轨 修车厂
|
红星新闻
13小时前
138122 跟贴138122

广州警方通报巡逻车挂粤A·AAAAA牌:罚款5000元行拘15日

新闻 罗岗 交警
|
红星新闻
7小时前
2653 跟贴2653

突发!美发布新规,限制中共党员赴美旅行!还威胁禁止中国公司在

新闻 拜登 外交部
|
中国基金报
2小时前
1540 跟贴1540

河南村支书被举报贪污,其子带刀棍上门殴打举报者,混乱中遭反杀

新闻 举报者 村支书
|
陕西法治网
11小时前
4487 跟贴4487

中共中央政治局常务委员会召开会议 听取脱贫攻坚总结评估汇报 中

新闻 习近平 中共中央
|
央视新闻
6小时前
1259 跟贴1259

前妻被带走后落马的他 是省里首个敛财过亿的"老虎"

新闻 海南省委 落马
|
北京青年报
6小时前
36 跟贴36

华春莹:这就是澳大利亚愤怒的真正原因

新闻 华春莹 澳大利亚
|
观察者网
20小时前
9869 跟贴9869

让中国人离开就安全了?美高官宣称:已有上千中国研究人员离开美

新闻 美国 中国
|
环球网
17小时前
8450 跟贴8450

美国当选副总统哈里斯宣布清一色女性高级幕僚团队

新闻 哈里斯 副总统
|
界面新闻
4小时前
240 跟贴240

习近平向清华大学经济管理学院顾问委员会2020年会议致辞祝贺委员

新闻 习近平 顾问委员会
|
新华社
5小时前
200 跟贴200

沧州教育局核查“班主任索贿”:班主任调离教师岗,校长免职

新闻 班主任 教育局
|
澎湃新闻
10小时前
73240 跟贴73240

俄S-500将于明年问世 印媒:萨德、F-35都要过时了

新闻 s-400 萨德
|
环球网
11小时前
90 跟贴90

中国将在雅鲁藏布江下游搞水电? 驻印使馆回应

新闻 雅鲁藏布江 雅江
|
观察者网
17小时前
67 跟贴67

美媒称中国在美国还有个“强大伙伴”

新闻 美国 华尔街
|
环球网
5小时前
28 跟贴28

特朗普发表“可能有史以来最重要讲话”:如果我们对选举欺诈指控

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
环球网
20小时前
8307 跟贴8307

都这样了,澳大利亚还想着对中国动歪脑筋呢

新闻 澳大利亚 莫里森
|
观察者网
5小时前
27 跟贴27

梁振英@佩洛西:如果有人包围美驻港总领馆被判刑,美国会“震惊

新闻 梁振英 佩洛西
|
环球网
17小时前
2 跟贴2

莫里森推特评论区 被《致莫里森》刷屏了……

新闻 莫里森 致莫里森
|
参考消息
1天前
3052 跟贴3052

拜登:我阻止了特朗普再当四年总统,是给美国做了好事

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
环球网
18小时前
2036 跟贴2036

美众议院议长妄称黄之锋被判刑很“残酷”,香港律政司驳斥

新闻 黄之锋 特区政府
| 海外网
18小时前
5 跟贴5

黄之锋获刑 周庭痛哭 华春莹用一句话回应

新闻 华春莹 周庭
|
北京日报
21小时前
33690 跟贴33690

2020年12月3日外交部发言人华春莹主持例行记者会

新闻 华春莹 习近平
|
中华人民共和国外交部
7小时前
4565 跟贴4565

向赵立坚道歉的澳籍主播:我为过去24个月里澳大利亚发出的所有反

新闻 澳大利亚 赵立坚
|
环球时报-环球网
22小时前
0 跟贴0

公主对“海王”太痴情,日本皇储都愁瘦了

新闻 日本 亲王
|
环球网微信公众号
1天前
1 跟贴1

普京要求下周开始大规模新冠疫苗接种:你们不用汇报,直接做

新闻 普京 疫苗接种
|
海客新闻
20小时前
13 跟贴13

蓬佩奥离任前与土耳其外长互相攻讦,美媒:或让拜登处境艰难

新闻 拜登 蓬佩奥
|
澎湃新闻
1天前
0 跟贴0

朝鲜严把平壤防疫防控关,此前防疫措施已上调至“超特级”

新闻 朝鲜 平壤
|
界面新闻
18小时前
106 跟贴106

学者:澳方"我可以,你不可以"的优越感源自哪里?

新闻 我可以 人权
|
观察者网
20小时前
149 跟贴149

法国前总统德斯坦死于新冠并发症,享年94岁

新闻 德斯坦 于新冠
|
界面新闻
20小时前
825 跟贴825

俄国防部称拉钦地区已移交阿塞拜疆

新闻 阿塞拜疆 国防部
|
央视新闻客户端
1天前
0 跟贴0

美国海军推进下一代攻击型核潜艇研发,预计2030年完成建造

新闻 核潜艇 潜艇
|
澎湃新闻
1天前
10 跟贴10

港媒:黄之锋认罪今天下午判刑,由囚车押往法院照片曝光

新闻 黄之锋 法院
|
环球网
1天前
0 跟贴0

重要人物再遭暗杀,伊朗为何就是不实质反击?

新闻 伊朗 哈桑·鲁哈尼
|
观察者网
1天前
654 跟贴654

澳议员嘲讽莫里森搞"狗哨政治":挑起对华争端 企图巩固支持率

新闻 莫里森 工党
| 海外网
2天前
84 跟贴84

英媒:拜登拟任命“亚洲事务主管”,以应对来自中国的挑战

新闻 拜登 白宫
|
环球时报
21小时前
693 跟贴693

美媒:拜登称若伊朗遵守伊核协议 美国将重新加入并取消制裁

新闻 拜登 伊核协议
| 海外网
1天前
13 跟贴13

阿兰给许家印写信引热议,她究竟为何事给许家印写信的?

者七者八
2020-12-02 04:14:33

她原本是普通瑜伽老师,被成龙看中力捧一夜走红,如今“每堂课”竟要天价?

杂言西堂
2020-12-02 11:08:29

教育部通知,大学生迎来“好消息”,研究生:幸福来得太突然了

笃冰心八卦
2020-12-03 06:01:22

中国采集月球土壤,美国为何感到紧张?嫦娥五号到底在勘探什么?

星辰大海路上的种花家
2020-12-03 13:22:46

身高2.36米的巨人鲍喜顺不听劝阻,执意生下一子,如今怎样了

新语话史
2020-11-30 23:59:17

《装台》蔡素芬结局曝光,刁顺子为爱放手,真命男主更帅、更痴情

娱乐江湖百晓生
2020-12-03 23:18:59

96级中戏公认的美女,章子怡见她叫班长,却性格佛系当了25年绿叶

小司谈热点
2020-12-02 16:03:25

大爆冷!国乒男团头号种子1:3出局,樊振东接班人输球无缘立功

国乒二三事
2020-12-03 17:49:14

不愿与俄罗斯和平,那就回到苏联:西方迫使俄罗斯采取更强硬政策

彼得堡的肥天鹅
2020-11-30 15:57:48

机构预测:这13只冷门股净利将翻倍

证券时报
2020-12-03 19:30:27

被投毒的清华才女47岁了:25年前,名震全国的"朱令案",凶手依然是迷

斗城表里如一
2020-12-02 23:49:50

世界罕见的“蓝种人”:为避非议隐居6千米山上,百年仅露一次面

历史惟鉴J
2020-12-02 23:21:27

中央再次定调!不把房地产作为短期刺激手段,时刻绷紧调控这根弦

证券时报
2020-12-04 00:46:41

费玉清方回应已至癌症晚期

我追梦赤子心
2020-12-03 11:47:04

84岁老头嫖娼71岁老太,儿子:佩服父亲精力 很欣慰

十点一分
2020-12-02 15:00:00

长安林肯“航海家”正式上市,40.88万起售,网友:V6引擎真香!

擦车工聊车
2020-12-03 22:34:14

单身太久,男子对年长20岁女室友产生非分之想!于是…

环球网资讯
2020-12-03 07:58:45

从月球上看地球,为什么会让人感到恐惧?

火星一号
2020-12-01 08:10:54

关晓彤造型再翻车,土到网友看不下去:像一盘好菜撒了无数葱花

谈资
2020-12-03 18:13:14

俄罗斯媒体称哈萨克斯坦可能会放弃购买中国无人机,选择购买土耳其Bayraktar TB2

无人机网
2020-12-03 18:15:15
2020-12-04 04:16:59
+ 加载更多新闻
×

【TED】普通人的超凡力量

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页