大悦城的百亿轻资产棋局:"轻装"上阵 日子好过吗?

（原标题：大悦城的百亿轻资产棋局 ）

希望通过更少的钱撬动更多资产的大悦城地产有限公司（以下简称“大悦城地产”） ，正在逐渐落地“轻资产”模式。8月17日，大悦城地产发布公告称，公司附属企业与多家合作方成立境外基金和境内基金，寻找中国境内潜在物业项目的收购机会，并升级改造为大悦城品牌商业项目。然而，“轻装”上阵后的大悦城地产，日子还好过吗？

设百亿基金

大悦城地产于8月17日晚间发布公告称，公司附属企业与多家合作方成立境外基金和境内基金，境外基金及境内基金将寻找中国境内潜在物业项目的收购机会，升级改造为大悦城品牌商业项目或者商业综合体项目。根据公告，大悦城地产附属企业Hengxin已与深圳明诚、Reco Joyrepo及投资方就Hengxin与Reco Joyrepo及本公司附属公司耀动成立境外基金、深圳明诚与投资方的一家附属公司与大悦城地产的一家附属公司成立境内普通合伙人及境内普通合伙人与投资方 、大悦城地产的一家附属公司成立境内基金等事项订立框架协议。境外基金及境内基金将单独或共同寻找位于中国境内潜在物业项目的收购机会，从而升级改造为大悦城地产自有旗舰品牌“大悦城”商业项目或商业综合体项目。

根据几方的框架协议，初步投资的情况为，境外基金总额62.7亿元，其中大悦城地产集团作为有限合伙人之一总承担将为22.8亿元，占境外基金权益的36.36%；境内基金51.3亿元，其中大悦城地产集团作为有限合伙人之一总承担将为11.4亿元，占境内基金权益的22.22%。大悦城集团就成立基金的总承担将约为34.2亿元。

对于成立基金的原因和裨益，大悦城地产表示，通过成立基金引进投资者与集团的战略发展相一致。依靠投资者的物业投资经验，基金将通过一定管理经验及整合战略资源， 提升“大悦城”品牌的质量及集团资源的有效性。此外成立基金将使得集团能够实施其“大资管战略”，同时与知名投资者的合作能够使得集团的资源效益更大。

所谓大资管，即泛指的资产管理，随着监管不断放开，原有资管业务外延不断拓展，类似于信托概念将资产托管给机构去管理。

2016年10月，大悦城地产发布“4A大资管”战略，标志着大悦城地产由开发运营商转向资产管理商。

轻资产试水

实际上，从2015年底，大悦城地产开始转型轻资产，推出管理输出模式，加快大悦城综合体的拓展速度，用更短的时间和更低的成本扩张。

去年8月，大悦城地产曾发布公告称，GIC旗下附属公司Reco、中国人寿旗下全资附属公司恒悦富已签署合约，以总价92.89亿元收购大悦城地产旗下子公司49%的股权。该公告显示，出售事项将成为大悦城整合房地产资产管理、品牌打造及资本管理发展战略方向的重要一步，且通过担任基金管理人及物业管理人继续运作及营运物业业务。此外，大悦城地产公开扩张计划显示，每年将发展3-4个管理输出项目。大悦城地产成功通过轻资产运作模式运作的第一个项目是天津和平大悦城，已于去年12月开业，第二个管理输出项目是贵阳大悦城。

北京商报记者从大悦城地产日前发布的“截至2017年6月30日的6个月未经审核运营数据”注意到，天津大悦城平均出租率约97%，而同在天津的和平大悦城开业距上述财报截止日期半年多，财报未对天津和平大悦城的出租 、租价情况进行披露。记者在点评平台上看到，部分消费者提到“这原本是津汇广场，重新装修后改了名字，环境好像也变了，不过之前没怎么来过这里”、“这比南开的大悦城要小一些，模式较单一，南开天津大悦城更好”等。

此外，大悦城地产2016年年报显示，在2016年11月，该公司还收购了上海长风景畔广场用于开发大悦城项目。上海长风景畔广场作价约为22亿元，但大悦城地产与上海长风景畔广场所有者——高富诺亚太区公司的交付金额约为14亿元。此外，在被大悦城地产收购之前，上海长风景畔广场年亏损达3亿元。

新大悦城地产多次建立并购基金，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对北京商报记者表示，大悦城地产收购的商业项目质量参差不齐，大悦城地产需要兼备资金、运营实力专业的合作方。与不同的机构合作并多次建立并购基金，从大悦城现阶段的战略来看，这是大悦城地产做出的正确选择。

项目并非“自带光环”

对于大悦城地产成立基金收购商业项目的事情，全国工商联商业地产研究会会长王永平也对这一方式表示肯定，物业管理方对于商场的运营有着至关重要的作用，曾有不少商业品牌方想做轻资产转型，但是在物业选址或者建筑构造中难以插手，在决策上话语权也相对有限，大悦城地产通过成立合作基金再收购物业的做法很好地规避了上述两种问题。

北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳分析表示，商业项目发展存在不确定性，大悦城地产在收购后将投入不菲的改造成本。商业项目被收购之前经营不佳，或许会对日后的运营发展造成影响。不过，在收购“稍差”的商业项目时，大悦城地产拥有更大的讲价空间。

不断扩张的大悦城地产也面临竞争压力。赖阳认为，实体商业需求在改变，大悦城也面临挑战。不同地区消费者的生活方式存在差异，三四线城市对于扩张中的大悦城品牌的认知度高，这是大悦城地产扩张中需要迈过的一道坎。

对此，郭增利表示，大悦城地产旗下的商业项目并非“天生自带光环”，不少商业项目在运营初期也曾经历了“不被看好”的阶段。然而，大悦城品牌运营团队也在不断地创新中改造项目，如果在运营团队水平相差无几的情况下，新项目的运营会有所改善。

李烝/制表