不能说的负债率:去杠杆下的房企万象

（原标题：不能说的负债率:去杠杆下的房企万象）

导读

“伴随供应量增加与回笼资金压力，房企已在2017年年中降价开售，市场也将进入降价周期，将回归以居住和改善为主，或延续到2018年上半年。”

一边去杠杆一边加速融资，不愿被“加杠杆”负累，更不愿错过此轮土地储备机会。调控让房企很纠结。

8月14日，杭州土拍市场9幅土地入市，包括6幅宅地3幅商业用地，经过13轮报价、两轮自持比例竞投，融信击退万科、碧桂园、绿城、九龙仓、招商、中粮等，以60.6亿元夺得庆隆单元GS0305-04地块，楼面价40541.49元/平方米，自持比例3%。

随后融信相关人士对21世纪经济报道记者透露，该地块将引入战略投资者，目前权益比例正在洽谈。此前29亿收购海亮地产，融信控股的资金链与负债率就已备受关注。

一名知情人士对21世纪经济报道记者透露，为了做大资产规模，融信使用了不少民间借贷，这也是闽企惯用手法。在去杠杆背景下，一边要降低负债率一边要持续拿地，房企确实在增加表外融资，如旭辉8月15日发行3亿美元永续债、融信收购海亮地产并表。日前，莱蒙133亿元再售197万平方米资产包，业内猜测为降低短期负债水平。

一名业内人士指出，进入并购新周期的房地产行业负债率走高，房企融资泡沫显现。“市场调整深度加大，销售回款压力越来越大，融资环境收紧，难度增加成本上涨，债务管理，防范风险才是企业运营健康的前提。”不排除部分企业比较激进，还不断收购项目和拿地，赌对了有可能逆势增长，没赌对，陷入债务危机，可能被其他企业收掉。

各大上市房企一旦去杠杆，存货压力将增大，非上市房企的资金泡沫隐忧更大。上述业内人士指出，房企怎么降负债率？一方面加快销售回笼资金，另外，借新还旧，借长债还短债，实在解决不了就卖资产、卖项目、卖股权。

去杠杆趋势不变

房企融资收紧始于2016年4季度，由于公司债收紧，地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%。2016年11月以来，地产公司债仅发行29只，今年2月以来“零发行”。

2017年4月10日，银监会再度收紧房市融资渠道，强调防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，加强房地产押品管理。房企由此转向海外发债。

债券融资收紧同时，银行向地产企业发放的贷款也在下滑，包括个贷和开发贷都受到严格控制。针对房地产开发贷，在2016年2季度就已明显减少，3季度房地产开发贷款余额7.04万亿元，较2季度末净减少300亿元，4季度也仅新增700亿元。

2016年地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统渠道的融资规模快速上升。2016年前三季度，房地产信托发行量接近5000亿，存量新增651亿。2016年全年基金子公司资管产品投向地产领域约880亿元，是2015年的3倍。但2016年末，银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查，包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等。今年2月中旬，基金业协会叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目，开发商常用的融资方式将受到重点监管。随着通道业务监管升级，地产企业融资规模预计明显压缩。

第三方机构统计，2017年以来，内地房企共发行海外债券13只，累计金额46.4亿美元，较2015年1-2月总额还要多出一倍。

上一波地产调控后海外发债也出现过激增，同比增加超过1倍。从融资成本看，2016年海外地产债平均票息低于2015年，但随着人民币贬值及美元进入加息周期，海外发债成本开始反弹，万科、绿地、碧桂园2016年发行的几只票据息票均有抬升。在人民币贬值压力仍存、美元债融资成本上行下，房企选择海外融资，主要是受国内融资收紧驱动。

不能说的负债率

同策咨询研究部总监张宏伟指出，由于房企加杠杆的资金周期一般为2年左右，也就是说，始于2015年年中的房企加杠杆资金，将会在2017年下半年开始到期。

目前存量地产债规模超过2万亿元，2018、2019年将分别有5000亿元左右存量债到期。海外债券到期压力也逐渐增多，未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期，国内融资何时放松尚不可知的背景下，房企债务偿还问题将浮出水面。

房企上一次遭遇负债高峰是在2014年。据WIND统计显示，当年有135家A股上市房企负债率则升至76.60%，为14年来最高。

彼时递交IPO申请书的万达商业，负债率只有52%。2年过去，房企的负债率再度站上高峰。同花顺数据显示，截至二季度末，2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长24%。超百亿元负债的房企59家，占比43%，超300亿元负债的房企32家，占比23.3%，其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和泛海控股负债更是超过1000亿元。

如果说2016年高价地是房企加杠杆的主要原因，那么今年不愿错失土地储备机会，是房企一边去杠杆一边紧抓融资的动力。据不完全统计，上半年35家典型房企拿地总建筑面积约14526万平方米，金额约7842亿元。

进入8月份以来，先后有融创、雅居乐、绿景中国等发行美元债，利率均高于旭辉美元永续债，然而旭辉却没有选择发行美元债，上述业内人士预计是为了不纳入上市公司负债。

克而瑞数据显示，在已公布2017年度销售目标的品牌房企中，大部分上半年已完成过半业绩任务，平均年度目标完成率达59%，显示出尽管上半年调控形势严峻，大型品牌房企的销售业绩并未受到过多影响。其中，碧桂园、融创等房企均已完成过半业绩。

行业集中度正在史无前例地提升。从销售金额看，前10强房企的市场份额占比达26.6%，前100强房企的市场占比58.1%。以销售面积计算，前10强的市场份额占比达15.8%，前100强的市场占比达33.2%。

值得关注的是，一些过去排名靠后的房企今年上半年业绩排名位次上升不少。如中梁地产，去年在克而瑞公布的房企销售排行榜中排名40位，今年上半年已升至26位。该公司抓住三四线城市销售机遇，以周转快的小项目在各地市场胜出，一名业内人士透露，“连碧桂园都怕他们”。

今年6、7月份，尽管多地楼市成交降温，但青岛、宁波、沈阳等地的土地市场上，众多品牌房企依旧活跃，房企在重点二线城市及其周边三四线城市的土地热情依旧。旭辉董事长林中就曾说过，会持续关注潜力二三线城市的拿地机会。今年1-7月份，旭辉已经拿了45幅土地，超过600万平方米建筑面积。

克而瑞的数据显示，今年6月，40家房企公开市场拿地量价齐升，成交建筑面积环比增长33%，成交总价环比增长44%。此外，40家房企平均楼板价达6732元/平方米，环比增长8%。在重点城市调控政策收紧的背景下，房企拿地补货依然保持积极态势，在一二线城市拿地积极。6月，40家房企在一二线热点城市的拿地金额占比达84%，拿地面积占比达75%。

持续拿地同时，房企负债率居高不下。Wind数据显示，今年一季度末，申万一级行业里的129家上市房企里，有101家的资产负债率超过50%，其中61家超过70%。

张宏伟指出，伴随供应量增加与回笼资金压力，房企已在2017年年中降价开售。本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及高价地频出的板块，极有可能率先降价，市场也将进入降价周期，投资客开始退场，核心城市周边城市也会降温。市场将回归以居住和改善为主的市场，或延续到2018年上半年。