二房东不为人知的风险 新博美IPO为何被否了

（原标题：二房东不为人知的风险 新博美IPO为何被否了）

新博美的承租运营模式，可以说优势和风险都来自于此。卖场业主常常前脚将物业租给新博美，后脚又卖了出去。此外，现有近1.4万平方米租用的卖场已经被业主抵押。

红星美凯龙、富森美等家居卖场企业成功登陆资本市场、分享当中红利，眼红了不少同行企业。7月28日，一家叫做“西藏新博美商业管理连锁股份有限公司”（下称新博美）的卖场企业更新了招股说明书，然而，该公司因财务数据、商业模式等种种问题首发未被通过。

《投资者报》记者注意到，新博美2016年净利润同比下滑11%，现3家2016年新开卖场均处于亏损中，此次却计划利用上市募集到的资金，来建设6家新卖场。与此同时，公司现有近1.4万平方米租用的卖场被抵押。

对于房屋被抵押，新博美如何应对？公司现已业绩下滑，去年新开的部分卖场还在亏损，为何还要上市扩张业务？就以上相关问题，记者向新博美致函，得到公司部分回应。

承租模式遭到质疑

那么，新博美商业模式有何特别之处，以致遭到证监会的询问？不同于一些家居卖场，新博美旗下的卖场并非自有物业，而是租来的。公司将此称作“承租运营”，即公司将卖场租来，在取得使用权后，将其内外部装修一番，再将整个卖场租给多个商户。也就是说，新博美相当于商户的中间商，即所谓的二房东。

尽管新博美在招股书中一再强调，其承租经营模式可复制性强、投资规模小、回报周期短、风险低，扩张速度受自有资金规模限制程度低。但记者注意到，这一模式也为公司带来一定麻烦，卖场业主常常前脚将物业租给新博美，后脚又卖了出去。公司在招股书中披露，旗下的成都龙泉店与双流店都曾出现上述状况，公司已将两店“房东”告上法庭。

对此，证监会要求新博美说明，上述两项未决诉讼的进展情况，以及对生产经营、财务状况和经营成果的影响，是否会影响卖场相关租赁合同的正常履行，公司所采取的应对措施等。

除此之外，新博美有多处卖场已被业主抵押。公司招股书中透露，其现有21处租用物业中，有7处已被抵押。对于这些被抵押的卖场，新博美计划采取哪些措施应对？然而公司并未正面回答《投资者报》记者，仅回应“公司自有物业不存在抵押的情形”。

对于新博美承租运营的这一模式，证监会担忧是否将影响公司的持续盈利性。记者通过梳理发现，今年以来，发审委共审核326家企业的IPO中，其中有45家被否，究其原因主要集中于持续盈利性、规范运作、信息披露、募集资金运用等方面问题。

平均单价不断滑坡

新博美选择“承租运营”模式有其历史渊源。2003年成立初期以地产营销起家，彼时的名字叫做博美地产营销，是其当家人苏丁与另一合伙人成立。2012年，公司改名叫做新博美商业管理连锁有限责任公司。由此可见，新博美以地产营销起家，因而旗下未有多少自有物业，但他们具备一定的地产行业经验与资源，因而了解哪些物业适合承租、作为家居卖场。

虽然叫做西藏新博美，但新博美的卖场主要集中在四川。截至2016年底，公司共有12家卖场，全部位于四川省。从财务数据来看，承租运营模式并未让新博美有明显优势。公司2016年的毛利率为37%，相比之下，采用部分自营物业的红星美凯龙毛利率为71%，完全使用自有物业作为卖场的富森美为69%。

与此同时，新博美近年来业绩有所下滑。公司2015年、2016年营业收入分别同比下滑2.2%、6%，净利润分别同比下滑1.8%、11%。

新博美营业收入来源于哪些方面？为何近年来营业收入在减少？对此，新博美向《投资者报》记者回应：“公司营业收入主要由经营面积、出租率和单价共同决定。经营面积的变化取决于公司新市场的开发建设进度；出租率由卖场周边环境、公司的招商能力、品牌吸引力等因素决定；单价水平取决于公司提供的服务本身之外，还受宏观经济环境、市场竞争状况、区位因素和商户盈利能力等因素影响。”

记者通过新博美招股说明书得知，公司自2014年以来，经营范围在不断扩张，2014年至2016年，月平均出租面积分别为252万平方米、264万平方米、282万平方米。那么，既然经营面积在扩大，为何营业收入不增反降了呢？原因在于，公司的平均单价，即每平方米每月租金在不断下降，2014至2016年分别为53、48、42元。

至于新博美平均收费单价为何下降的问题，公司并未在招股书中予以详细解释，这也是新博美此次IPO被否的原因之一。对此，证监会要求新博美说明平均收费单价、毛利率明显下降的具体原因，以及所采取的应对措施等。

新开卖场尚未见效

尽管业绩在下滑，新博美此次却计划募集1.5亿元，对于这笔资金的用途，新博美对《投资者报》记者表示，将用于建设新店，进一步抢占市场先机，扩大区域优势；改造老店，巩固区域市场竞争力；建设OTO平台，拓展经营模式。

这1.5亿元中，将有9383万元用于新建卖场，新博美计划在峨眉山、资中、崇州、威远、都江堰、拉萨新建6家卖场。为何选择这些三四线城市扩展业务？新博美解释，是为实现规模化扩张、抢占市场先机。此外，上述城市装饰建材家居市场起步较晚，起点较低，行业内知名企业对这些区域的业务开拓相对谨慎，这也为公司发展预留了市场空间。

然而，记者通过招股书发现，尽管已有12家卖场，为新博美提供营收大头的主要集中在4家卖场，它们分别是四川温江店、龙泉店、郫县店、彭州店。4家店在2014~2016年间，为公司贡献了60%~75%的毛利。相比之下，邛崃店、峨眉山店、乐至店等2016年新开的3家卖场当年毛利率为负数，并未给公司带来业绩增长。

对此，公司回应《投资者报》记者称：“上述3家新开卖场是因优惠政策造成单价较低，从而导致公司2016年度收入下滑。”