应对商办调控换位存量思维 部分北京房企抱团运作

（原标题：应对商办调控换位存量思维 部分北京房企抱团长线运作）

为应对北京市发布的商办调控政策，以及当前趋于“冰冻”的商办市场，在其中布局的房企正在思索“突围”方式。近日，北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋、旭辉等房企，成立北京商办联盟，共同探讨商办市场破局之路。

这是自3月26日北京出台商办调控政策以来，北京房企的首次大规模“回应”。上述参与联盟的企业，也是北京商办类项目存量较大的企业。但具体如何运作，需视各家实际情况而有所差别。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，中国住宅市场进入相对平稳的发展时期，在商办市场领域，随着存量时代的到来，房企应改变思维，更加注重资金的平衡和管理运营能力的提升。

中原地产统计显示，当前北京商业办公类项目的库存在千万平方米规模，其中公寓仅占不到两成，商业、写字楼存量占据八成。随着“商改住”的禁止，未来这部分项目的去化将成为房企的重要挑战。

存量规模巨大

由于产品性质原因，商业地产的去化速度通常不及住宅。但过去这些年，北京一些商业地产项目通过“商改住”的形式进行出售，从而实现快速去化。即开发商将写字楼、商铺等项目改造成住宅的形态来出售。

2016年以前，商住类产品只是北京纯住宅产品的补充。但随着需求的释放，该类产品在市场中的比重不断上升。尽管监管部门一直禁止“商改住”的做法，并提示该类产品的政策风险，但仍然难以阻挡这一趋势。

据亚豪机构统计，2013年-2015年，北京商办类住宅产品的年均成交量在2万套左右，占商品住宅的比重不超过30%。到2015年，该类产品成交均价不超过3万元/平方米，相比住宅类产品，价格优势较为明显。

2016年，商办类住宅的成交套数骤增至67617套，增幅达到200%。商办类住宅在商品住宅中的比重达到59%。当年北京商办类住宅的成交均价为37383元/平方米，同比涨幅达到27%，套均总价更是由2015年的376万元上涨至571万元，同比增长51.9%。

2017年3月26日，北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中规定“新建商办最小分割单元不得低于500平方米”、“在建商办只能销售给公司”、“二手商办销售要符合严格条件”，并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。这些条款的出台，将商办市场的增量和存量一并控制在内。

尽管此后北京放开了中介机构对二手商住房的代理，但这一文件对商办市场的打击仍然十分巨大。

亚豪机构数据显示，2017年初至3月26日，北京成交商办类住宅项目9933套，占商品住宅的比重为60%。3月27日至8月初，成交的该类产品不足1500套。

很多房企曾寄望于商住房作为消化商业项目的手段，并曾入手为数不少的商办类地块。但随着该政策的出台，这类产品只能以商业、办公的形态进行运营，去化速度将明显放缓。

据中原地产统计，截至3月26日商办调控新政出台，北京商办类库存面积达到1090.38万平方米，突破千万级别。其中商住公寓存量面积为169.41万平方米，商业存量面积为450.69万平方米，写字楼存量面积为470.28万平方米。

运营模式谋变

商办调控新政使得房企对该类产品的操作回到合规的轨道上来，但若习惯了以“商改住”模式进行操作，其运营思路必须进行转变。

蔡云表示，随着市场的变换，商务办公和长租公寓等领域得到了长期发展的机会。对于房地产企业来说，需要变增量思维为存量思维。具体而言，就是从“卖住宅”变成“卖服务、卖运营”。

她认为，这要求房企从开发商的角色逐渐转变为运营商，并考虑新的问题，如怎样通过资产证券化平衡资金，实现稳定的收益和现金流；如何在项目的运营周期中评估负债能力；如何做好有效的运营和管理；如何更新产品，使之更符合市场需求等。

针对这一问题，北京保利近日提出“构筑企业资产长城”的概念，即无论租还是售，都将商办类产品当成资产，进行长线运作。

北京保利商办项目负责人王竹轩透露，当前北京保利商办项目的总体量为110万平方米，总货值近300亿。未来拟通过整合保利集团旗下的各项资源，使这部分资产增值。

亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道记者表示，商办类产品不像住宅类产品那样，能够通过销售快速回笼资金。因此，即使转变运营理念，资金压力短期内仍存在。

据悉，由于传统的商业、办公项目供应过剩，有房企尝试将这类产品改造成共享办公的形态，并引入外部资本共同运营，但具体效果如何尚待观察。也有部分企业拟将这类产品改造成长租公寓，但因面临的实际困难较多，同样缺乏成功案例。

郭毅认为，商业、办公类产品的去化，既与项目本身的区位、配套有关，又取决于企业的运营能力。

“项目位于商业区的，运营难度小一些；分布在住宅区的，运营难度稍大。如果是办公类项目位于住宅区，运营难度就更大了。”郭毅说，一些住宅用地配售的商业、办公地块，如果体量过大，其运营压力就会增加。

从企业的角度而言，郭毅认为，如果房企有过运营商业、办公类产品的成功经验（最好有成功的商办类产品线），又有母公司各项资源的支持，其运营难度相对不大。反之则容易成为一项负担。