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林采宜:房价过去十年的暴涨不等于未来十年暴涨

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网易财经8月10日讯  2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行,本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”,数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

在寻找中国“漂亮50”分论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜表示,房价过去十年的暴涨不等于未来十年的暴涨,其实房市和股市一样,有涨必有跌。她列出了四个理由证明,中国的地产已经结束了暴涨时代,分别是人口因素、城镇化、收入因素、信贷环境。

以下是发言实录:

主持人:谢谢刘煜辉先生为我们作出非常精彩的演讲。

接下来掌声有请国泰君安首席经济学家林采宜女士为我们带来精彩的主题演讲。

掌声有请。

林采宜:我也是一直说要来演讲,但没想到把我安排在这个部分,我是讲房地产的,被放错地方了,希望下面的演讲不要让大家感到失望。

我今天讲的是所有行业里跟宏观有关,跟产业也有关的中国的房地产是不是会出现拐点,我个人认为中国的房地产现在站在喜马拉雅山上,往哪边走都是往下走。

理由是什么呢?为什么说中国的地产已经结束了暴涨时代,理由有四个:

第一,在过去15年,大家知道地产是从2001年开始启动的,然后不断加速,大家看看地产启动的前提条件是什么。首先,房子是用来住的,从居住属性来看,在过去15年人口因素是非常核心的因素,60、70后、80初进入婚育高峰,他们对住房的刚性需求和改善性需求拉动了过去这一轮长达16年的地产牛市,这是人口因素,既然房子是人住的,没有人,谁来住房子呢?

第二,除了生育人口的自然高峰以外还有农村迁移到城镇的城镇化,在过去16年,我们的城镇化率从36.22%上升到57.35%,这21个点的城镇化率意味着什么?意味着大量农村人口涌入城镇,对城市的住宅构成了一个实际需求。

第三,收入因素,2000年到2016年,16年中城镇居民的收入增长了5.45倍,这是平均可支配收入。这些增长背后每年的复合增长超过11%,所以人口的增长、人口的流动、城市化率加上居民收入的增长是过去地产周期繁荣最坚实的基础,也就是“房子是用来住的”概念。

接下来房地产还有第二层属性,除了消费属性它还有投资属性,其实房子也是用来炒的,炒房的也不乏其人,炒房的条件是货币环境,大家看看过去16年,货币供应量从12.7万亿增长到去年年底的155万亿,我们的货币增长了多少?十倍都不止,也就是说每年M2的年复合增长率是16.9%,很多地方的房价其实还没有跑赢印钞机呢,印钞机效应。

第四,信贷环境,大家知道公积金制度也是最近几年推起来的,还有低于标准利率,打九折、打八折甚至打七折的住房按揭贷款利率。宽松的货币条件、宽松的信贷环境,这是房子用来投资的一个很基本的条件,因为你持有它的成本在那里。

上面讲的都是需求的因素,过去15年,整个市场的需求是非常强劲的,首先是居住需求,其次是投资需求,在供给端我们看到的是土地供给始终被地方政府所把控,对住宅用地审批的严格,无论主观还是客观实际上都在不断推高房价。

未来这个条件还存在吗?很多人说“你看,不买房现在后悔了吧?”过去十年你都可以这么说,但过去十年的暴涨不等于未来十年的暴涨,其实房市和股市一样,有涨必有跌。

未来十年整个环境和过去十年非常不一样,先看看人口,在过去十年,人口每年的增长大约是1500万,我指的是2012年以前,那时候是70后和80初,70后和80初的人口增长是每年1500万,但未来十年我们的人口增长可能只有960万,人口增长下降了40%,很多人说考虑人口增长有没有把二胎考虑进去?考虑进去了,韩国、日本、台湾都没有生育限制,但由于经济的发达、社会的进步,在他们这样的社会结构下平均的人口增长率是1.22,现在我们如果放开二胎,即便是达到平均水平,我们的生育率也就是从目前独生子女制度下的1.0,增加到二胎,甚至更宽松的生育环境下,1.22,就增长率大概是20%左右,在这个估算下,未来十年每年的人口增长就是900万左右,也就是说,“房子是用来住的”,每年1300万对的结婚人数(2013年数据)和每年800万对结婚人数对住房的需求是完全不一样的。这是三年以后,如果是五年以后、十年以后呢?可能每年就是500万对,甚至450万对的结婚人数。

你想,一年1300万对的结婚人数和一年四五百万对结婚人数对住房的需求是一样的吗?肯定不一样。

有人说,你说的是增长率,还有农村转移到城市的人口。大家看这张表格:

最近五年城市的常住人口,各位注意,我指的不是户籍人口,是常住人口,包括没有城市户籍的农民工、大学生和外国人、外地人,常住人口的增长从2011年开始进入了很低的区间,这里是北上广深天津五个城市,2015年的最新数据是130万,一个城市大概是20万常住人口。

二线城市怎么样?二线城市的数字在这张表格上,其实数据比一线城市还要悲观,像苏州、无锡、杭州,19个二线城市常住人口的增长总量只有200万,平均每个城市只有10万的增长数量。

再看看三线城市,三线城市最近五年的增长也依然是悲观,那也就是说,无论是一线城市、二线城市、三线城市,人没有了,人口大量下降,人哪里去了?被计划生育吃掉了。所以说80后、90后到00后,这20多年的计划生育制度不是没有后果的,后果就在所有城市常住人口的下降。

还有农村年轻劳动力悬崖式的下降,推动住房需求(的因素),居住性需求和改善性需求的人口因素出现了很大变化。

其次再看收入因素,从2000年到2016年,居民可支配收入增长了5.45倍,每年增长速度在11%%以上,但从去年开始我们居民的收入增长速度是下降的,这条趋势线往下走,降到6%左右,5%到6%的责任速度和11%到12%的增长速度,这是一个完全不同的对未来收入的预期,买一样东西很重要的因素,除了你现在口袋里有多少钱,还取决于你对未来收入的预期,消费是被支付能力和心理预期所支配的,为什么25岁的年轻人口袋里没钱他什么都敢买,但65岁的老人银行帐上有很多钱他还不敢买,这是因为他们的预期不一样,25岁预期未来收入是增长的,而65岁预期未来收入是下降的。

城镇居民收入增长速度的下降和他对房子支付能力是相对应的,和房子支付能力相对应的除了收入增长还有一个负债能力,大家看从2006到2016年,十年以来我们的居民总负债占可支配收入的比例从18上升到71,这说明你现在的负债率越高,未来继续拓展负债的空间就越小,这就是说你想借钱都没多少钱好借了,因为借钱是要还的。

再看看这个数字,2011年的时候,仅仅五年以前中国房屋销售还是有很多人付全款,房贷销售比只有17%,而现在已经涨到55%了,如果加上首付贷,二次按揭,目前居民房子的信贷和购房比例已经超过60%,甚至到65%,收入和人口未来十年都不是过去十年的样子,环境改变了。

再看看房子投资性的需求,也就是说“房子用来炒的”,炒房环境是不是发生了改变?大家看这张表格就看到了,2015年以来其实整个货币量在逐渐收缩,经历十几年暴涨以后,不说暴跌,但有一个“金融去杠杆”的过程,在这个金融去杠杆的趋势下,货币的收紧是必然,和货币收紧相对应的就是利率中枢的不断上移,这种趋势性的住房按揭成本的提高也会导致未来你投资性地持有房产成本大为增加,这是需求因素。

回头再讲讲供给因素,过去政府进行土地管制,有意无意捂着不卖,造成土地价格抬高,因此出台了一个政策,房地产销售周期小于6个月的显著增加供给,这个政策实行有什么后果,但有一点,地不会增加很多,但预期会增加非常多,因为目前户均住房套数是1.05,从总量来看,家庭和住房之间的配比是房子比家庭更多,所以大家就知道现在不是稀缺,如果说一线城市存在结构性稀缺,那么二线、三线、四线城市,尤其是三四线城市绝对存在结构性的剩余,这些剩余怎么办?这是我们要思考的。

所以我认为地产已经站在顶部,因为过去10年和未来15年我们所面临的整体环境,人口环境、收入环境以及货币环境都不一样了。

谢谢各位!

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