网易财经8月10日讯 2017网易经济学家年会夏季论坛今日在北京举行，本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”，数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛，讨论当前中国经济最为重要的热点议题。
在“破解楼市迷局”分论坛上，中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，现在要解决特别高房价的问题，出路在什么地方呢？在于城市化进程中的供给侧改革，我大概提了五个方面的供给侧改革内容，一是在目前我们制度条件不变的情况之下能不能做一件事情，就是增加住宅用地占城市建设用地的比重到40%以上。
以下是发言实录：
主持人：2017年是全国深化改革向纵深推荐的关键一年，是实施“十三五”规划的重要一年，老百姓最关心的楼市问题有哪些，房产税何时出台，能否抑制房价的增长，中国房地产泡沫何时破灭？未来房价的趋势如何？相信本场论坛可以给大家一个非常完美的答案，接下来请国务院发展研究中心原副主任，中国发展研究基金会副理事长刘世锦先生为我们做主题演讲。
掌声有请！
刘世锦： 今天这部分是讨论房地产的问题，我想讲这么一个题目，大都市圈的发展与房地产供给侧改革。
实际上是讲一个现在房地产发展的宏观背景，这跟房地产发展有很大的关系，中国宏观经济我们有一个总的判断，经过七年回调以后现在已经开始触底，并且开始转入新的中速稳定的增长平台。
我们搞研究构造了一个模型，影响经济运行的主要有三种力量，最重要的是终端需求，这是由消费、基础设施、房地产构成的，这是影响经济增长的长周期的力量，过去七年中国经济处在回调状态，主要是终端需求是结构性调整，除此之外生产性投资构成中周期的力量，存货性变动构成短周期力量，这个我就不展开了。
我想说的是什么呢？我们为什么说经济开始触底并转入新的增长平台？这个判断我大概在一年多前就提出来了，现在应该说得到初步的确认，最重要的就是终端需求这块大体上稳住了，所以中国经济有可能进入一个“稳定增长期”。稳定增长期的含义两方面：
一是脱离了长达七年的下行轨道。简单说不会再往下走了，稳住了。
二是经济波动幅度比以前会明显变窄。大家看这张图，以前的波动幅度很大，靠最右边这块逐步朝这个方向收敛，收敛，今天不是学术会议，我就不展开讲这个图了。
最近我们讲了“L”型，现在这个弯拐过来了进入了L型的底边，这就是一个新的平台，在这个平台上也会有波动，最近大家讨论所谓周期的问题，波动是在一个大的“L”型底边上再加上小的“W”型的变动。
但我想说一下从中长期来看，终端需求仍然有一定的下行空间，这样会使增长的重心平台有所下移，这里我想特别讲讲房地产的问题。
因为对房地产我们有个基本的判断，大概在2013、2014年就已经达到了历史需求峰值，达到峰值以后，房地产投资的增长速度是在逐步回调的。
大家看看这个图，这图就是房地产投资的增量，你会看到基本上是一个峰值结构，大概在2013、2014年时达到最高点，最近几年一直开始下行，大家看最右边的那条白线，那是我们预测的到今年年底房地产投资增长，增量增幅已经很低了，从去年开始房地产投资增长速度出现了一定幅度的回升，但并没有改变房地产投资增速逐步下行的总态势，我们的预测在今年下半年或以后一段时间，房地产投资将会回归常态，所谓常态就是低速增长，比如2%左右的增长，也许会零增长甚至负增长也都是正常的。
我稍微说一下，最近对“触底”有不同解读，今天在座很多同志，有些可能炒房，有些可能炒股，一谈“触底”，很多人很激动，触底反弹，我想说一下，这个触底是指由过去10%左右高速增长的平台转向新的中速增长的平台，是不同平台之间的切换，它不会出现幅度比较大的反弹，更不可能恢复到过去高增长的轨道，不论是“V”型还是“U”型。
最近我看大家讨论一个词“新周期”，我觉得新周期的含义也需要认真界定，如果有人以为中国经济又要重返一种高增长的轨道新周期的话，我认为这是不存在的，是不可能的，当然，中国经济以后也会有一些周期性波动，实际上我们现在是进入到一个中速稳定增长的新平台，确切地说不是进入新周期而是进入新平台，这个平台上将来也会有一些周期性波动，是在一个大的“L”型底边加小的“W”型的波动。
所以中国经济目前处在一个终端需求初步企稳，生产性投资回升，存货回落再平衡的过程，下半年经济增长基本平稳，略有回落，但回落的含义是它可能是进入新平台后的第一个回调期。如果说回调幅度不深，新增长平台会再次得到确认，这样中国经济很有可能进入一个动能转换，稳定性很可持续性都比较高的增长阶段。
新的平台我们根据国际经验来看，大体上可以持续十年左右或者更长一段时间，这就是中国经济目前大的格局，我们探讨房地产的发展是要在这样一个大的背景之下进行思考和讨论的。
中国经济另外一个大的背景就是大都市圈的发展，其实刚才已经提出了一个问题，从2016年一季度开始，房地产投资有比较大的回升，背景在什么地方呢？就是一线城市房价的上升，可以说飙升，为什么会发生这个变化呢？一个更大的背景是中国城市化进程出现了重大的结构调整，也就是说，珠三角、长三角、京津冀和内地一些大都市圈在加快发展。与此同时，另外一些地区发展相对比较慢，有些还在相对的衰落。
大都市圈加快发展一个重要特征就是各种要素都在向大都市圈集中，人员，特别是年轻人向这些地方集中，这里面我列举了几个数据，2015年人口净流入的前三位：上海净流入981万人个，北京882万，深圳782万，前三位恰恰就是中国三大都市圈的核心城市。偶然吗？不偶然，非常必然。
我们最近谈中国产业结构的变化，中国产业现在发生了一个重要的变化，产业分化、行业集中度的提高，一些龙头企业的盈利能力是在增加的，同时它们在区域上的位置也在发生变化。
我这两天看到一个报道，恒大把总部迁到了深圳，阿里巴巴是双总部战略，把一部分总部业务也转到了北京。三大都市圈有它的吸引力，有一部分企业的资源是会向这些地方集中的，这肯定带来了人的集中，所以我们说中国下一步转型升级，创新驱动，这些事情大部分将会发生在这些大都市圈。我们现在讲，中国城市化的进程一定要注意城市化过程中的结构变化，一个是由农村到城市，农民进城现在不仅仅是到城市，还要选进哪个城市，另外还有一部分人从小城市到了大城市，从都市圈外进入都市圈内部，这都造成了大都市圈住房的刚需上升，这是房价上升的背景推动因素，这样的变化是有规律性的，发达国家都经历过这样的过程，我就不展开说了。
而且从中国来讲我们可以预见在今后五到十年很可能形成若干个3000万至5000万人，乃至更多人口的大都市圈或者大都市带，对这样一个重要的变化你怎么看？怎么对待？我们现在需要提出的是释放而不是压抑城市化结构调整产生的巨大需求，这实际上也是房地产发展的潜在需求。
我的意思是说，房地产这个产业的发展它有正常的需求，下一步大部分是在城镇化，特别是大都市圈发展的过程之中的，怎样释放这个需求，这是我们现在面临的一个很大问题。
但我们城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律或多或少有距离，有些方面是相背离的，比如我们大城市一直在实行人口限制的政策，但事实上人口一直是在增加的，这里面要提出的问题是这种政策是不是有效，更深层的问题是不是合理，另外我们现在要驱逐所谓的“低端人口”，问题是低端人口走了以后高端人口日子过得下去吗？
还有一个，我们一直在强调发展小城镇，我想我们需要提个问题，中国的小城镇到底应该在什么地方发展？我待会儿要讲，其实大都市圈里面将来是发展小城镇最重要的领域，一系列的问题都需要我们认真研究反思。
说到我们今天讲的房地产问题，问题大家都清楚了，我就不展开说了，我们说现在要解决特别高房价的问题，出路在什么地方呢？在于城市化进程中的供给侧改革，我大概提了五个方面的供给侧改革内容，一是在目前我们制度条件不变的情况之下能不能做一件事情，就是增加住宅用地占城市建设用地的比重到40%以上。
大概前几年我们的一线城市，这个比重一般是在25%以下的，这两年有所调整，但也在30%以下，发达国家一般都在40%以上，有些是60%以上，也可以考虑把部分工业用地转为住宅用地。
第二就是我们的城市结构要做一个重大的调整，简单说就是把我们过去各种资源集中到城市核心区的结构（进行调整），这种结构最后导致了各种各样严重的“城市病”，由这种结构转化为以核心区+大中小城镇的情况。
比如北京，我们提建议，现在不是讲“功能疏解”吗？我们把北京的高校、科研，包括在座很多媒体，央企适当转出去，在北京周围，比如20到50公里范围内建上几十个小镇，它有产业支撑，有轨道交通把它们连接起来，把公共服务提供到位，这样的话很多人出去了，日子也可以过得相当不错，房价就低了，房子也可以住得比较舒服。形成优势产业支撑，快速轨道连接，优质公共交通服务，包容性强、绿色低碳的新型城市网络。
第三是按照十八届三中全会精神的要求加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权。农民宅基地在更大范围内流转抵押担保等等，这件事很重要，也不能再拖了，如果这块能够放开，其实城市的住房供给可以大大增加，当然配套要推进农村社保制度的改革，同时还有一个敏感的问题，就是小产权房的问题，尽管很敏感，但不应该也没法儿再回避。
本文来源：网易财经
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