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李一戈:融创两起股权交易案的商业逻辑

2017-07-14 05:40:52 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:融创两起股权交易案的商业逻辑)

半年或年度的房企销售排行榜,照例会区分权益和综合销售额。有的房企,销售额有500多亿,权益销售额可能只有300余亿。

所谓权益销售额,是指房企按照实际股权分摊计算的销售额。之所以会出现权益销售额这个概念,是因为,房企合作拿地、开发的项目越来越多了。合作开发则是由于现在的土地越来越贵,一块地动辄几十亿。

融创同样也有不少的合作项目。今年上半年它的综合销售额为1118亿元,权益销售额为770.6亿元。其中包括收购的项目,也未必是100%股权。

融创迄今最大的合作,是与万达。对,就是这几天吵得沸沸扬扬的632亿融创万达交易案。这也是我国房地产史上金额最高的合作案。此前最大的交易案是不久前的6月29日,万科以551亿元夺得广信资产包。再往前,2016年3月,中海以310亿元收购中信旗下部分住宅,中海旗下部分物业61.49亿元转让给中信。

没错,几乎所有媒体都将融创与万达的这笔大生意,称为收购,即融创收购13个万达文旅城和76个酒店项目。我为什么却非要称为“合作”呢?

融创公告的双方合同有这么一段话:

(交易正式达成后)“目标项目公司由买方独立营运管理,买方委派目标项目公司常务总经理,并负责销售物业。卖方委派目标项目公司总经理,并在目标项目公司名下设立持有物业项目部,并由卖方委派项目部总经理,负责持有物业的运营。买方委派持有物业项目部一名财务人员、一名成本人员。”

此外,合同还规定,万达文化旅游城的品牌不变,规划、设计方案不变。

据此可以断定,这不是一起简单的收购案,很大程度上是一起房企合作案。

万达达成合作的原因,固然与其加速回A、转型轻资产路径有关,最直接的理由则是,缺钱。我个人分析,可能是5月份左右金融和投资机构突然对万达捂住了钱袋子。而万达的现金流管理是一环扣一环,须臾不可断流的。换回632亿的资金,每年还有6.5亿的管理咨询费,卸下了庞大重资产的万达,可谓得其所哉。

融创要的,是万达文旅城的巨大土地储备,即近5000万平方米的可售面积。我们记者已经报道了,加上负债,这些土地储备的综合成本,每平米不会超过2000元。即使一批万达文旅城是位于三线城市,这种成本的土地现在也很难拿到了。

融万合作案的商业逻辑,一个要的是资金,一个要的是土地,说到底,就这么简单。其他诸如妖魔论、阴谋论,要么是吸引眼球,要么是故意装糊涂。

但这个逻辑却不适用于融创与乐视的交易案。称其为收购案倒是没错。

贾跃亭割肉补疮,也是为了钱。他出让股权,换取救命钱。当然,我们现在知道了,融创1月份宣布注入的150亿,远远填不平乐视巨大的窟窿。因为,乐视的债务危机,绝不限于上市公司乐视网,而是已蔓延到整个乐视体系,所谓乐视七大生态。

融创收购乐视网、乐视致新、乐视影业的股权,目的却是为何?说实话,到现在我也没完全弄明白。

我个人猜测,融创最初的动机是投资。正如孙宏斌所说,这就是一门生意。做生意嘛,无非是追求回报。只要价钱合适,符合预期,那就投资呗。当然,任何生意,都不是包赚不赔。孙宏斌的预期是,要么亏30%,要么赚300%。

正如我不相信融万交易背后的阴谋论,我同样不相信孙宏斌当初是步步为营意在谋取乐视控股权的说法。因为无论是乐视网的上市公司平台,还是乐视体系的几大主营业务,与融创的公司战略、商业模式均无明显的互补互通功能,几乎都是其完全陌生的领域。这样的投资和收购逻辑,说不通。

但人们都只相信自己愿意相信的观点。所以,融创是怎样的初衷和逻辑,从来都不重要。乐视股权收购案的复杂之处在于,所有的信号似乎都在朝着需要孙宏斌主导甚至控制乐视的方向在走。这个时候,对于孙宏斌来说,正应了那个词,身不由己。

十多年前,我就说过,企业的基因是由创始人的基因决定的。且不说更早前的绿城、佳兆业收购案,单从万达、乐视股权交易案看,就有着孙宏斌鲜明的个性色彩。交易,只算大账,一旦决定,立即拍板。老孙是很少顾忌别人议论的,他很清楚知道自己要什么。这样的商业决策,赢则大赢,输了也会受不轻的伤。好在融创的抗风险能力已是今非昔比。

netease 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:钟齐鸣_NF5619
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