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8天卖出30幅地 南京土地拍卖热过三伏天

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犹如高温天气一样,南京的楼市继续高烧。7月12日,南京进行了本月以来的第三次土地拍卖,不出预料,6幅地块被房企一抢而光。

值得注意的,8天内,南京共拍卖出30幅地块,其中12幅宅地全部达到最高限价,不仅要现房销售,还要配建面积累计达18.94万平方米的保障房,无偿交给政府。

一些业内人士表示,如果加上建设保障房的投入,以及因建设保障房而减少可销售商品房面积折算的成本,许多地块成本已直追甚至超越同地段房价,可以说是隐性的地王。在楼市正实施长效调控机制的背景下,房企如此疯狂抢地,未来风险不可小觑。

宅地最抢手

继上周拍卖出24幅地块之后,7月12日,南京再次拿出6幅地块(总面积21.8万平方米)公开拍卖,起拍总价58亿元,结果全部溢价卖出,最后成交总价达84.95亿元。

从竞拍情况看,宅地依旧最为抢手,3幅宅地全部达到最高限价,最后通过竞建保障房面积确定买家。

江宁区麒麟G35地块经过118轮竞拍,被华发地产以17亿元拿下。燕子矶G34地块,经过98轮竞拍,被佳兆业以12.5亿元竞得。燕子矶G33地块,经过87轮竞拍,被首次进军南京市场的金科地产以8.1亿元竞得。这3幅宅地均达到最高限价,按照规定,要现房销售,并分别配建保障房面积1.1万平方米、1.1万平方米、0.64万平方米。

宅地遭热抢,其他3幅混合地块也受到青睐,其中江宁区秣陵G40地块(商办)竞拍最为激烈,挂牌起始价5.4亿元,经过158轮竞拍,最后被中海地产以13.25亿元拿下,单位地价4.48万元/平方米。

值得注意的是,7月以来,南京市不断加大土地供应,到7月12日已进行了三次土地拍卖,共卖出30幅地块。在7月5日竞拍出首幅配建保障房的地块后,配建保障房似乎成土地拍卖中的标配。据统计,三次土地拍卖中涉及宅地共13幅,全部达到最高限价,配建保障房面积累计达18.94万平方米。

地价明降暗升

土地限价后,地王不再诞生,但这并不意味着房企的土地成本比周边地块有所降低。

某房企工作人员告诉记者,根据土地拍卖新规,超过政府限价后,以竞保障房面积确定拿地企业,从而将地价控制住。从拍卖的成交地价与该地块周边同类项目的房价对比看,地价确实低了下来,但事实往往并非如此。如果加上建设保障房的投入,以及因建设保障房而减少可销售商品房面积折算的成本,部分地块整体拿地成本仍是直追甚至有所超越同地段房价。

以7月7日出让的九龙湖G20地块为例,该地块被金隅地产以32亿元拿下,楼面地价达1.98万元/平方米,要现房销售,需配建保障房建筑面积2.78万平方米。相比周边地块之前拍卖价格,1.98万元/平方米的确低了几百元,但加上配建保障房的成本,重新测算下来,真实地价约2.6万元/平方米,实际上是创出了地价新高。

在严苛的出让条件之下,房企仍然表现出对土地如饥似渴的热情,说明非常看好南京未来的房地产市场。而当下的南京楼市的确太火爆。一手房市场,买房摇号成了主流,甚至连别墅都要摇号购买。二手房市场,二季度开始迅速回升,目前成交套数达5.3万套。

警惕方向在变

房企抢地市民抢房的同时,楼市的发展方向正在悄悄变化,从一线城市最近的调控方向来看,租赁住房或成为主流。

南京克而瑞首席分析师周颖说,上海已通过改变出让土地用途为租赁的方式,向楼市长效调控迈出了关键的一步。张江和嘉定新城的两块挂牌土地,其用途为迄今为止首次出现的租赁住房。

周颖说,住宅性质用地的拥有年限是70年,也就是说,取地的开发商只能全部持有其所开发的物业进行出租,在一次性投入大笔土地款和开发资金后,只能通过租金缓慢回流现金。这对拿地企业的资金实力和开发运营能力是一个绝对的考验。

不仅如此,上海市政府还在7月7日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》上,给出了许多与以往截然不同的规划指标。新增住房第一位是市场化的租赁住房,第二位是保障性住房,第三才是商品房。从新增土地供应上看,商品房也只占了用地的36%。

上海出重手的同时,7月7日,深圳公布了《住房建设规划2017年度实施计划》,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套。此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。

周颖认为,在一线城市不断发“狠”从供给侧的源头、从长远的发展角度重新给出楼市控风险、稳增长的鲜明的多维定义之际,南京的摇号抢房估计很难持续太久。一些指标的统计数据形成的走势显示,这一轮楼市的风口已渐行渐远。

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