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调控下房企“抢地”热情不减 非一线城市成热门

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大中型房企上半年拿地金额同比增66%

在持续高压的楼市调控下,今年上半年房企的“抢地”热情却依然不减,甚至比去年还更为高涨。公开数据显示,今年上半年已有34家房企的拿地金额超过百亿元,其中前30名的拿地资金总额合计逾8700亿元,同比增长66.4%(可比数据口径)。碧桂园拿下167幅地块,拿地总金额达860.15亿元,成为今年上半年通过招拍挂拿地规模最大的房企。

仔细对比,上半年的土地市场除了火爆之外,还呈现出一些新的特征:强者更为激进、资金向非一线城市倾泻、行业集中度在迅速提高……总体而言,强者恒强,这既是宏观调控的结果,也是房地产行业发展到一定阶段必然出现的趋势。

大型房企拿地积极

6月末,浙江湖州、宁波等地的几场宅地拍卖均吸引了数十家房企到场竞价,多数地块均以较高的溢价率被抢走。夺地者不乏碧桂园、新城控股这样的大中型房企。

上述火爆境况只是今年上半年土地市场的一个缩影。据第三方研究机构统计,仅上半年,已有34家房企拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%。

据中原地产研究中心的最新统计,截至6月30日,通过招拍挂方式拿地总额最高的前五大房企为碧桂园、保利地产、龙湖地产、万科以及中国恒大,共拿地414幅,拿地总金额达3346.67亿元。与积极拿地相对应,这些房企在销售方面也是高歌猛进,碧桂园、万科、中国恒大前五个月合同销售额已分别高达2442.2亿元、2280.5亿元和1829.7亿元。

记者通过梳理发现,与去年同期相比,今年上半年拿地总额前十的房企依然以万科、恒大、碧桂园、保利地产等大中型房企为主,融创中国、绿地控股掉出了前十,龙湖地产、中国海外发展则新进榜单。总体来看,上半年的拿地榜单前十名在拿地数量、拿地总金额等方面,“门槛”都有显著提高。这从侧面表明,土地资源有向大型房企进一步集中的趋势。

拿地的同时,在衡量房企负债率的重要指标——净负债率上,大型房企的表现总体也比较好。财报显示,截至2016年末,碧桂园、万科、中国恒大、保利地产的净负债率分别为49%、25.9%、119.85%和55.22%。而今年上半年,恒大通过两轮融资,负债率已直线下降。

非一线城市成热门

今年上半年,土地市场的最大变化就是以上海、杭州为代表的一二线热点城市在土地拍卖市场上开始“扎紧篱笆”。在宣布房企必须以自有资金参与土地拍卖后,今年二季度,上海将土地出让模式改为招标挂牌复合式出让。新模式采用了百分制的评分办法,根据房企的经济实力、技术资质、项目经验来确定参与投标企业的得分。只有评标小组确定排名顺序前三位的投标人才能入围竞标,这样一来,中小房企想要通过招拍挂在上海拿地恐怕只能“凭运气”了。

再看杭州,今年3月,在萧山拍出3万元/平方米的高地价后,杭州市国土资源局随即推出新政:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例的程序;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,则再转为投报配建养老设施的程序。

“各地楼市调控频繁,土地拍卖市场整体溢价率相比2016年有所降低,但从上半年各城市的具体情况看,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近比较引人关注的是部分三四线城市土地拍卖竞争非常激烈,一些三线城市的土地拍卖溢价率有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市的溢价率在热点城市中已排名前十。

克而瑞研究中心分析师房玲向记者表示,根据克而瑞对全国35家典型房企的数据监测,从城市布局角度看,二线城市依旧是各家房企的布局重点,占到了拿地总建面的52%,三四线城市占比则为41%。虽然从面积分布来看,房企的拿地布局未有明显变化,但是从拿地金额来看,房企在一二线城市的拿地金额占比同比分别下降了0.7和8.7个百分点,三四线城市拿地金额占比则上升9.4个百分点。房企在三四线城市的拿地均价也从2016年上半年的1679元/平方米上升到3520元/平方米,增幅为110%。

随着一二线城市房地产调控政策的频繁发布,那些环绕一二线城市的三四线城市越来越受房企青睐。如3月份,位于佛山陈村的一宗商住地块由万科以14.79亿元竞得,溢价率131%,去除配建面积后的楼面价达13827元/平方米。此外,5月份,义乌江东两宗住宅地块的楼面价分别达到21995元/平方米及21886元/平方米,使当月全国前十单价地王榜单出现了四线城市项目。

并购模式仍受青睐

纵向对比可见,今年上半年的土地市场除了火爆,还有一些新特征:房企越来越多地采取合作并购的方式拿地。

如融创中国今年5月曾宣布以102.54亿元的价格收购天津星耀五洲项目的80%股权。6月下旬,泰禾集团公告,分别以19亿元、5.54亿元的价格收购润天置业100%股权、中盟文化80%股权,并借此增加在郑州的土地储备。新城控股6月6日公告,公司通过收购方式以27.89亿元取得苏州市吴江区盛泽镇南麻社区地块、同里镇九里湖村委会地块、同里镇外果圩地块及宿迁市宿迁经济开发区地块。

究其原因,房玲认为,这一方面是因为各个城市特别是一线城市土地供应有限,另一方面,调控下新推出的招拍挂地块附带了多重限制条件,如要求房企必须以自有资金拿地等。由此,房企通过收购方式来拿地,既能降低拿地成本和风险,又能够快速推向销售市场,从而更快地为企业带来业绩增长。

张大伟也表示,从未来趋势看,2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的减少。在房价涨幅明显回落的情况下,之前获得高价地的部分企业很可能将面临销售难题。

“从近期土地拍卖表现来看,二季度末,苏州、厦门土地拍卖趋于冷静,参与房企减少,竞拍热度下降,竞价时间明显缩短,以往一触即及的 封顶价 也不再是常态。但同时,三四线城市地价可能仍会持续提升,且其销售占比快速攀高,已成为推动全国交易规模上升的最主要动力。在今年的房企规模竞争中,大规模布局三四线的碧桂园显示出了极强的业绩增长能力。在这样的形势下,越来越多的房企开始考虑向三四线城市布局。我们认为,更受青睐的核心城市周边,如环京、环沪、环广深等区域,地价可能还会持续提升。”房玲说道。

2017年上半年房企拿地前10名(招拍挂模式)

企业名称拿地数量(幅)拿地总价(亿元)最新市值(截至7月4日收盘)
碧桂园 167 860.15 1957亿港元
保利地产55 723.93 1173亿元
龙湖地产26 617.4 1022亿港元
万科 55 597.51 2634亿元
中国恒大111 547.68 2057亿港元
中国海外发展33 532.86 2536亿港元
首开股份12 490.99 294亿元
华润置地34 379.59 1553亿港元
中国金茂8 337.92 347亿港元
招商蛇口14 280.47 1612亿元

数据来源:中原地产研究中心

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