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兴业太古汇试运营悬念:上海商业格局重构前奏?

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6月19日起,南京西路老牌百货商店-上海市第一百货商店(简称“市百一店”)停业改造,改造之后将与隔壁的东方商厦合并建立新的一百商业中心。两个商场中间的连廊也将会重新设计。

记者获悉,南京西路世茂广场也将进入全面改造。其实自2016年开始,南京西路上海中信泰富广场、淮海路的太平洋百货淮海店已相继进入停业改造。

随着今年内,经历15年打造的占地面积约6.3万平方米、总建筑面积32.2万平方米的兴业太古汇试营业,南京西路商圈关注度得到迅速提升。

“在所有指标和意识形态上,南京西路商圈作为现在的上海第一大商圈毫无悬念。”戴德梁行高级董事、华东区商业地产服务部主管饶伟刚指出,上海最著名的有实力和辐射力的商圈基本是南京西路、淮海中路、新天地、徐家汇、陆家嘴、南京东路及人民广场等,目前这些商圈的商业零售业正处于持续发展的过程。同时,从新增供应量来看,在兴业太古汇登场之后,短期内应该没有什么可以刺激商圈“突破”的重要项目。但“自我进化”的需求已经非常明显。

上海商业格局重构

2015年开始的实体店关门潮与零售业利润下降密切相关。据中国百货商业协会的统计, 2016年上半年,在单体百货、购物中心以及2000平方米以上的大型超市业态中,22家公司共关闭了41家店铺。其中,百货与购物中心15家,歇业店铺的营业总面积超过60万平方米。被关店铺持续经营时间平均为6.84年,其中,百货与购物中心为8.67年。

商业地产不断停业改造,刷新业态。上海2017年商铺建筑面积逾150万平方米的17个新项目计划于2017年入市,其中包括若干地标性项目,如香港兴业国际及太古地产有限公司共同开发的兴业太古汇以及上海第二座来福士,长宁来福士广场。

比如,2016年11月19日,上海七宝万科广场正式开业。这座体量规模达24万平方米的区域型购物中心,是万科在上海的第一个商场,受关注程度自然不言而喻。从开业当日的数据来看,内资做商业确有可圈可点之处:客流量26万人次、累计会员数量3万多、签约率94.42%、开业率85.16%。而开业一个多月以来,日均客流量5-6万人次、双休日客流量超过10万。

反观外资商业地产的代表-兴业太古汇,尽管试营业阶段的数据并不具有可比性,但业内对其褒贬不一。一名业内人士评论兴业太古汇定位太“窄”,缺乏想象空间,而兴业太古汇相关人士指出,兴业太古汇“不做大店,我们把铺位尽可能分割小,以便更灵活地进行招商和今后运营调整工作”。

饶伟刚认为,国内的商场内涵很丰富,鱼龙混杂,有大量的“醉翁之意不在酒”商业项目。简单理解“外资”,以太古、新鸿基、恒隆、恒基、九龙仓等为代表的商业体来看,目前仍然掌握着商业综合体的主要游戏规则,外在表现上,也是屡有亮点,这与香港零售业的整体国际化、多样性、和永续经营的理念不无关联。饶指出,上海和香港这两个城市有很多相似之处,香港经验在上海仍会有较长时期的持续开枝散叶的能力。

值得关注的是,高力国际此前发布《2016-2017年华东市场回顾与展望》显示,电子商务凶猛,上海的商铺仍然兴旺,2017年将有17个新项目入市。

而在2016年,上海商场共完成九单整售交易,2015年只有一单成功案例。随着更多内资企业进入资本市场,其中三宗交易的买家系国内公司,如中国光大集团收购星光耀广场以及徐家汇商城购置百思买徐家汇店。Silkroad、CSI、黑石集团及ARA均收购核心区域物业,而崇邦集团及中粮集团皆收购社区型物业,分别为金桥商业广场以及长风景畔广场。

兴业太古汇悬念

正如饶伟刚所言,商业地产的开发,与资方经营理念及盈利模式有很大的关系。而目前比较主流的“港资”,大部分还是持国际化思维、永续经营、持续增值的理念,在项目投入、商户引进、直到最后的运营管理的各大环节里,都注入了这样的思考甚至是情怀,因此这不是简单意义上的砸钱。

兴业太古汇作为2017年外资商业的代表作之一,难免赢得业内高度关注,从该项目的资本运作也足见其收获眼球原因所在。

由于在兴业太古汇中拥有50% 权益,兴业国际在其2016-2017年财年的中报中,将兴业太古汇放在其内地项目的第一位。2002年,大中里地块被香港兴业国际集团以13.06亿港币买下土地使用权,几年后太古花了约13亿买下项目50%股权。地价翻番,号称总投资170亿元的兴业太古汇,自持商业的资金沉淀压力可见一斑。

太古在国内已有5个项目,也并非第一次做开放式商场。而此前大获成功的成都太古里,建筑面积为25.1万平方米,相对于兴业太古汇总建筑面积约为32.2万平方米,前者规模更趋于国内大型综合体的平均水平。

兴业太古里包含两座超高层甲级办公大楼(香港兴业中心一座及二座)、三家豪华精品酒店(/服务式公寓)及一座高级零售商场。其中商场及香港兴业中心一座已于2016年8月底通过综合验收;第二期的建筑及装修工程(包括香港兴业中心二座)预计于2017年第一季度竣工。

在兴业太古汇试营业阶段,大量商家还没入驻,部分品牌还在装修阶段。官方宣称的引入250个零售品牌,有200个左右已经写在商场指示牌上。据此估算招商率约在80%,而餐饮比例不算低,达到了30%。这与高端商业刻意减少餐饮比例在20%以内相悖。

上海商业体多,但核心商圈基本饱和,外围商业人气不低,并且还对核心商圈产生冲击。兴业太古汇就面临这一局面:动线设计不够人性化、开放式商业街的品牌招商等,加上太古汇的选址,附近就是吴江路小吃街,太古汇将上海顶级商业项目的水准再次提升,不到正式开业的那一天,兴业太古汇或许都将成为上海商业格局改变的悬念。

此外,这一定位轻奢的时尚型购物中心,为了规避国内商场容易出现的非购物人流大量拥挤的现象,而减少在商场内设置供消费者休憩的椅子。

但反观其他外资在上海打造的商场,虹桥天地最终不得不因为没有足够的大众消费者而放弃一味追求的高端品味,转而做三楼的亲子业态。

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