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迥异的发展路径背后 四千亿房企的空间还有多大?

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冲击4000亿目标的大型房企们,如何在房地产波动行情中找到平衡点?

2016年的房地产行情造就了房企销售业绩爆发,即使是规模已然庞大的千亿房企如碧桂园2016年销售金额达3088.4亿元,虽非榜首,但同比增幅达120%,实现业绩翻番。

不过近两年来,“转型”成为多数规模房企频繁提及的关键词。在房地产白银时代,商品房销售型企业会面临行业天花板带来的业绩增幅放缓,不少规模房企开始鼓励一线员工自下而上的探索新业务,寻求可持续发展的更大空间。

亿翰智库研究总监张化东指出,在地产行情波动中,如何化解由此带来的影响才是房企实力对比的关键。

龙头房企高速增长

纵向来看,品牌房企中,碧桂园在这一轮行情中的规模化速度已然领先。2012-2016年间其销售金额从475亿跃进至3088.4亿元。

横向来看,2012-2016年房企销售top10排行榜中,万科、恒大、绿地曾分别登顶成为销售冠军,不过随之而来的是他们对于行业天花板的思索。

绿地集团董事长、总裁张玉良今年初接受媒体采访时表示,绿地正调整产品业态,今年或有业绩增长爆发可期。然而,上海对于商办项目的整治仍在进行,对于商办项目储备占比较大的房企而言将成为一大挑战,这也是绿地需要面对的问题。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,未来房企的发展诉求将从能力主导向更高阶段转变,注重开发端的金融化是重点。并与住宅产业化及运营结合,以此提高企业核心能力,其次则是强化对C端的服务。

走过2016年的销售大年,如今面对来自楼市成交和土地市场乃至房企融资的各项调控,房企的增长动力是否会出现停滞?

同策咨询研究部统计显示,碧桂园、万科、保利、中海、恒大这五家企业对比来看,碧桂园营收近5年复合增长率最高,达34.4%;近3年复合增长率也是5家企业中最高,达到39.25%。侧面反映出近3年来碧桂园规模增长速度要高于过去。

与碧桂园一样,恒大5年和3年营收复合增长率都保持着增长,且3年增长率更高。

该机构指出,这主要因为碧桂园与恒大近年来快速发展、追求规模。

相比之下,万科与保利复合增长率虽在下降,但主要由于两家企业原本基数大,而万科也提出不再单一追求规模效应,更在乎股东权益。

以增长动力来看,碧桂园在对人才的挖掘上十分重视。一名知情人士透露,近期碧桂园一度开出了千万安家费的条件。

发展路径各有侧重

不过总体而言,这五家龙头房企的发展路径有较大差异,这也为他们接下来的发展带来调整的空间。

比如在对房企而言颇为重要的融资环节。

据前述机构统计,在2014年前,碧桂园加权平均资金成本在8%附近,这在大型房企中属偏高。为降低融资成本,碧桂园聘请具有中海财务深厚背景的吴建斌加盟,任集团CFO。

吴建斌的加入确实带来改变,至2016年中期,碧桂园加权平均融资成本仅为4.47%,比最高时降低近100%。但其在职期间,公司引入永续债工具却引起外界争议。

据统计,碧桂园从2014年开始使用永续资本工具,并在2015年净增加额达到168.38亿元,2015年及2016年上半年,碧桂园分别偿还永续债资本4亿及29.28亿元,实际上碧桂园在2016年下半年永续债为166亿元。

前述分析人士指出,以此换来的规模增长,将付出盈利能力降低的代价。

张宏伟认为,可以资产净负债率来衡量企业负债结构以及现金持有情况,从而评判企业融资风险。

同策咨询分析了前述五家龙头房企2011年-2016年中期的该指标数据发现,保利、中海两大央企近年稳健发展,该指标呈下降趋势,特别是中海手持现金非常充裕。而2016年销售三甲恒大、万科、碧桂园则有不同表现。万科低位上行,碧桂园、恒大高位上行。

土地储备和周转效率也十分关乎房企的生长边界。

据统计,万科近几年土地存续比保持在3以内,尤其是2014年以后,连续两年土地仅够未来2年开发使用。而恒大恰恰相反,其2013年土储存续比已达到10年,截至2015年底,土地储备1.56亿平方米,按照当年2551平方米的销售面积,可供6年销售,虽然有所下降,但仍是几家大房企中最高。

张宏伟指出,碧桂园通常在市场大年,大量补充土地储备,以确保后期开发所需,其中2015年土地存续比达到5.1年。自2014年起,碧桂园开始投资一线城市,并在策略上允许周边区域公司进入一线城市拿地,但一线城市公司不能在周边区域拿地,从而出现了多个区域公司聚焦一线城市拿地的情形。

他表示,因为开发全产业链自供的配合,碧桂园在开发进程中大大缩短周期,同时达到以销定产,使得碧桂园在业内延续着从拿地到销售平均5.7个月的高周转进度。

不过整体而言,房企销售毛利率下降成为行业趋势,显示出企业获利能力在变弱。前述机构指出,龙头房企中,中海依然保持着较高的销售毛利率,万科、碧桂园、恒大都呈现出下降趋势,碧桂园下降幅度最大。

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