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李宇嘉:“去杠杆”下房企资金链承压

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“去杠杆”下 房企资金链承压

李宇嘉

楼市资金面紧缩趋势越来越明显。在吸收同业和发行理财等非标融资占据银行(特别中小银行)资金来源半壁江山的情况下,目前40%的新增信贷定价,要间接挂钩货币市场利率和国债利率,而非基准贷款利率(2009年这一比例仅为19%)。因此,在基准利率上下浮动的个人住房按揭贷款,首当其冲就成为被调整对象。

据融360统计,4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,自1月以来已连续4个月上升。基准利率以下的房贷或将绝迹。4月,全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣调减,占比22.89%。春节后房价上升的北京、广州,“五一”后已将首套房贷最低利率上调至基准利率。目前,二套房贷主流利率是基准利率上浮10%,北京则执行基准利率上浮20%的最严政策。

2月以来,愈50个城市发布实施了以限购、限贷、限售、限价为主的调控措施,调控效果开始显现。据中指院统计,4月一线城市新房成交面积环比和同比分别下降30.5%、34.6%;二线城市成交面积环比和同比分别下降16.02%和35.45%。作为本轮楼市回升的领头羊,40天内13项措施密集布下,北京二手住房成交16902套,环比和同比分别下降35%和36%,二手房价格也出现了5%左右的下跌。

金融“去杠杆”叠加楼市政策紧缩,商品房销售面积累计增速已从去年一季度54%的阶段性高值降至今年前4个月平均20.1%的水平。在热点楼市已回落的情况下,销售还能保持20%以上的增速,与占全国销售面积70%的三四线楼市今年以来保持了30%以上的销售高增长关系最大。

三四线楼市回升能持续多久是个问题。特别是1700万套棚户区改造任务今年接近尾声,热点城市溢出需求(“返乡置业”、农民工回流)已释放一年多,楼市政策和资金面“双紧缩”下,外溢需求潜力有限。从产业基础、收入基础看,三四线楼市不太可能持续回暖。若三四线楼市回落,热点楼市受限于限购、限贷、限售等,销售回款将大幅下降。

同时,开发商资金需求在明显上升。2012-2016年,房地产整体处于“去库存”阶段:2009-2010年扩大内需,开发商进军三四线城市,2011年“双紧缩”后,开发商逃离三四线城市,并主动“去库存”;2014-2015年由政府主导、以缩减土地供应为主要手段的三四线楼市“去库存”;楼市需求转向大城市及都市圈,但热点城市供地弹性低,市场被动“去库存”,热点城市连续3年未完成供地计划。2012-2016年,全国土地购置面积整体呈现负增长,年均下滑幅度达到12%。

楼市快速回升倒逼主动“补库存”。2015和2016年,商品房销售面积同比分别增长6.5%和22.5%,去年高基数情况下,今年前4个月增长15.7%。土地供应连续数年下降,2015年以来楼市快速回升,倒逼开发商增加土地储备,导致“地王”频频上演。去年,全国共诞生228宗地王,拿地最激进的19家房企合计拿地金额7013亿,平均拿地成本每平方米6783元,相比2015年标杆房企平均拿地成本大幅增长52.8个百分点。

事实上,2013年以来300城土地成交建面连续4年下滑,但楼面价涨了130%,导致新房开发“豪宅化”,与国家对住房回归居住属性的新定位格格不入,这也是造成春节后楼市回暖集中在二手住房、低价位的“类住宅”的主要原因。因此,未来新房销售不畅,而“补库存”和高价地开发需要资金补充,开发商现金流承压。

房企已转向“非标”融资,一季度新增信贷同比减少了1500亿,但地产类集合信托发行额(629亿)增长38%,新增未贴现票据创2010年以来新高,综合成本在8%左右的高成本海外债增长了两倍。眼下,金融安全已上升至国家战略,“去杠杆”越来越深入。4月以来,银监会连发10道金牌,银行业全面落实MPA考核,直指同业和理财等非标投融资,并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。截至2016年,房企有息负债11.2万亿,贷款、债券及非标分别占比63.5%和36.5%。

据海通证券的研究分析,2016年A股上市房企货币资金对短债覆盖率的中位数为159%,比2015年提升63个百分点;短债占总债务的平均值为23.60%,比2015年下降9个百分点;75%的贷款和债券到期集中在2019-2021年。因此,短期流动性风险无忧,但楼市小周期见顶,房贷进入紧缩周期。在金融“去杠杆”框架下,分别占融资额13%和20%的债券、非标将大幅萎缩,一季度上市房企筹资现金流同比已大幅萎缩90%,考虑到2019年以后高价地和“地王”进入开发上市期,偿债与销售回款下滑形成叠加,一部分房企现金流或面临较大压力。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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