网易财经4月27日讯 全球知名房地产投资管理公司仲量联行今日在北京举行媒体沟通会，仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义昇向网易财经指出，随着美联储逐渐淡化“量化宽松”计划和加息，对于中国的开发商和资产持有人来说，轻松融资或再融资的日子可能一去不复返，尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策，这将进一步加大企业融资难度。
他认为，中国房地产开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道双管齐下。“虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局”。
据网易财经了解，银行贷款、企业债和优先票据至今都是中国开发商最主要的资金来源，他们的共同特征是“资金易得、利率较低”。
仲量联行方面指出，但若仅仅依靠上述融资方式，还远远不能满足房企日益强烈的融资需求，尤其是随着土地成本逐步增高，房企普遍呈现高融资杠杆的特征。“积极寻求多元化的融资渠道，是所有房企的必然选择。永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发等，成为近年来房企较为青睐的其它融资方式”。
据仲量联行介绍，在美国等地已经发展得相当成熟的资产证券化，在中国尚处于起步阶段。目前，与中国开发商最相关的资产证券化包括：商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS），其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
相关统计显示，2016年美国CMBS的发行总额达到760亿美元，占全球CMBS发行量的98%。近年来美国CMBS的年发行量稳定在金融危机之后的500-1000亿美元的水平。
邱义昇向网易财经强调，从长远来看，资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。“鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS）将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。”
而去年至今中国市场也出现了多起上述交易，如去年8月，光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作，在中国推出首款资产担保证券产品，交易总额为16亿元；去年12月，金光纸业（中国）投资有限公司的投资关联机构在华推出首款商业抵押担保证券产品，交易总额为78亿元。
此外， 仲量联行还在今日的会上指出，房地产投资信托基金也是一个蕴含巨大市场空间的房地产新型融资方式，与上述三种证券融资方式不同的是，房地产投资信托基金是对基础物业的股权、而非债务实行证券化，可成为降低债务杠杆率及获取长期融资的途径。但受制于法律和程序性障碍，中国目前尚未推出一款真正意义上的房地产投资信托基金产品。
仲量联行中国区研究部总监周志锋认为，在中短期内，即使政策制定者放松监管，或者向投资者提供税收优惠，中国的房地产投资信托基金也不可能快速发展。“原因有多方面，租金收益率低是最大的障碍，目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外，没有税收优惠或奖励、缺乏房地产投资信托基金和资产的专业管理人才等也制约了房地产投资信托基金在中国的发展。”
（网易财经 陈俊宏 chenjh@corp.netease.com）
本文来源：网易财经
作者：陈俊宏
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