万科签约杭州地铁：TOD模式再下一城

（原标题：万科签约杭州地铁：TOD模式再下一城）

4月20日，杭州市地铁置业有限公司（简称“杭州地铁”）和浙江万科南都房地产有限公司（简称“万科”）签署合作开发协议，双方决定以杭行路TOD项目为依托，共同探索实践“轨道+物业”发展新模式。

据万科知情人士透露，目前万科与杭州地铁的合作只是单个项目的股权合作落地，将来仍有进一步的合作空间。

TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通为导向”的开发模式。万科也正逐步拓展全国“轨道+物业”市场。2016年10月1日，万科位于徐泾板块的天空之城开放参观，该项目背后的TOD运作模式也浮出水面；2017年1月，深圳地铁以协议转让方式受让万科15.31%的股份，成为万科重要股东，为双方共同推进“轨道+物业”模式奠定了良好基础。

双赢机构总经理章惠芳指出，地铁上盖物业按理说要通过公开拍卖的，此次万科与杭州地铁仅是单个项目合作，未来或许增加其他项目合作。章惠芳进一步指出，这一合作对于万科与杭州地铁而言，是抱团扩张的一个模式。目前杭州地铁属性与深圳地铁是不一样的，深圳地铁自身已拥有很多土地，而杭州地铁只是做地单位。

据了解，为了实现地铁资金平衡，杭州市每年会拿出一部分土地来给地铁集团做地，土地出让金的部分归地铁集团所有。因此杭州地铁相当于城投公司，充当国土储备机构。

以“TOD”名义

杭州地铁与万科此次合作项目，是双方合作开发的第一个商办TOD项目，万科TOD模式全国化布局再下一城，也是万科杭州实践“轨道+物业”开发模式的首个落地项目。

实际上，2015年，万科就与杭州地铁展开过洽谈。彼时万科相中的是与红会医院隔凤起路而望的潮鸣地块，地块位于主城区黄金地段，紧邻地铁二号线建国北路站，因此也是杭州地铁所做地块之一。

最终，这幅土地在2016年3月23日，被绿城经过56轮竞价拿下。地块成交总价37.35亿元，楼面地价45368元／平方米，溢价109.38%，是不折不扣的高价地。

不难想见，随着轨道交通的完善，杭州地铁在杭州土地市场的想象空间越来越大。而在价高者得的土地拍卖规则下，万科确实在寻求转型与扩张的平衡点。面对杭州城市国际化的机遇，万科转型“城市配套服务商”战略，已开启了“热带雨林”复合业务生态的建设。除在“轨道+物业”领域的探索之外，在产业、商业、养老、教育、家装、教育、物流等领域都加大了投资。

纵观深圳地铁，可以说是目前国内探索“轨道+物业”模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。未来，万科结合深圳地铁的建设运营管理优势与自身开发品牌优势，将逐步实现向珠三角乃至全国其他重点城市的拓展，为城市新市民提供更多的居住选择和更完善的配套服务。

TOD开发是一个专业性极强、难度极高的系统性工程，在开发时应考虑地上地下一体化规划和设计，考虑与地铁建设时序相匹配，考虑施工安全性等问题。一般而言，地铁公司在轨道沿线资源管理和开发上拥有强大能力和丰富经验，而万科拥有30年多的专业开发经验和强大的品牌号召力，通过“轨道+物业”模式，双方彼此的专业优势将得到最有效的发挥。

近年来，杭州在城市转型、产业升级和经济创新方面成果显著。目前，杭州地铁正处于快速发展期，至2022年，杭州将建成10条地铁线，2条城际线，里程446公里。在城市资源日益稀缺的情况下，通过地上地下一体化设计，促进城市高效、集约化的发展，也为城市突破用地资源瓶颈提供了新的思路。

杭行路TOD项目位于杭州市拱墅区祥园路、杭行路交叉口，项目位于杭州城北副中心的核心组团，以地铁10号线祥园路站为依托，规划集工作、商业、文化、居住等复合功能为一体。业内人士称，该项目有望辐射勾庄片区，成为未来杭州城北的重要商业和人流集聚地之一，有效缓解杭州中心城区的人口和交通压力。

杭州争霸赛

正如2015年万科所看中的潮鸣地块最终被绿城拿下，从杭州土地市场拍卖情况来看，杭州地铁名下土地储备不多，未来随着路网的建设，会有越来越多土地装进去，未来合作发展的想象空间巨大。从提高合作便利性的角度来看，此举对于万科也是有利的。

章惠芳认为，单个项目的合作而言，绿城、万科等，对于杭州地铁来说都是可行的，万科与杭州地铁的合作模式与深圳地铁的区别或在于此。

更为重要的是，万科目前在杭州的市场占比较高，以前销售额是绿城一马当先，最近两年前三的距离越来越接近，万科的成交套数反而更多。

据第三方机构统计，万科2015年全年在杭州拿了7幅土地，居长三角各个城市首位；2015年7月-2016年6月，万科在杭州八区共竞得11宗地块，另有两个合作项目，位居杭州房企首位；并以93亿拿地总额排名第三，仅次于信达（157亿）和融信（99亿）。

由于可销售项目增加较多，年内万科杭州区域的销售额增长已成大概率事件。“第二和第三名差距也不大，前几名今年的市场份额争夺还是比较微妙的。”章惠芳指出，绿城如果剔除代建的销售额的话，业绩会有点萎缩。如果绿城后续储备没有跟上的话，万科还是很有可能提升今年在杭州的排位；融创最近两年在杭州并购项目较多，今年也会有一定表现；绿城、滨江今年也与多家房企有合作，销售额也不少。由于杭州房企多数都采取并表的模式，因此在增长方面问题都不大。