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封堵资金洪流: 21天楼市调控的“生死时速”

2017-04-07 05:38:23 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:封堵资金洪流: 21天楼市调控的“生死时速”)

封堵资金洪流: 21天楼市调控的“生死时速”

后调控时代楼市新趋势

自3月17日至4月5日的21天里,超过35个城市出台调控措施,范围之广、力度之强、密度之大,传递出一种“生死时速”的紧迫感。调控之后,不少刚需的资金被冻结,二手市场也开始呈现观望情绪。然而,投资客的资金流动却没有停止,他们“一城调控换一城”,不断和政府打“游击战”。而对于调控严厉的一二线城市来说,租赁市场的规模化兴起正在成为新的趋势。4月6日,住建部和国土资源部发布的通知表示,“增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。”政策的倾斜驱赶着资本往租赁市场流动,不少地产品牌纷纷试水该领域。

在热点一二线城市加强调控之后,楼市资金发生两个主要变化,一是从核心区域(环京、长三角、珠三角为主)流向周边;二是从东部流向中西部。

2017年以来,各地纷纷加码楼市调控。真正把这轮调控推向高潮的,当属北京出台的“317新政”,其“二套房首付最高八成”、“认房又认贷”等手段,起到了明显的示范效应。据不完全统计,自3月17日至4月5日的21天里,超过35个城市出台调控措施,范围之广、力度之强、密度之大,传递出一种“生死时速”的紧迫感。

这些调控政策主要着眼需求端,包含了限购、限贷、限价,甚至限售等行政性手段,政策主要针对投资客。

喧嚣之下,疑问仍然未解:自2013-2014年后,我国房地产市场进入总体供大于求的阶段。既然如此,缘何此轮市场仍然出现疯长,以至于迫使政策加码到极致?同样地,在多年的打压之后,投资客为何仍然横行市场?

这些问题表现在房地产领域,但答案却在房地产之外。

不速之客

如果说“雄安三县”限购属于政策利好下的个案,那么句容、沧州、镇江、莆田、东莞、天水等城市的调控加码,则显得出人意料。

热点区域周边的三四线城市加码,被认为是此轮调控的重要特征。其不仅与一二线城市同步,步点也十分密集:3月19日,保定;3月20日,句容;3月21日,东莞、嘉兴、廊坊;3月22日,沧州;3月24日,佛山、镇江;3月25日,莆田;3月26日,中山;3月28日,常州、丽水;3月29日,东莞、南通、湛江;3月30日,闽侯……

与此同时,中西部的太原、长沙、成都、贵阳、天水,以及东北的长春,也都加入了此轮调控。

这种调控动向与楼市资金的流动方向十分吻合。按照上海易居研究院的观点,在热点一二线城市加强调控之后,楼市资金发生两个主要变化,一是从核心区域(环京、长三角、珠三角为主)流向周边;二是从东部流向中西部。

这些流动的资金中,自然有刚需等合理成分,但从市场表现来看,投资客的比重亦不能忽视。

作为“老资格”的炒房者,老石(化名)在北京周边的燕郊、固安均有房产。前几年在燕郊买房时,燕郊所属的三河市已经实施限购,但老石仅花费1万元的成本就获取了当地的购房资格。

中部城市长沙也曾承受投资客之苦。去年四季度,一批操着上海、江浙口音的人来到长沙各大售楼处,动辄以全款的形式卖下项目。这引发了当地楼市的震动,有人甚至认为“温州炒房团”卷土重来。

“一下子来了这么多外地人,确实少见。”某大型房企长沙公司负责人向21世纪经济报道表示,长沙是房屋供应相对较大的城市,购房者多来自周边县市和湖南省内其它地区,外省人大规模购房的现象十分少见。

这些“不速之客”不受欢迎,但对房价的推动作用不可小觑。“短短一周,整个片区的均价能提升2000元到3000元。”上述开发商表示,由于投资客往往把区域内的好户型买下,还会传递出一种恐慌情绪,引导更多的人前来购房。

上海易居研究院副院长杨红旭将此称为资产价格上涨中的“正反馈”效应,类似于股市中的追涨杀跌。但这种情绪往往会加剧市场的波动,并导致交易量出现大涨或大跌。

资金跷跷板

真实的楼市资金规模很难统计,但央行的数据可以作为参照。上述机构的数据显示,今年1-2月的新增人民币贷款中,住户部门中长期贷款超过1万亿元,这其中还有春节因素的影响。

对于楼市资金的来源众说纷纭,股市和实体经济被认为是两个主要来源。

杨红旭向21世纪经济报道表示,楼市、股市均与宏观经济走势相一致,其中,楼市的变化要稍微滞后于股市。这说明资金会率先进入股市,然后流向楼市,并推动两个市场共同繁荣。

但在2015年以后,这种滞后性更加明显,并呈现出“跷跷板效应”。即当股市下跌后,资金会不断流出,并涌向楼市。

A股最近一次阶段性高点出现在2015年6月,6月12日,上证指数创出5178.19的高点,自此之后就开始暴跌,随后7个多月的交易时间里,沪指累计最大跌幅接近50%。

同样在2015年,楼市政策不断宽松,央行连续5次降息,“330新政”和“930新政”又加大了购房杠杆。当年年底,一线城市楼市升温,次年又蔓延至东部强二线城市,以及中西部城市。

业内的共识是,在这轮楼市行情中,股市资金起到了重要推动作用。今年以来,楼市调控不断升级,但由于股灾对市场心理的冲击过大,资金回流的迹象并不明显。

实体经济领域的资金流入同样明显。据21世纪经济报道了解,从去年开始,在浙江、福建等省份,不少传统制造业企业直接投身房地产开发领域;又以标会、暗股等民间募资形式,间接进入房地产。但真实的规模难以统计。

全国房地产商会主席顾云昌表示,过去多年来,M2维持高速增长。2015年以来,由于民间投资渠道缺乏,在股灾惊魂未定、实体经济不振的情况下,楼市再度成为资金“蓄水池”,并体现为以房价为主的资产价格上涨。

值得注意的是,从去年末以来,房价涨势正在从一二线城市向三四线城市蔓延。据21世纪经济报道了解,位于山东省西南部的菏泽市,核心区的最高房价已超过8000元/平方米,几乎相当于去年同期的两倍。

统计局的数据也显示,从去年9月开始,70个大中城市中的房价领涨军团,开始从东部二线城市,转移到中西部城市。今年2月,三亚、西安、重庆成为新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市。

杨红旭将这种情况称为“补涨”。但有业内人士认为,这既有一二线城市房价上涨的示范效应,也有资金充裕下的资产价格上涨压力。

资金何处去?

对于中国房地产市场而言,即使在资产价格上涨的情况下,资金的流动亦显得“不正常”。顾云昌向21世纪经济报道表示,城市化进程通常分为两个阶段,一是人口从农村进入城市,二是人口从小城市进入大城市。

前者对应房地产业的“黄金时代”,主要体现为整体供应不足,房价上涨迅速,市场走势相对同步。后者对应“白银时代”,主要表现为市场冷热不均、分化明显。

顾云昌认为,从2014年以来,我国房地产市场从整体供应不足过渡到供应过剩,市场也正式进入“白银时代”。但在这一阶段,区域性(以热点城市和城市圈为主)供应不足的情况仍未得到缓解,热点城市房价上涨压力继续存在,并在资产荒的背景下放大、蔓延。

这也是近期楼市调控政策密集出台,并不断加码的深层原因。

在21天紧锣密鼓的调控加码之后,大部分一二线城市的政策达到空前严厉的程度,其周边的三四线城市同样承受着政策高压。杨红旭认为,这些政策的效果将很快体现。今年第二季度,一线城市和强二线城市楼市将进入盘整期,下半年市场将出现降温。相比之下,部分三四线市场将迎来机会。

但由于供应过剩明显,三四线城市能否吸纳庞大的楼市资金尚属未知。

4月6日,住建部、国土部共同发文,要求各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。商品住房库存消化周期在12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。此举被认为是缓解热点城市供应压力、恢复“蓄水池”作用的重要措施。

但顾云昌认为,相关的配套改革同样重要,“如何把资金引导到实体经济领域,推动经济增长,需要金融改革;如何减轻地方政府对土地财政的依赖,需要土地制度改革。”他认为,这些配套改革的推进,将是从根本上解决楼市问题的手段。

很显然,这些改革措施并不能在短期内完成。因此在短期内,调控加码仍将是楼市的主旋律。顾云昌表示,在“蓄水池”作用减弱之时,应密切关注楼市资金流向。

任万顺 本文来源:21世纪经济报道 作者:张敏 责任编辑:任万顺_NF5229
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