（原标题：AEW集团出售宝龙大厦予星桥腾飞 沪写字楼投资窗口打开）
外资基金日前又在上海滩演绎了一出短期投资套利的戏码。
从去年9月开始寻求买家到今年3月完成交易，来自英国的AEW集团完成将上海宝龙大厦100%股权出售给来自新加坡的星桥腾飞集团（简称“星桥腾飞”）。
宝龙大厦地处人民广场商圈核心位置，项目于2004年竣工，2008年完成翻新，总建筑面积共计2.7万平方米，其中地上2.48万平方米，地下2967平方米，来自此次交易代理方仲量联行的数据显示，目前宝龙大厦出租率96%。
21世纪经济报道记者从独立信源处获悉，此次交易对价大约5.3万元人民币（下同）/平方米，而产证面积或可出售面积一般少于总建筑面积，由此匡算，总价大约接近13亿元。AEW集团于2015年第二季度从黑石手中接过宝龙大厦时，仅花费9亿元。
投资周期仅过一年，资产价格涨幅30%，加上接近两年的租金收入，AEW集团的年化收益率达到20%左右。放在上海目前租金正在下滑的写字楼市场行情来看，堪称基金投资成功案例。
一年资产升幅30%
这次交易或许可以反映当下外资对上海投资市场的态度。
AEW集团此前在上海的投资均偏好短周期，曾经投资过位于新天地旁边的商业物业锦麟天地。AEW集团对宝龙大厦的这笔投资案例可见，上海写字楼一年时间内资产价格涨幅高达30%。
据戴德梁行统计，宝龙大厦这笔交易以一年不到的时间获得毛回报率达40％-70%，当属过去一年在上海地区成功退出的12宗地产投资交易之一。
一名知情人士透露，星桥腾飞希望借此切入城市更新，想打造市中心一个另类的办公空间。
对此，作为宝龙大厦较长时间段内的资产管理人，高力国际中国区资本市场及投资服务执行董事汪蓓透露，宝龙大厦在2007年由当时的持有人改造之后出租，至今一直没有做过改造装修。可想而知，一个近10年的楼宇一定有改造空间。AEW集团本来有改造意愿，但又觉得这个时间段会吸引到好的投资人，于是在没有做改造的时候就决定放盘销售。
而星桥腾飞既有开发商背景又有基金背景，在五大行分析看来，其有做城市更新项目的优势。实际上，星桥腾飞已多年没有在上海市中心布局大宗物业项目。其官网显示，星桥腾飞在长三角布局7个项目，在上海目前有腾飞大厦与宝龙大厦、莲花商务园三个项目，其中位于徐汇区的腾飞大厦已持有多年，莲花商务园则在浦东。
汪蓓认为，这几年上海写字楼一直陆续做更新，在不动产持有、投资、使用的整个周期，一定会产生不少城市更新项目。
一名业内人士表示，其他案例如大悦城地产于2016年底以13.96亿元的价格成功收购创晟有限公司全部股权，从而获得其旗下上海长风景畔广场。大悦城进驻成为运营商之后，业内关注度非常高。因此他指出，宝龙大厦内部空间如果不进行大改，已经很难价值发现，现在由星桥腾飞接盘或许也能像长风景畔商场一样获得重生。
投资窗口正打开
然而，仲量联行2016年第四季度报告显示，上海浦东浦西甲级写字楼的租金环比正全线下跌。由于四季度有大量新增供应入市，非中央商务区空置率上升2.2%达到18.1%；浦西租金9.6元/平方米/天，延续环比下跌1.5%，空置率9.1%，上升1.5个百分点。
对此，一名投资写字楼的国内基金人士分析道，浦西核心商圈写字楼比浦东空置率高5-10个百分点左右，原因就在于各大商圈，例如徐家汇、淮海路、北外滩、徐汇滨江等的替代性较高，租金增长式微。而浦东陆家嘴商圈是金融行业首选，而且金融行业对于高租金的敏感度是各行业中最低的。
目前多个行业领军企业的总部都落地陆家嘴商圈，比如银监会上海总部位于浦东，这里的资金聚集效应逐渐比浦西各大商圈明显。而浦西由于多中心格局，行业聚集度不高。
一名国内房地产基金人士认为，目前上海写字楼市场租金承压，投资窗口也正在打开。不过他预期很多项目在一年后再交易，价钱会更合适，“如果现在有看好的项目，便可开始与卖方接触、洽谈，一年后成交就差不多了”。
“对于部分追求规模的基金来说，某个项目不赚钱并不重要，在上海核心商圈长期投资肯定可以赚钱，但基金规模就因此扩大了，规模扩大之后融资或者再投资都有好处。”上述人士说。
与之观点类似，汪蓓指出，与大宗物业成交连创新高的前年、去年相比，今年市场能够提供的机会比较少，因为去年前年的交易量已连续创新高。“基金，尤其是外资基金，基本上不太可能持续投资，因为基金有投资周期；由于过去两年的高成交量，同样的资金量在追捧更少的楼宇。而机构海外投资受限，也造成对国内优质资产的争夺更加激烈”。
世邦魏理仕大中华区投资及资本市场董事总经理李凌指出，实际上外资基金投资一年多退出的案例在上海市场挺多。基金根据自己资金的性质、基金产品设计的要求，对投资回报周期有短（1-2年），中（3-5年），长（7-8年）之分。而宝龙大厦更倾向于城市更新改造类，收购方星桥腾飞预计其未来提升空间大。
本文来源：21世纪经济报道
作者：唐韶葵
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