外溢区二手房燕郊样本：环北京成熟市场快速成长

（原标题：外溢区二手房燕郊样本： 环北京成熟市场的快速成长）

二手房江湖变局

分析认为，目前燕郊是环北京唯一有比较成熟二手房市场的区域，但也同样存在很多不规范的地方。从市场走势看，作为一个投资需求大量聚集的区域，在市场火热的时候，二手房价格大幅上涨，但一旦波动，市场很可能出现大量抛售。

受北京外溢效应以及新房供应短缺等因素影响，燕郊二手房市场迅速成长。同时，燕郊受益北京市政府东迁通州等因素影响，但又没有施行与北京同样严格的限购政策，当地房价近年来也开始逐步走高，涨幅甚至超越通州。

根据安居客统计，去年4月，燕郊的二手房均价为17196元/平方米，6月至10月二手房价格快速跳涨，在10月均价为25523元/平方米。随后涨幅放缓，直至今年1月份后，燕郊二手房价格再次有明显上涨；截至3月中旬，均价为27937元/平方米。

链家地产燕郊门店一位中介人员告诉21世纪经济报道记者，“目前，燕郊二手房价格主要取决于楼盘和户型，燕顺路附近的价格基本在30000-36000元/平方米；福城上上城三期价格就要低一些，大概在29000-32000元/平方米之间。”

市场迅速成长

受新房市场供应短缺影响，燕郊二手房市场迅速成长。自2015年下半年开始，燕郊开始涌现包括链家、兴达置业、顺心地产、燕达、中兴、中恒等在内的各类中介门店。

21世纪经济报道记者在链家网上看到，目前链家在销售的燕郊二手房共计2738套，2月燕郊参考均价为27960元/平方米。在售的小区涵盖福城上上城五期、美林湾、潮白人家、东贸国际、纳丹堡、星河皓月、天洋城、首尔甜城一期等。自2016年3月至2017年1月，链家在燕郊地区二手房的交易量已经达到4041套。在成交记录中，二居室占绝大多数。

顺心置业一名中介人员向记者表示，“由于没有新的获批土地，目前燕郊基本上没有新房可卖。还有新房供应的御东郡、港中旅等楼盘至今还没有开盘消息。”

据上述中介人士介绍，“燕郊房地产火热，中介自然也就很多，比如顺心置地、亮点二手房、兴达二手房、福成二手房等。目前北京那边的中介，链家也过来了。”

链家燕郊门店一位员工告诉21世纪经济报道记者，“目前，链家在燕郊有实体店90家左右，今年是链家进入燕郊的第三年。”

上述顺心置业销售人员提供的资料显示，顺心置业成立于2010年6月，目前公司在京东燕郊地区拥有120家门店，3500余名员工。

市场的成长在一定程度上也与燕郊受北京外溢影响存在一定关联。

2016年6月6日，时任北京市委常委、副市长陈刚和河北省副省长姜德果共同主持召开会议指出，要集中力量，将通州和“北三县”地区协同作为京津冀区域协同发展的典范。

临近北京，但并没有北京严格的限购政策，令燕郊成为不少北漂购房者和投资客关注的区域。房天下发布的数据显示，网友关注度方面：地铁线路多受关注的是6号线，搜索量占比13.81%；朝阳、海淀、昌平占据区县搜索排名前三，合计搜索占比约为43%，燕郊搜索占比7.49%，跻身第五名。户型方面，2居刚需户型多受关注，搜索占比超过四成。燕郊关注度在近年来提升，对该地区的关注度占比增幅高于怀柔，并且搜索量超过2万，需求量的增加推动了其挂牌均价超过怀柔。

二手房外溢成熟区

2016年7月，河北省三河市针对二手房发布限购政策。三河市相关部门（三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组）发布通知称，自7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于30%。

根据上述通知要求，非本地户籍居民到三河市购买二手房，签约前购房人需携带购房家庭户口本、家庭成员身份证、结婚证等相关材料，由房地产中介机构初步询问并核实，符合条件的购房人由中介机构在企业端注册购房人信息，并填写“非本地户籍居民购房申请表”，在网上提交申请并签订存量房买卖合同，不符合条件的购房人中介机构不予注册签约。

然而，如前所述，上述政策并未对燕郊当地楼市产生影响。相反，房价一路增长，涨幅甚至超过通州。

21世纪经济报道记者在链家官网看到，燕郊二手房挂牌单价有的已经高达3.6-3.9万元/平方米。

在燕郊的购房者中，除了部分没有资格在北京购房的北漂刚需以外，还充斥着大量投资客。

链家一位中介介绍称，有的购房者买来自住，也有用来投资出租。目前，在燕郊区域内，一居每个月的租金总价在1500-1800元之间，两居室的租金在2000-2800元，三居室租金总价基本可达3000元以上。

与北京二手房市场表现相同，燕郊二手房市场“坐地涨价”也相对普遍。上述中介人士表示，“目前官网上挂出的房价是业主报价。真到签合同的时候，我们还会和业主谈一谈，也有可能砍掉一些。我们之前遇到过不少加价5万甚至10万的案例。”

顺心置业中介人士表示，“目前燕郊的两居室房源卖得比较好，大概面积在70-80平方米。周末成交量比较大，基本上一个小区一周能成交20余套。 通州的二手房源存量比北京足，成交量也会大一些。买房子的客户大多是在北京上班。”

中原地产首席分析师张大伟认为，从目前看，燕郊是环北京唯一有比较成熟二手房市场的区域，但也同样存在很多不规范的地方。比如中介机构都是小公司为主，交易环节如收费、贷款等存在一定风险。从市场走势看，作为一个投资需求大量聚集的区域，在市场火热的时候，二手房价格大幅上涨，但一旦波动，市场很可能出现大量抛售。