香港铜锣湾崇光百货物业估值约200亿港元

（原标题：香港铜锣湾崇光百货物业估值约200亿港元 久光百货逐步退出东北市场）

经过长达近两年的调整，香港的旅游业仍在寒冬中挣扎。

“今年零售业的前景还会维持整固的态势，虽然内地游客人数有所企稳，但他们来港的消费金额减少。这些游客占整体销售仍有一定比例。同时，本地客的消费今年前三个月也有所放缓，希望这只是暂时现象。”利福国际（01212.HK）非执行主席刘銮鸿在3月13日的业绩会上坦言。

截至去年12月底，公司在香港经营的铜锣湾、尖沙嘴崇光百货全年的销售款项同比下跌4.6%至96亿港元。其中，铜锣湾崇光百货逗留购买比率同比下降0.6个百分点至34.3%，平均每宗交易额亦跌至794港元。

相比之下，去年访港旅客总人数减少4.5%至5665万人次，其中来自内地的访客跌幅达6.7%。去年香港的零售销售同比下跌8.1%，跌幅甚至超出2003年SARS爆发期间。

同时，香港特区政府统计处3月2日公布最新1月零售业总销货价值临时估计为431亿港元，同比仍然微跌0.9%；扣除价格变动，总销货数量跌1.4%，跌幅虽较前一个月收窄，但已持续下跌长达23个月。

净负债率飙升

根据利福国际财报显示，截至去年年底，利福国际的净负债与权益比率为504.6%，相比2015年同期的55.4%大幅飙升。公司的银行贷款达到83.76亿港元，应付债券为84.8亿港元；同期公司的银行现金为75.2亿港元。

对此，公司财务总监潘福全在当日的记者会上指出，净负债比例大幅上升主要由于分拆利福中国派付的特别股息，令资产净值减少，以及就启德地皮全数支付73.88亿港元的低价导致公司的银行贷款增加。

“启德项目的总体投资大约为130亿港元，其中建筑费用约50亿港元，目前正在洽谈项目贷款，将于这个月底前敲定。按照现在市场的贷款行情，利息不会太高。因此未来几年的资本开支基本已经确定，并无太大的财务压力。”他表示。

同时，他透露，铜锣湾崇光百货物业的市场估值大约为200亿港元，而目前仅以17亿港元的成本入账，因此公司实际的负债水平“处于正常水平”。

去年11月23日，利福以73.88亿港元中标夺得启德商业地块，楼面呎价达6733港元，接近市场预期下限。该幅地皮占地面积约14159平方米，位于启德中心城的东面，最高可建楼面面积109.7万方呎，预计将于2021年前正式竣工。

刘銮鸿坦言：“启德地块的价格低于市场估价，随着沙中线的开通，有望成为香港新的购物中心。启德地皮将发展成两幢商业大厦，包括商业及零售综合实体，当中将设立一家崇光百货店。”

逐步缩减东北市场

近年来，利福国际积极拓展内地市场，分别在长三角、东北地区购地打造久光百货，成为当地的购物地标。自2004年以来，公司在上海、苏州、沈阳、大连等地的久光百货纷纷开业。

然而，久光百货的经营模式却在东北市场遭遇“水土不服”。2015年底，利福国际宣布开业仅两年的沈阳久光百货结业。据悉，大连久光百货自去年9月以来，商场百货零售部分已经停业。

“去年内地业务以人民币计算，无论销售金额还是利润均有增长，其中上海、苏州的久光百货表现理想，沈阳店关闭以来亏损已经减少，目前主要是一些维护支出等，关店是一个正确的决策。”刘銮鸿表示。

同时，他透露，未来公司在内地的业务将重点集中在长三角地区，同时逐步缩减在东北市场的人力和资源投放，“东北在公司整体的占比不大，即使东北业务全面退出，对整体业绩的影响也不大，反而利大于弊。”

于去年7月分拆上市的利福中国（02136.HK）同日宣布，截至去年12月底全年纯利为3.24亿元，同比增涨5.8%，期内营业额13.2亿元，同比下跌4.6%，毛利则同比减少5.8%至9.6亿元。

公司财报指出，上海久光销售止跌回升，以人民币计算销售收入按年升6.5%。苏州久光销售收入亦增长2.8%。相比之下，大连久光持续受当地市况低迷拖累，随着客流量下降，去年销售收入按年大跌60.8%。

因此，由于营商环境恶化，公司决定缩减营运规模，到期的寄售合约不再续签。集团正为物业重新定位，重整产品种类及租户组合。至于沈阳久光2015年12月停业后一直空置，考虑到当地市场的零售面积供过于求及市场疲弱，可能要一段时间才可就物业定位作最后决定。