一线财料|到香港炒楼去！内地房企豪掷千亿拿地|开发商

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导读：不久前，龙光地产（03380.HK）联手合景泰富（01813.HK），以168.55亿港元的总成交价，拿下香港鸭脷洲利南道的第136号住宅地块，创下香港近年来单幅土地成交总价的最高纪录。这已不是内地房企第一次在香港大手笔拿地。近两年来，内地房地产商掀起了一股赴港投资热，这其中，既有万科、恒大等一线明星，也有龙光地产、合景泰富这样的不知名者，更有莱蒙国际这种“负债大户”。网易财经结合克而瑞房地产研究中心及香港地政总署的统计数据发现，2011年至今，内地房企在港投资总额已超过千亿港元。而在2016年5月至2017年2月香港总计1020.6亿港元的卖地款中，内地房企贡献了一半。值得注意的是，这些从内地而来的“过江龙”，延续了其原来的风格——多以“高价拿地”博得市场关注。对此，包括黄立冲在内的市场分析人士表示忧虑，指出香港楼市具有特殊性，不但受到供求关系的影响，还受到货币因素的交叉影响，内地房企不能套用过往“成功”经验。

不久前，龙光地产（03380.HK）联手合景泰富（01813.HK），以总价168.55亿港元获得香港鸭脷洲利南道第136号住宅地块，创下香港近年来单幅土地成交总价的最高纪录，令市场侧目。

而在几个月前的2016年年底，类似的记录则由海航创造。海航当时连续两次出手，在短短48天内砸下142亿元港元拿下两幅土地，价格创下区域新高。

种种迹象表明，内地房企正在掀起一股赴港投资热潮。据克而瑞房地产研究中心统计，2011至2016年，内地房企在香港参与公开住宅用地出让，累计共成交23幅，投资总额达764亿港元。而若加上本次龙光地产、合景泰富联合体的交易，以及商业用地，则投资总额超过千亿港元。香港地政总署统计数据显示，2016年5月至2017年2月，香港共售出31.4万平方米土地，总价为1020.6亿港元，其中内地房企贡献了一半。

若将近两年来内地房企赴港投资热潮，置于中国房地产行业发展的三十余年历史洪流之中，这一现象便成了内地、香港两地开发商“一进一退”的重要转折点。曾经，香港的房地产开发经验是内地的良好借鉴，香港地产商北上的投资脚步，几乎伴随着整个内地房地产发展史。而今，在香港地产商或放缓北上脚步，或撤出内地市场的同时，内地地产商开始频频在港出击。

但香港有别于内地的市场环境，也增加了这类投资的不确定性。部分业内人士、市场分析人士对此表现出一定程度的忧虑。

资深金融与房地产评论员黄立冲向网易财经指出，部分内地房企在香港给出的土地价格，超出一般人心目中认为的理性的价格。“内地房企习惯了土地价格的上涨，对未来更加乐观，把在一线市场和部分二线市场的经验套在了香港上。”

内地房企在港投资已逾千亿

以168.55亿港元创下香港近年来单幅土地成交总价最高纪录的香港鸭脷洲利南道第136号地块项目，未来将由龙光地产、合景泰富以各占50%的权益进行开发。

为了说明本次拿地价格的合理性，龙光地产方面给网易财经算了一笔账：“此次土地成交总价较高，原因是地块位置佳和地块规模大。而从单价而言，该地块每平方呎楼面地价约2.21万港元，符合公司预期。”

龙光地产方面继而解释说，从客观情况来看，根据经济地产库的统计数据，目前鸭脷洲区域在售项目房价一直较高。比如，中海地产的“南区‧左岸”高端产品平均成交价为5.6万港元，从去年开售至今年1月底已累计售出八成，去化率较高；另一个处于鸭脷洲豪宅南湾对岸的“深湾9号”高端产品，平均售价为每呎4.6万港元左右，项目利润空间值得期待。

与万科、中海等“先行者”不同，无论是龙光地产，还是合景泰富，在内地房企中排位并不算太靠前，此次在港拿地均为海外市场首秀。但鲜为人知的是，龙光地产其实已对香港市场觊觎良久。

香港地政总署公布的历次招标结果显示，龙光地产在此次中标之前，从去年10月到今年1月，至少已经向香港土地市场发起过5次冲击，其中3次为独立竞标，2次则分别联合了世茂房地产、亚洲木薯资源控股有限公司，但均败兴而归。

像龙光地产一样对香港市场虎视眈眈的内地房企还有不少。据克而瑞房地产研究中心统计，2011至2016年，内地房企在香港参与公开住宅用地出让，累计共成交23幅，投资总额达764亿港元。而若加上龙光地产、合景泰富联合体的此次交易，以及商业用地，则投资总额超过千亿港元。

这些中标者中，除了本身在香港起家的中海地产外，万科、保利置业、中信泰富、海航等均是活跃的投资者。除此之外，世茂房地产、明发集团等闽系房企，以及中冶置业、五矿地产、禹州地产等，同样投身于这股热潮之中，并且中标了土地。

而香港地政总署公布的历次招标公示结果显示，这股投资热潮的参与者,远远不止上述几家。无论是恒大、碧桂园、华润置地等大型房企，还是山东的宏安地产、化工行业跨界而来的建韬置业、以承接工程起家的深圳泛华工程集团，抑或是被业内称为“负债大户”的莱蒙国际，均参与其中。

尤其值得关注的是，这些从内地而来的“过江龙”，延续了其原来的风格——多以“高价拿地”博得市场关注。根据仲量联行相关报告，2013至2015年，内地开发商竞得地皮中，有73%超过了市场预期。而香港本地开发商的这一数字仅为59%。

这还可从香港拿地出让金的贡献看出。以2015年相关数据为例，当年香港成交的土地中，大约30%被内地开发商取得，贡献了土地出让金总额的55%。

香港地政总署统计数据显示，2016年5月至2017年2月期间，香港共卖出土地31.4万平方米，总价为1020.6亿港元，而内资企业在总金额上贡献了一半。

“三十年河东三十年河西”

若将近几年来内地房企赴港投资热潮，置于中国房地产行业发展的三十余年历史洪流之中，这一现象便成了内地、香港两地开发商“一进一退”的重要转折点。

与内地房地产行业三十余年的历史相比，香港房地产起步较早。二战后，香港本土地产业经历5次盛衰循环，也在跌宕起伏中涌现出一大批综合实力强劲的房企。香港地产界素有“四大天王”之说，分别为长江实业的李嘉诚、恒基兆业的李兆基、新鸿基的郭得胜以及新世界的郑裕彤。

“四大天王”中的郭得胜，早于上世纪90年代就已辞世，由膝下三子继承衣钵继续前行；郑裕彤也在去年9月仙逝。四人中虽有两位故去，但“四大家族”仍牢牢把控着香港房地产市场。

除去“四大天王”，九龙仓、恒隆集团和瑞安等企业也分占一部分市场。根据媒体报道的数据，最大的10家地产集团的开发量，占香港总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

曾经，香港的房地产开发经验一度是内地市场发展的良好借鉴，而香港地产商北上内地的投资脚步，几乎伴随着整个内地房地产发展史。

1980年9月，北京市住房统建办公室挂牌，北京市城市开发总公司成立，被视为内地房地产发展拉开序幕。而同一年，港资房企便已经在内地市场试水。郑裕彤旗下的新世界，在内地首个房地产项目，是1980年的广州“中国大酒店”项目。

步入1990年代，内地房地产市场开始极速增长。以李嘉诚为代表的香港房地产商，也开始了真正意义上的内地投资热潮。

而香港地产商北上的动力，缘于香港本土市场的激烈竞争。这一论调，早在2004年标准普尔发布的评论报告《香港企业投向中国内地房地产市场》中就已被提出。标准普尔董事白培睿评论说：“面对竞争激烈的本土市场, 越来越多的香港房地产发展商和投资者转向内地市场以争取较佳的发展前景。”

从实际意义上看，香港累积数十年之久的房地产开发经验，为内地市场发展提供了很好的借鉴——事实上，商品房预售制来源于香港的“卖楼花”（即期房销售）；内地经营性土地的招、拍、挂制度，也以香港的土地拍卖规则而参照制定。

在很长一段时间，无论是资金实力，还是项目经验，香港地产商之于内地地产商都是“巨无霸”一样的存在。如今已经成为世界最大房企之一的万科，2000年年报显示，总资产为56.22亿元，营业收入为38.73亿元，净利润为3.01亿元。而港资房企新鸿基，2000年下半年的纯利润就高达53亿元。两者之间差距之大可见一斑。

但三十余年过去了，在香港地产商或放缓北上脚步，或撤出大陆市场的同时，内地地产商开始频频在港出击。

房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）的报告指出，在2005至2009年间，香港政府共拍卖26块公共住宅地块，竞拍得主中没有一个是内地房地产企业。而从2010至2016年间，在香港政府拍卖的166块公共住宅地块中，内地企业竞得了其中的18块。

另外，如前所述，在2016年5月至2017年2月香港总计1020.6亿港元的卖地款中，一半是由内地企业贡献的。

但在一进一退、此消彼长之间，两地的市场环境却有天壤之别。

香港楼市岂能照搬内地经验

对内地房企近两年来掀起的赴港投资热潮，部分市场分析人士表现出一定程度的忧虑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向网易财经评述称：“去年部分热点城市类似一线和二线城市土地溢价率居高不下，使得很多房企把投资目光转向香港市场。另外，从国际投资的角度看，对香港土地市场的参与也非常有必要，包括轨交物业、大型商业地产项目等投资，总体上潜在的收益较大。借助2015年以来销售业绩较好所形成的资金，很多房企投资香港的底气明显增加。”

不过，严跃进也提醒，因市场差异，内地房企投资香港市场存在多种风险。“有关部门对于境内企业境外投资的法规政策正在悄然发生变化。背后涉及到对这一类拿地资金是否持鼓励的态度，如果不鼓励或者未来有变，那么房企做这一类投资就存在管制的风险；另外，内地房企的发展很多受益于‘城镇化’等改革红利，但香港市场不存在这一类红利，并且是一个非常成熟的市场。若内地房企在香港依然按照原来的思路和策略，未必有收益性可言。”

熟悉香港市场的资深金融与房地产评论员黄立冲认为，内地房企高溢价在香港拿地，并不意味着香港土地市场回暖。“事实上随着美元加息，以前香港楼按利息低的优势将迅速消退，至少小型单位将承受压力。香港土地市场需要理性分析楼价的售价和卖地的售价。”

他向网易财经指出，从去年下半年开始，大量的游资流向香港土地和楼市，近期土地招标中多了很多内地房企。“这一类房企习惯了内地土地价格持续上涨的趋势，计算成本和收入时往往比较乐观，预期销售价格会超出一般人心目中认为理性的价格。内地房企对未来偏向乐观，把在一线市场和部分二线市场的经验套在了香港上。”

“香港楼市具有其特殊性，不但受到供求关系的影响，还受到货币因素的交叉影响。”黄立冲分析说，“如美元加息缓慢，香港楼市则坚挺；如香港联系汇率出现解锁的担心，房屋会被抛售；如果金融市场和股市不景气，楼市不好，反之亦然。所以这些房企的投资成本取决于国际金融的因素很大，不像国内市场受政策因素影响较大。”