商务公寓成新的投资热点 投资公寓勿入圈套

（原标题：投资公寓勿入圈套）

自去年10月份东莞楼市出台限购政策以后，不受限购政策影响的商务公寓成为新的投资热点。近期记者发现，由于公寓库存量大、竞争激烈，商务公寓的促销方式花样百出，“低首付”、“返租”等营销方式重出江湖。

随着“3·15”消费者权益日的临近，《广州日报·东莞新闻》推出“楼市3·15”专题，本期为您层层抽丝剥茧，解密购买商务公寓那些事！

套路一：

“商改住”“返租” 馅饼还是陷阱？

在东城往大岭山方向，有一个楼盘正在推售酒店式商务公寓。在楼盘现场，一名销售人员告诉记者，目前该盘执行“返租”的销售模式，“带租出售”，刚买房就可以收回十几万元的租金。

记者参观样板房发现，公寓房间完全按照酒店使用方式设计，有独立的洗手间和卧室，却没有阳台和厨房，水电按照商业收费标准，并不适合居家使用。

销售人员告诉记者，目前该楼盘推出的公寓是50~80平方米的单间和两房单位，其中约有12层150套公寓在销售后直接以返租的方式出租给一家酒店，目前项目主推的正是这些公寓产品。“出售后五年时间返租给酒店，算下来每个月的租金是2000元左右，五年以后你可以选择继续出租给酒店，或者收回来自己出租。”销售人员介绍，五年返租共有十多万元，在买房时会当作房款直接一次性返回给购房者。

记者观察：

记者在东莞房管局官方网站查询发现，目前该楼盘在售的这批公寓房屋用途为“办公”， 这意味着这批公寓的土地性质为商业用地。从目前东莞市场上来看，写字楼的均价和租金都较公寓要低很多，这也是开发商将其改造成公寓出售的重要原因。

在销售方式上，“返租”金额一次性返还给购房者，直接抵扣购房款，这意味着五年时间内，购房者没有租金收回来。如果五年后酒店撤场，收回的公寓重新出租也将是一个“烫手山芋”。另外，没有阳台和厨房的公寓想要转手也十分不易。

套路二：

低首付、高月供，你如何选择？

记者了解到，目前东城、万江、虎门、石碣等多个区域有楼盘推出了“低首付”的促销模式。石碣有楼盘销售人员称，开发商最多可垫付30万元首付；万江一商务公寓项目为了清尾货，也通过“低首付”促销，开发商垫付两成首付。

开发商是如何做到“低首付”的？在上述东城某楼盘现场，销售人员给记者计算了一套公寓的价格，这套公寓面积约51.6平方米，折后总价约79万元。“商务公寓首付五成，约39万元，商务公寓只能贷款十年，月供约需要4200元。”销售人员告诉记者，减掉“返租”5年的租金约12万元，首付仅需要28万元。“如果您觉得首付还太高，我们可以帮你做装修贷，可以再减掉19万元。”销售人员向记者透露，贷款时间为三年，月供约7082元。这样算下来首付仅需9万多元。

记者观察：

记者了解到，投资公寓的购房者资金实力不强，“低首付”对于拉动成交可以起到不错的作用。另一方面，“低首付”的方式还可以拉高单价，提高开发商的利润。不过，“低首付”的背后往往是“高月供”，开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款，一般需要1~3年内还清，每月还贷的数额就会比较巨大。

套路三：

地铁物业会升值？小心升值潜力被透支

“地铁口物业”实际上可能离地铁口很远，也有可能你的升值潜力被提前透支。记者踩盘时发现，城区一公寓号称“地铁口物业”，但实际上其所在位置距离地铁口接近一公里。

在某楼盘现场，一名销售人员指着远处的工地介绍，“那里是莞惠城轨的出口，3月就要开通了；还有1号线的出口也在那里，2020年就可以开通了。”记者了解到，由于“靠近地铁口”的原因，该公寓的定价在1.5万元/平方米以上，远高于同类型的产品，甚至达到了目前东莞城央的公寓定价。

记者观察：

事实上，莞惠城轨真正实现与广州、深圳的顺利换乘还需要很长一段时间。而官方公布的1号线竣工时间可能是2022年12月，最快的通车时间要到2023年。这也意味着地铁口能够真正刺激该地段房价大幅度升值，还需要最少五年时间。

由于目前楼盘定价较高，配套又少，当下的报价早已经提前透支了地铁、城轨带来的升值潜力，未来的升值幅度充满着不确定性。

套路四：

升值大饼 租金不够升值凑？！

由于去年东莞房价上升较快，而租金却保持平稳，目前公寓的租金显然不再能够和月供相抵。不过公寓的销售人员会告诉你，现在购买公寓不是看租金，而是看未来的升值潜力。

记者在东城某公寓项目踩盘时，销售人员称，虽然返租的租金仅是每月2000元左右，不能和月供相抵，但是两三年后这套公寓价值会翻倍，自然就会赚回来了。

记者观察：

2017年东莞全市有近20个项目推售公寓产品，潜在供应量预计破万套。由于一手房市场上公寓数量庞大且位置好，二手房市场商务公寓很难卖出高价。加上与刚需住宅产品相比，商务公寓升值更慢，在一定时间内升值翻倍的希望十分渺茫。

提醒：

商务公寓原是“双无”产品

眼下不限购的商务公寓成为投资市场的“香饽饽”。不过，在投资前你需要了解清楚商务公寓的这些特点。

商务公寓一般是商业性质土地，目前东莞商务公寓的产权多为40年，使用年限较短。但偶尔也有楼盘有70年使用年限，需要购房者咨询。与普通的住宅公寓相比，商务公寓虽然不限购，但由于是商业性质，“无落户”、“无学位”，属于“双无”产品。即使你有东莞本地户口，也不能将户口迁入商务公寓当中。

另外，商务公寓的水电费按照商用收费标准计算，费用相对较高；商务公寓普遍不通燃气，做饭只能使用电，一般也没有阳台，这些差别购房者在购房前都要提前了解。

而由于“无落户”、“无学位”，商务公寓进入存量房市场流转时，难度也大一些。

建议：

投资要有“放长线”的准备

如果你的经济条件允许，又十分想投资一套商务公寓保值的话，那么在投资之前要做好功课。

一、算好账：月供必须是自己能够承受的范围内，最高不要超过月收入的五成。

二、放长线：目前楼市进入调整期，而且东莞公寓市场竞争激烈，商务公寓租金低，升值慢，想要投资商务公寓获利，要有放长线的心理准备。

三、选好地段：公寓的投资价值在于地段优势。地铁口物业是目前最值得投资的物业之一。不过，公寓的附加价值更多是用于出租，因此周边的配套是否成熟，出租市场是否旺盛都需要考察。

选择一些目前相对成熟的区域更靠谱一些。