北京家长930万买学区房 为啥在纽约两张纸就搞定?

（原标题：为了上学，北京家长930万买39平学区房，为啥纽约家长两张纸就能搞定？）

每日经济新闻2月28日曾在《39平方米学区房卖出1200万？中介：没那么高（附视频）》报道过，北京丰汇园一间面积39.1平米的学区房卖出了930万元的天价，该事件引发了舆论广泛关注。

同一天新华社发表文章，称赞纽约市合理的教育资源分配，使得房价寸土寸金的纽约没有出现“天价”学区房。

▲新华社2月28日报道截图： 纽约没有“天价”学区房

国情不一样，加上教育资源分配本身的复杂性，决定了中外学区房的价格差异不能简单类比。

但我们能够看到，中国之所以会有“学区房”概念，是因为教育机会和财产权挂钩，即有房产就有上学资格；国外之所以没有学区房概念，是因为受教育机会只和实际居住地挂钩。比如在纽约，水电气账单、房屋租约、驾照都可以作为子女入学的证据，而不必非要有房屋产权。

海外也有“学区房”，但不会炒到天价

▲英国家庭为“学区房”付出的溢价比率（图片来源：桑坦德银行）

最近几年间，北京上海等地学区房概念热度直线上升，价格区间从每平米10万元级别很快突破到每平米20万元的级别，令国内广大父母惊叹孩子的教育仿佛成了“不可承受之重”。

在欧美等国，情况似乎完全不同。桑坦德银行曾公布一组数据，2016年英国所有选择了“学区房”的家庭，平均每户付出溢价2.37万英镑。根据英国房产登记信息数据，该年度全英平均房价为每户21.12万英镑，如此算来溢价率只有11.2%，远远没到天价的地步。

事实上，除了居住成本高、人才聚集的伦敦之外，英国大多数区域里，靠近优质公立学校的地段，房价溢价还不到10%。

▲拉格比小镇学校附近的半独立联排别墅（图片来源：Zoopla）

每日经济新闻记者在调查中发现，海外“学区房”的溢价程度和城市规模有直接关系。

在一些风景秀丽，公立学校教育质量顶尖的小镇，顶级学校附近的住宅无论是售价还是租金都很便宜。以英国最著名的拉格比（Rugby）公学为例，该校附近的一套包含三间卧室的半独立联排别墅，售价达到24.5万英镑（折合人民币约207万元）。这样的居住条件和配套教育资源，放在伦敦可以轻易达到百万英镑的售价。

每日经济新闻2月28日报道过，北京一套39.1平米的学区房，卖到了930万元的价格。同样的价格，几乎可以在拉格比购买5套上图这样的别墅。

当然，海外确实存在着溢价极高的“学区房”，但毕竟只是极少数情况，诸如英国伦敦、纽约曼哈顿以及其他一些富人云集的地区。这些地区由于集中了世界最优质的教育资源，房价自然更高。据英国《每日电讯报》统计，在那些全国顶尖的、且不招收异地学生的公立学校附近，房价会溢价高达28%。

在加拿大从事留学和移民业务的枫业国际公司副总裁焦晓蒙对每日经济新闻记者介绍说：

蒙特利尔市最好的区域是Westmount（西山区），中国很多富豪会选择在这里买房子。这里的学校也是最好的，学校排名几乎全在魁北克453所小学中学中排名前50。相应的，这里的房屋均价是150万加币起。蒙特利尔市的独立屋（别墅）2016年的均价是32万加币。

选择“学区房”，不只是为入学资格

和国内的学区房不同，国外“学区房”之所以有溢价，不单是因为入学资格的便利，也包含了其他很多配套措施的差异。

“加拿大学区房的概念与中国的并不同。在加拿大，单纯从学校好坏来分学区比较片面。加拿大好的区域是因为一切条件都好，才会房价高。”焦晓蒙介绍说。

焦晓蒙长期在加拿大蒙特利尔市生活，他说所谓好的区域，在治安医疗等各方面都相比其他区域要好很多。加拿大有许多衡量区域好坏的数据，如该区每百人拥有医生数，每百人拥有运动场地数，每百人绿化数等等。“总之很直观就能看出这片的区域的好坏。”

▲拉格比圣劳伦斯学校（图片来源：谷歌）

每日经济新闻记者调查发现，在海外一般本地家长不太可能为了单纯地为择校去买一套房产，甚至有留学生对记者表示，身边听说购买学区房的家长大部分都是华人。

这一说法在每日经济新闻记者调查中也得到了证实，英国地产经纪人会为中国客户专门打造一个“学区房”概念，把优质教育资源附近的房源笼统称为“学区房”，而他们对本地客户一般不这样做。

在英国，学区只是市政规划下“片区”概念的一个分支。市政规划时保证每一片区都有基本的公共服务设施，诸如超市、医院、学校等，学校的教育质量差异也只是房价溢价的因素之一，房价高的地区其他配套设施往往也很好。也就是说，学校质量往往和社区环境紧密挂钩的。选择一个地段优越的“学区房”，意味着搬入一个设施和环境更美好的社区，这不仅方便孩子进入理想学校读书，也能改善整个家庭的生活质量。

▲英国区域平均房价与本地学校教育质量呈正相关（图片来源：电讯报）

在加拿大情况亦是如此，焦晓蒙介绍说，蒙特利尔实施的是区域公民自治模式，比如这个区的房价高，但相应的税收就高，区政府可以用更高的税收聘请更好的老师，配更好的医院。英国的公立学校绝大多数属于“地方维持学校”，由地方政府投入资金维持，在满足国家教纲的前提下各学校可以开展自己的特色教学，自己掌握人事权。这样条件优越的区域里，从师资、设备到教学氛围自然都会更好。

租房也能解决入学问题

▲英国很多家长选择在学区租房住 （图片来源：桑坦德银行）

在北京，很多购买小学学区房的家长们并不会实际居住在新购的房里，只是单纯地为孩子锁定一个入学资格而买下产权。记者了解到，海外的情形恰恰相反，很多家长无需为了理想学校而买房，只需要租房即可。

英美的入学资格认证不需要看房屋产权，只需要家庭实际居住在学区内的证明即可，很多家长会选择在小孩就读的几年中搬到相应的学区租房居住。

学区房由于客源充足，地段较好，往往租金较贵，但如果家庭成员并不喜欢学校所在的区域环境，只是单纯希望孩子就读理想学校的话，在两三年内选择租房住也是合理的选择。桑坦德银行统计，选择租房的家长不在少数。

以曼彻斯特和利物浦等大城市所在的英格兰西北为例，有10%的适龄学童家长会选择置换购买“学区房”，同时有8%的家长选择单纯租房；在伦敦，有14%的家长选择在学区租房住，并不比买房的家长（17%）少太多；在地广人稀的苏格兰，甚至选择租“学区房”的家长（10%）甚至还要超过置换买房的家长（9%）。

每日经济新闻在纽约市教育局网站上了解到，学龄儿童注册入学，只需要家长在一系列证明文件中任意出示两份即可：水电气账单、房屋租约、驾照、房产税单、个人所得税单和租金收据等都可以作为实际居住的证明，从而帮孩子注册入学。

▲纽约市入学注册清单，要求家长从14份材料中任意提交两项即可 来源：纽约市教育局

国外学区房也可以用作租房投资，并不是一笔单纯的消费。比如在大学附近，由于外地和留学生群体庞大，所以客源充足、租金高、投资收益有保障。

每日经济新闻记者了解到，一些海外父母会在孩子就读的大学附近买房，除了可供孩子上学期间居住以外，之后拿来出租投资，也可以保证较高的租售比回报。这一投资模式也开始被一些中国留学生的家长学到，中国大学生靠父母资助在海外买房的案例也不断增多。