“飞地”武清：能否承受房价之重

（原标题：“飞地”武清：能否承受房价之重）

从武清区南部的众多商品房小区，乘坐5-6站公交车先到达武清高铁站，再乘坐高铁到达北京南站，然后去往国贸、金融街、中关村等办公区。双程要花至少三个小时，以及100元左右的交通成本。

作为回报，这里的人享受到的是仅相当于北京房价约1/3的住房成本。

尽管过着这种“双城生活”的人并不多，但无论武清这个区域还是生活在此的人，都已经和北京密不可分。武清在行政区划上隶属于天津，但其购房者大多来自北京，且楼市变化与环北京的“北三县”有着高度的一致性。

从去年3月开始，武清楼市的月度成交规模从不足2000套跳涨至3000套以上的水平，个别月份甚至超过4000套，直到10月才遭遇腰斩，成交量又将至不足2000套的水平，且至今仍未恢复。

业内人士指出，在2016年的市场行情中，武清楼市的暴涨与暴跌，都反映出投资需求旺盛、非理性情绪蔓延的特点。如今的疑问在于，在遭遇到和天津市区同等力度的调控政策之后，这个区域的市场泡沫能否会破灭。

“飞地”的房价史

武清区是天津仅有的两个与北京接壤的区域之一，区划面积1570万平方千米，是仅次于滨海新区和蓟州区的第三大区县。与另一个接壤北京的蓟州区相比，武清位于京津两地的中间地带，且有高铁的经过，地理位置和交通条件更为优越。

从房地产市场发展来看，武清可谓是天津的一块“飞地”。当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，武清楼市从2000年以后真正起步，其变化趋势与邻近的燕郊、香河等地几乎同步，而与天津楼市变化有着明显的差别。

从区域布局来看，围绕武清中心区域周边，有大量的在建和已经建成的房地产项目，相比当地的常住人口甚至有过剩之嫌。同时，很多已交房的小区入住率较低，晚间“黑灯”的现象较为普遍。

在武清的购房者结构中，来自北京的购房者占据半数以上（但比例低于燕郊、香河等地），其余多来自天津市区和河北。这些相似的特征，使得武清楼市的升温与降温，滞后于燕郊、香河1-2个月的时间。

在环北京区域的各区县中，武清具有两个重要优势。一是高铁站带来的便利性。自2008年京津高铁正式开通运营之后，武清房价迎来第一波上涨期。在此之后，武清楼市不再滞后于“北三县”，而是与后者趋于同步。

另一个优势在于落户。相比环京区域的河北各区县，武清有在天津落户的机会，风行多年的蓝印户口政策吸引了大量的北京购房者。2014年，蓝印户口政策终结，武清购房者仍可凭借积分的方式落户天津。

这些综合优势，以及受益于京津冀区域发展的利好，使得武清楼市在去年一度迎来暴涨。

据21世纪经济报道记者调查，位于区域中心地带的“枫丹天城”项目，去年5月时的开盘均价不足15000元／平方米，到10月加推房源时，房价已经上涨到24000元／平方米；区域南部的紫韵枫尚项目，去年年初开盘均价为6000元／平方米，到今年1月的推盘，单价就已超过1万元。

当地某知名房地产企业负责人向21世纪经济报道记者表示，去年二、三季度以来，武清区域的多数房地产项目出现大幅涨价，涨幅近乎翻倍。支撑这种涨价的，是以北京为主的购房群体，其中有相当比例为投资客。

他还表示，与环京区域的其它区县一样，武清房价一度出现一房难求的局面，“最夸张的时候，一个房号就能炒到十几万。”此后，“炒房号”行为被禁止，但武清的房价并未看到下跌迹象。

潜力与泡沫

武清楼市的转折点在去年第四季度。根据中原地产的统计，去年10月，武清成交商品住宅1727套，环比下降48.2%。到11月和12月，成交量进一步下降到1487套和1294套。今年1月，成交量仍然在1273套的低位。

去年出台的两轮调控政策，被认为是造成楼市降温的主因。2016年9月末，天津出台“限购令”，并提高非津籍购房者的首付比例，政策作用的范围为市内六区和武清区。11月末，天津再度发文提高信贷门槛。

政策出台后，很多房企开始封盘，造成武清楼市供应量迅速下跌。根据21世纪经济报道记者的调查，去年四季度以来，武清甚少有新项目开盘，现有的项目大多售罄，部分只剩尾盘。

这种暴涨又暴跌的现象在其它区域甚少出现。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰向21世纪经济报道记者表示，这是因为武清楼市的投资客比例较大，市场情绪容易出现波动。

陈云峰表示，在环京区域的各区县中，受益于京津冀协同发展倡议的次序，分别为廊坊、武清、张家口。其中，相比廊坊，武清的地理位置稍远，使得其城市一体化的特征稍弱，区域协同性较强。从产业转移方面来看，较之廊坊，武清所承接的转移产业规模相对较小。

这些因素也就决定了，武清对于北京的人口吸引力相对不足。就房地产而言，该区域也主要定位于养老、休闲的需求，而非居住需求。因此这一市场更容易出现大涨大跌。

同很多环京区域类似，武清当地的业内人士对于楼市发展颇有信心，其理由主要在于京津冀区域的后续利好，以及武清房价的“洼地”特征。

有楼盘销售人员透露，项目的下一期开盘时间有可能在5月，价格也会继续上调。这是因为从去年以来，鸿坤、恒大、首创等房企先后在武清高价拿地，对未来的房价将是重要支撑。

但陈云峰认为，相比众多热点二线城市，武清的经济和人口基础相对薄弱，房价有所透支。随着近期市场出现调整，环北京区域的楼市泡沫有可能被打破。