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昆百大A66亿高价收购 "先锋系"无缘"我爱我家"

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又是一家房地产中介公司进入了资本市场。

2月27日早间,昆百大A(000560.SZ)发布公告称,拟向刘田、林洁、张晓晋、李彬等8名自然人股东以及北京伟业策略房地产投资顾问有限公司(简称:伟业策略)等九家法人股股东发行股份及支付现金共计61.82亿元收购北京我爱我家房地产经纪有限公司(简称:我爱我家)94%股份,其中发行股份支付43.78亿元,现金支付18亿元。另外一方面,昆百大A还发布公告将继续签署有关协议受让我爱我家剩余6%股份,总的协议价格为3.77亿元。这也就意味着昆百大A就全资收购了我爱我家。

对于此次收购,昆百大A表示是积极进行主营业务结构调整,向轻资产运营进一步转型,进入房地产中介服务行业的积极举措,是上市公司打造成为城市综合服务提供商战略构想的核心环节。

而21世纪经济报道记者发现,相对于我爱我家7.27亿元的净资产,昆百大A给出的预估值达到了66.58亿元,增值率达到815.61%。

昆百大A对此的解释是,按照收益法进行估算,预估增值的主要原因是标的公司属于轻资产类的房地产中介服务公司,经过十余年的发展,标的公司已拥有优质的线下门店资源、经验丰富的运营团队以及良好的市场品牌,盈利能力较强。同时,我爱我家承诺2017年净利润达到5亿元,2018年净利润11亿元,2019年净利润18亿元。

但值得注意的是,我爱我家从2014年至今的业绩表现似乎并不能支撑其在今后几年内动辄十亿的盈利承诺。

据我爱我家有关财务数据显示,其2014年其净利润为亏损6718万元;2015年净利润仅1.49亿元;2016年1月到9月年资产总额50.89亿元,负债总额43.4亿元,而净利润也仅3亿元。

一位北京本地私募人士对21世纪经济报道记者表示:“中介这东西,就看品牌效应,门店多,就品牌好,此前链家全国不断并购就是这个道理。目前北京地区房地产中介排名我个人认为基本是丽兹行、麦田、链家、我爱我家的顺序。不过在目前全国如此高压的房地产调控政策下仍然给出高额的业绩承诺,我个人觉得难以实现。”

另一位北京咨询行业人士对21世纪经济报道记者表示:“这是基于2015年2016年两年房地产市场爆发的业绩支撑,在这样高涨的环境下试图进入资本市场获得高估值高溢价,而随着房地产政策的一再缩紧,相关的高估值肯定是不可持续的。”

在2017年1月中旬北京召开的第三届房地产经纪行业峰会上,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有同样的观点。他在会上表示,2017年房产经纪行业市场调整下行将是大趋势,市场交易量降幅有可能会超过三分之一。

而据21世纪经济报道记者获悉,我爱我家的估值在半年时间内已经暴涨了18亿。

2016年6月,市场曾有传闻称在资本市场中颇有名的资本大鳄——先锋系曾一度试图拿下我爱我家的股权,但此消息此后遭到了先锋集团的否认。

“2016年6月的时候,确实我爱我家还与 先锋系 有关于股权转让关系, 先锋系 是通过深圳一房和信资产管理公司(下称 一房和信 )持股的,当时先锋也是想买下来的,后来价格又涨了就没继续交易了,也就退出来了。”上述私募人士向21世纪经济报道记者也间接证实斯时有关先锋系曾一度欲买下我爱我家的传闻。

而我爱我家的有关股权变更信息也侧面证实了上述传闻:2016年3月,我爱我家股东大会审议通过股东王霞将所持有的242.1516万元股权转让给一房和信公司,2016年6月29日完成股权变更,不过并未说明转让价格。在该次变更后,一房和信变为我爱我家最大股东持股20%。

工商资料显示,一房和信股东为网信集团,网信集团股东为自然人盛佳和大连先锋微融投资咨询有限公司,而无论网信集团还是大连先锋微融投资咨询有限公司,皆为“先锋系”重要平台。

此前市场传言先锋系购买我爱我家价格为48亿元,相比此次昆百大A收购的66亿元估值,半年时间暴涨18亿。

除了我爱我家的高估值高溢价以外,其他房地产中介在近段时间纷纷踏足资本市场。

2016年11月5日,明牌珠宝(002574.SZ)公告24亿元收购苏州好屋75%股权;2017年1月3日,国创高新(002377.SZ)收购深圳云房,溢价率同样高达1326.66%。深圳云房同样是2016年才扭亏,同样进行了高额的业绩承诺。同样的还有一直试图借壳万里股份(600847.SH)回归A股的搜房网。

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