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龙头房企规模之争加剧 10家房企50天内拿地超百亿

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虽然近期房地产融资开始全面趋紧,但对于龙头房企来说,似乎影响不大。根据中原地产提供的数据显示,截至2月20日,在受到春节假期的影响下,仍有30家房企的拿地金额超过了20亿元,合计拿地花费则高达2331.9亿元(不考虑权益分配)。这其中,前10家房企的拿地金额均超过100亿元。

此外,深圳、南京、长沙等地的土地市场在春节后也延续了此前的火热行情,多宗土地的溢价率都超过了50%。对此,有业内人士称,龙头房企在规模上竞争激烈,而要想在这方面保持竞争力,最简单有效的办法就是多拿项目,由于三、四线城市去库存压力还很大,因此楼市销售状况较好的一、二线重点城市就成了龙头房企的必争之地。

龙头房企拿地积极

在2016年收获创纪录的销售面积与销售金额后,龙头房企们补充土地的积极性也明显提高。前15家房企的拿地金额均超过50亿元,前10家则都在100亿元以上。

这其中,碧桂园的表现无疑最引人关注。其无论是在拿地数量(44宗)还是拿地金额(220.09亿元)上,都远超其他公司,也是唯一一家年内拿地金额超过200亿元的房企。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟指出,碧桂园之所以如此积极扩张,原因无外乎两点:一是销售高增长背后亟须补仓;二是碧桂园擅长操作郊区大盘。

据悉,2016年碧桂园实现销售金额3088.4亿元,销售面积3747万平方米,分别同比增长120%和74%,增速位列大型房企头名的同时,也成功跻身房企第一梯队,并紧随在恒大和万科身后。

知情人士则指出,碧桂园积极拿地一方面是规模上的考虑,另一方面和战略布局的变化有关。目前,其已经从“以三、四线城市为主、同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边”的整体定位,变为“以二线城市中心、一线城市周边为主”。

而除碧桂园外,A股两大龙头房企万科和保利地产在土地市场上也是收获颇丰,其中万科年内拿地17宗,保利地产拿地15宗,花费均超过百亿元。

不过,在金融部门普遍收紧房地产类贷款的情况下,房企的拿地速度或许会有所放缓。

2月13日,中国证券投资基金业协会发布了《备案管理规范第4号》文件,强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。据悉,限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收(受)益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式。过去这些产品的融资,常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。

此外,银行和开发商之间的配资拿地合作,也已经在相关部门的监管下开始收紧。

对此,有业内人士指出,房地产融资趋紧,肯定会对房企的资金链产生一定影响,但龙头房企的融资渠道普遍多元化,且手中现金较多,压力不会很大。但对于中小房企来说,融资收紧后,很可能会影响到企业的生存,进一步加剧行业的洗牌。从土地层面看,一、二线核心城市的地块,中小房企根本无力竞争,基本都被大型房企所包揽,而这些开发商目前都在深耕一、二线城市,所以竞争仍会十分激烈。

土地价格居高不下

在深圳,鸡年首宗商业地块的出让便经历了2个多小时,340轮的竞拍才得出结果。据悉, 2月15日当天,深圳龙华新区这宗商业地块共吸引了卓越、万科、保利、龙光、中海、金茂、碧桂园、保利地产、招商华侨城联合体共10家大型房企前来竞争,最终大本营位于深圳的招商华侨城联合体以59.8亿元击败众多对手,成交楼面价高达3.73万元/平方米,溢价率为50.55%。

相比于深圳,一天在南京的土地拍卖则更加激烈。2月14日,南京也迎来了春节后的首场土地拍卖,7幅地块中6幅为住宅类用地,这也注定了当天竞买时的紧张程度。最终有4幅地块都超过最高限价,进入摇号归属环节。其中位于南京中华门G98地块,从起始价58.6亿元到98亿元的最高限价,共历经4个多小时395轮的举牌,最终转入现场摇号。

同时,在长沙2017年的首次土地拍卖中,共有30家房企参与到6宗地块的争夺中,其中包括3宗纯住宅用地、3宗商业用地,最终6宗地块全部成功出让,土地出让收入达31.6亿元,由于宗土地的拍卖总起价为14.27亿元,这意味着上述6宗地块的平均溢价率达到了77.82%。尤其是芙蓉区浏阳河东岸057地块,龙湖经过134轮的举牌,才以14.5亿元成功拿下,楼面价为8588.2元/平方米,溢价率则高达168.4%。

此外,龙湖还在苏州以17.5亿元总价,竞得了2016-WG-76号古城地块,楼面价为17479元/平方米,溢价率也达到了42.27%;

值得注意的是,在北京和上海这两个房价标杆城市,鸡年的土地市场则显得相对平静。

2月16日,在北京春节后的首次土地出让中,两宗房山地块经过短短21分钟便完成拍卖,竞价次数均不超过十轮,未能触及价格上限。最终,龙湖首开保利中海联合体23.25亿元拿下01-13-02、01-13-03、01-15-01地块,溢价率为10.7%;金地旭辉联合体则以18.1亿竞得01-02-03等地块,溢价率为9%。

而第二天在上海土地拍卖中,位于临港南汇新城的三幅宅地分别被绿地、万科、碧桂园以15.6亿元、10.35亿元和16.3亿元摘得,楼板价均略超21000元/平方米,溢价率则分别仅为0.85%、1.76%和0.41%。

对此,有业内人士指出,北京、上海近期出让的土地,溢价率较低主要还是因为起价本身较高,且位置一般,最终的价格并不低,符合市场此前的预期。“即便是大房企,在一、二线城市拿地很多也是 组团取暖 ,尤其是优质地块,这样机会才能大一点,毕竟大家对这些稀缺资源的竞争实在是太过激烈。”

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