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去年商业地产库存增加一成 去化难题待解

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在去年楼市好转刺激下,住宅市场库存得以大量消化,但相比之下,商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善。

受益于经济好转和经济结构优化,去年全国商业地产投资和销售增幅都有明显扩大。其中,一二线城市的增幅最为明显。

但中国指数研究院发布的《2016中国商业地产市场发展年报》显示,全国300个城市去年商业用地的供应量和成交量均下滑了超过10%,创最近5年新低。

尽管销售规模扩大、土地供应缩减,但由于过去几年商业用地大量供应,使得商业地产在建面积庞大。因此截至去年底,商业地产的整体库存仍然增加了一成左右。

分析人士认为,庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显,且比住宅库存更为严重。由于这些库存多分布在二三线城市,去化难度较大。即使存在经济形势好转、联合办公空间崛起、出租公寓市场发展等利好因素,这部分库存仍需较长时间消化。

投资、销售两旺

国家统计局数据显示,2016年全国商业地产开发投资2.24亿元,同比上涨7.5%,涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。

在主要的两个细分领域,去年办公楼开发投资同比增幅为5.2%,比2015年收窄4.9%;商业营业用房开发投资同比上涨8.4%,增幅扩大6.6%。

销售方面,去年商业地产销售面积1.46亿平方米,同比上涨20.3%,增幅比2015年扩大15.3%。其中,办公楼销售面积增长31.4%,同比扩大15.2%;商业营业用房销售面积增长16.9%,扩大15.0%。且根据机构数据,主要一二线城市普遍录得商业地产销售规模扩大。

不同于住宅市场,商业地产的景气程度与宏观经济形势有着密切关系。中国指数研究院指出,2016年,国内经济保持中高速增长,总体运行平稳;三产占比提升,经济结构不断优化;金融市场平稳发展,服务业、批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好,利好商业地产发展。

其中,服务业快速发展,金融、信息技术等行业扩张加速,成为办公楼市场销售规模扩大的主要原因。

上述机构还指出,近年受互联网电商冲击影响,加之开发商持有商业营业用房意愿不断增强,全国商业营业用房销售增速放缓。但2016年实体商业开始复苏,推动了商业营业用房销售规模的扩大。

但在供应端,商业用地供应规模不断缩小。中国指数研究院数据显示,去年全国300个主要城市商办用地推出量为2.81亿平方米,同比下降16.0%;成交2.25亿平方米,同比下降12.8%。供需规模均降至近五年最低。

同期,上述300个城市商办用地成交楼面均价为1957元/平方米,同比上涨15.58%,平均溢价率为13.60%,同比提升6.56%。

商业用地的交易,同样集中在一二线城市。上述机构表示,去年全国商办用地成交总价前50宗项目中,37宗来自一线城市,其余均来自热点二三线城市。该机构认为,一线及热点二线城市产业发展良好,经济活力突出,人口导入量大,市场需求旺盛,成为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响,企业扩张意愿不强,市场仍以库存去化为主基调。

库存规模不降反升

尽管商业用地供应规模明显下降,但有分析人士指出,由于过去几年商业用地供应偏大,导致在建规模较大,因此商业地产库存不降反升。

统计局数据显示,去年全国办公楼市场待售面积为0.36亿平方米,同比增长10.8%;商业营业用房待售面积1.58亿平方米,增长8.0%。相比之下,住宅待售面积为4.03亿平方米,同比下降了11.0%。总体库存约增长一成左右。

这部分库存同样呈现出分化的局面。一线城市库存规模相对较小,二三线城市规模庞大。一些住宅供应较为紧缺城市如武汉、苏州等,其商业地产却面临较大去化压力。

据中国指数研究院统计,在写字楼市场,重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响,空置率居高不下。其中,重庆、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位,沈阳前三季度空置率均超过33%。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大,今年各季度空置率均在9%以下。

优质零售物业领域,武汉空置率最低,2016年各季度空置率在3%左右。天津市空置率在15%左右,在各主要城市中最高,需警惕供应过剩风险。沈阳空置率自2014年四季度起逐季下降,2016年第三季度略有回升,为13.0%,但整体空置率仍居高位。

针对商业地产过剩的现状,住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透露,过去5年,商业地产的增长速度超过GDP增速,潜在供应量很大。而土地财政要求、企业急于扩张以及投资人的推动是三大主要因素。她认为,过去两年经济下行压力较大,商业地产去库存收效甚微。

与此同时,大量商业地产项目同质化严重,运营不善,随时有可能沦为空置房。

业内人士指出,经济环境稳定,将有助于未来商业地产去库存进程。除了传统的改善运营策略外,商业地产去化还面临两个良好的契机。

一方面,随着创业创新大潮兴起,各地联合办公空间不断成立,可吸纳一部分库存。另一方面,民宿、出租公寓市场也在近几年快速发展,同样可能成为一项去库存利器。但由于规模庞大、运营复杂,商业地产库存的去化仍然需要较长周期。

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