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土地市场交易分化 京沪土地鸡年首拍低溢价成交

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京沪土地鸡年首拍低溢价成交 京沪土地鸡年首拍溢价情况  郭晨凯 制图


与全国楼市成交普遍清淡不同,春节后各地土地市场首场拍卖分化明显,其中北京、上海显得更理性,两地鸡年首拍低溢价成交;而深圳、南京、长沙等地则依旧火爆。有房地产分析人士指出,部分土地的起拍价定得较高,所以溢价率相对较低。但从实际情况看,整体上拿地成本还是不低,房企后续既要考虑融资的问题,也要考虑土地开发成本的问题。

鸡年春节过后,全国不少城市的土地拍卖市场“鸣锣开战”。与全国楼市成交普遍清淡不同,春节后各地土地市场首场拍卖分化明显,其中北京、上海显得更理性,而深圳、南京、长沙等地则依旧火爆。

2月17日,上海迎来春节假期过后的首场土地拍卖,此次转让的是位于上海临港南汇新城的三幅宅地。在上海市银监局相关人士的坐镇下,整个拍卖过程相当理性,三幅地分别被绿地、万科、碧桂园以15.6亿元、10.35亿元和16.3亿元摘得,楼板价均略超21000元/平方米,溢价率则分别仅为0.85%、1.76%和0.41%。

无独有偶。此前一天,在春节后北京的首场土地拍卖中,房山区两宗地块的溢价率也只有10%左右,举牌竞价次数均未上双,整场土拍不超过20分钟便宣告结束。

不过,与北京、上海不同,2月15日,深圳龙华新区出让的鸡年首宗商业地块经历了两个小时、300多轮举牌,最终被华侨城以59.8亿元摘下,楼面价3.73万元/平方米,溢价率50.55%。同样的情况还出现在南京、苏州、长沙等地。其中,南京位于秦淮区中华门外的G98地块从起始价58.6亿元到98亿元的最高限价,历经四个小时395轮的竞价,最后转为现场摇号;苏州的苏地2016-WG-76号地块经过半小时的竞拍,被龙湖地产以17.5亿元拿下,楼面价17479元/平方米,溢价率42.27%;在长沙春节后的首场土拍中,出让的六幅地被一抢而空,平均溢价率高达77.82%。

有房地产分析人士认为,热点城市土地拍卖出现分化,主要还是基于城市本身特点以及不同调控措施的结果。比如,南京等地去化周期只有3个月,而且土地是限价方式,加之又是主城区地块,因此房企参与热情都比较高。而北京、上海对土地出让的管控比较严格,希望借此管控住市场情绪,由此土地拍卖过程和结果都表现得十分理性。

2017年土地拍卖市场低调开局。1月5日,上海推出宝山罗泾镇2宗地,其中一宗住宅用地拍出了57%的较高溢价率,但另一宗商业用地溢价率仅3%。而深圳1月初推出的2宗工业地、1宗商业地,均以底价成交。

不过,中原地产研究中心统计数据显示,在有春节因素影响的情况下,20大房企2017年1月份拿地金额依然达到了1117.26亿元,平均拿地成本为9654元/平方米,相比2016年的6964元/平方米上涨了38.6%。其中,有9家企业在1月份拿地超过50亿元。整体来看,在2016年收获销售面积与销售金额新高之后,房企补充土地储备的积极性较高。

比对热点城市土地拍卖的数据时,记者发现一个有趣的现象,即一些在2016年土地拍卖出现高溢价率的热点城市,在去年国庆节之后土地拍卖的月度平均溢价率出现了明显下降。据易居研究院智库中心统计,上海、杭州、合肥、苏州、武汉和郑州等六个热点城市(剔除工业用地和其他用地)2016年3月至9月土地拍卖月平均溢价率(除7月份之外)均维持在100%左右,至10月更是达到124.1%的最高位。此后该数据逐渐下降,截至2017年2月16日,上述六个城市2月份土地拍卖平均溢价率降到17.5%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,如果观察高溢价率的六个城市此前的拿地数据,可以看出近期土地市场的溢价率出现了明显的下跌,这体现了这些城市土地市场正处于积极的管控中。需要注意的是,部分土地的起拍价定得较高,所以溢价率相对较低,这样就会使得这些城市近期看上去土地市场的交易节奏较快,而且没有过去的疯狂态势。不过,从实际情况看,整体上拿地成本还是不低,房企后续既要考虑融资的问题,也要考虑土地开发成本的问题。

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