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节后土地交易大幕拉开:资本“引燃”非核心城市

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因春节假期而中断的土地交易市场,并未沉寂太久。自2月8日以来,郑州、长沙、南京、石家庄等城市先后出现批量土地交易,但与节前的火爆气氛相比,此轮交易中,各个城市的表现迥然不同。

2月14日,南京、石家庄迎来批量土地交易。石家庄出让9宗土地,其中8宗底价竞出,1宗流拍。南京推出7宗土地,1宗底价成交,1宗以1%的溢价率竞出,另外5宗的价格被规则限定,进入摇号环节。上周就启动交易的郑州,共推出28宗土地,截至目前成交的十多宗地块中,大部分为底价成交。

相比之下,2月10日的长沙土地市场相当火爆。6宗土地全部在当日竞出,平均溢价率高达77.82%,其中两宗地块的溢价率分别达到168.4%和171.8%。在柳州、青岛等非核心城市,也出现土地高溢价成交的个案。

在此期间,天津推出的一项土地出让新规引人关注:设置土地价格上限,然后分别竞报自持商业面积和自持住宅面积。

业内人士指出,这些信息正传递出一个信号:在约束性政策越来越多的情况下,土地市场的降温将不可避免。且在地方两会传递出的“维稳”基调下,各项限制性政策还会继续推出。但非热点城市的土地交易火热,说明经历了两轮流动(从一线城市流向强二线城市,再流向区域中心城市)之后,充裕的楼市资金正继续流向下一个热点。

设限与“撞线”

2月14日,南京有7宗土地迎来现场拍卖,当天仅有两宗土地交易取得结果,1宗底价成交,1宗以1%的溢价率被金茂获得。其余5宗地块均触及价格上限。

南京是在去年5月底对土地出让实施最高限价的,又于去年8月上调了土地出让金的首付比例,从而抑制土地交易过热。从2月14日的交易来看,虽然限价后的土地溢价率仍然不低,但市场氛围已明显不及去年同期——2015年末至2016年5月,南京高价地频出,很多优质地块的溢价率超过150%。

就在南京的5宗土地“撞线”的前一天,天津也出台了一则类似的土地出让新政:对土地设置价格上限,达到上限后,分别竞报自持商业面积和自持住宅面积。

有业内人士认为,这一条款的推出,与年初天津市“两会”上提出的“促进房地产市场健康平稳发展”目标密不可分。但对于热点城市来说,在土地出让中实施限价,已经成为遏制市场过热的主要手段。

据21世纪经济报道不完全统计,目前至少有北京、广州、深圳、南京、苏州、合肥、厦门、杭州、郑州、武汉、无锡、福州、成都、佛山、中山、青岛、天津共17个城市在土地出让中实施限价(但并非全面限价)。其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定外,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

从对溢价率的遏制来看,这些政策的效果较为明显。根据易居克而瑞的统计,2016年南京土地平均溢价率为76%,今年初至2月12日,溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%;合肥从220%降至147%。

但正如天津新政的规定,由于配建部分的成本向纯商品房部分分摊,使得很多土地的单价不降反升。中国指数研究院的数据显示,今年1月,全国300个城市成交土地楼面均价为2313元/平方米,环比增加11%,同比增加54%。中原地产的统计也显示,1月热点城市的土地溢价率有所下滑,但大部分城市的单价有明显提高。

资本继续外溢

在中原地产首席分析师张大伟看来,热点城市土地市场降温,还有很多政策因素。其中最不可忽略的,在于政策层面对于房企资金的监管。

2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。去年11月,银监会也要求16个房价上涨过快城市(与上述热点城市等同)的银行业金融机构自查房地产融资和流向。发改委也于当月发文,严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

在此之前,上交所、深交所和央行也分别发文或表态,对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、表外融资、土地贷款等进行强化监管。

张大伟认为,由于房企资金受到管控,土地出让中的限制条件越来越多,今年的土地市场将进入逐步平稳阶段,“地王”的数量和溢价率都会有所下降。

但与土地出让中的“限”字诀类似,这些政策对热点城市有较强的针对性。对于非热点城市而言,管控力似乎有所欠缺。

2月10日,长沙迎来春节后的首轮土地拍卖。6宗土地以31.6亿元的价格竞出,平均溢价率为77.82%。其中,在“芙蓉区浏阳河东岸057地块”的出让中,参与各方共“血拼”8小时,竞价134轮,溢价率为168.4%,8588元的单价被指高出周边在售房屋的价格;另一宗商业地块的出让中,竞价次数137轮,溢价率达到171.8%。

这成为非核心城市土地交易的缩影。根据中原地产的统计,在春节后柳州出让的两宗土地中,溢价率分别达到113%和75%,青岛一宗土地的溢价率达到131.3%,临沂一宗土地的溢价率也达到109.8%,江苏泰州、广东中山也都出现溢价率超过50%的个案。

“楼市资金从核心二线城市继续外溢。”张大伟向21世纪经济报道表示,虽然融资渠道受到管控,但经过去年的销售“大年”之后,大型房企手中的资金仍然充沛。在政策管控范围越来越大的情况下,资本选择进一步向非核心城市流动。在本轮市场周期内,这被视为楼市资金的第三轮流动。政策调控被认为是导致流动的主要动力。

事实上,长沙当地的业内人士反映,早在去年下半年,就有投资资金从外地涌向长沙购房。

有分析人士指出,新一轮的资金流动已经产生,如今已反映到土地市场上,并可能进一步投射到商品房市场。按照当前的态势,长沙、青岛,乃至春节期间颇受关注的海南市场,都可能成为下一轮资金流动的受益者。

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