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成渝楼市“一哥”之争:龙湖也有“杀手锏”

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2016年是中国房地产市场狂飙突进的一年,成交额增速近30%。也只用了一年时间,房企要挤进前三甲的门槛从2000亿元飙升至3000亿元。经过一整年的混战,就有12家房企销售金额晋级千亿级。

在这样的市场背景下,房企的热情也被点燃。除了既有的7大千亿级房企,融创、华夏幸福、绿城、华润、金地5家房企是首次跨入千亿级大门。

然而,后者可畏。想要“平天下”者,发力一线城市尚不够,还要争夺西南市场。

对于一心想在成渝两地领跑的恒大和融创来说,在这两个城市的表现都非常优异的龙湖将是他们夺冠路上最大的对手。

西部销售额达196.5亿

龙湖2016年全年销售额以858.1亿元位居第十三位。记者在龙湖公布的《2016年12月及全年未经审核运营数据》的公告中看到,其整个西部的销售额达196.5亿元,占其全年销售金额的22.3%,仅次于其环渤海、长三角地区的业绩。在大本营重庆,根据克而瑞重庆机构的数据,龙湖2016年的销售额为99.25亿元,仅次于融创位居第二。

正合地产市场研究总监杨倩在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“龙湖2016年在重庆的销售额不足百亿元,但在过去几年都超过了百亿元,这与其供货节奏有关,尤其是与高端别墅的货源不足有关。但在2017年,龙湖在北区的两江新区礼嘉的地块、照母山地块都会开始发力。”

在整个西部板块,龙湖的业绩稳中有增,4个城市贡献签约金额196.5亿元,重庆、成都、西安三城市进入市场前五。在成都,龙湖以近70亿元的销售成绩位居第四,其中九里晴川项目签约金额达20亿元,位列主城区住宅销售第二位。

西南财经大学教授刘璐表示,“龙湖的项目相比恒大更小而精,恒大为了扩大规模,有些项目利润率不是很高,而龙湖的项目在热点区域,利润率也相对高一些。龙湖在成都城南一个项目能抵别人郊区好几个项目的利润率。”

根据房联在去年12月14日公布的数据,在成都销售额前七位的房企中,只有龙湖的销售均价超过10000元。值得注意的是,龙湖在2016年只新推了九里晴川、三千庭和与首开合作的紫宸这3个项目。而在2017年,龙湖在成都还有西宸原著项目、育仁西路地块等项目尚未入市。

成渝土地布局进一步深化

根据克而瑞数据,从住宅销售流量金额看,2016年重庆及成都两地销售额前三名的企业为融创、龙湖以及恒大。对于去年“一哥”恒大而言,成渝之地的重要性对其行业第一的地位有着战略意义。

《每日经济新闻》记者整理发现,龙湖在2016年将6幅地块收入囊中,花费超过81.7亿元,土地性质以住宅为主。

杨倩认为,“过去几年龙湖在重庆拿地不多,其实2016年是在疯狂补货。以前主要集中在城市核心区的小规模地块,但从2016年开始住宅地块开始发力,接连在重庆北区补货住宅用地。”他还透露,“龙湖在重庆的住宅存量减少,以两江新宸为例,住宅存量只剩两三万方。”

与重庆相比,龙湖在成都的土地市场则显得低调很多。

2016年,龙湖在成都一共拿地3宗,看似不多,却也能与万科并列排在第五位,而前三甲则被万达、恒大、成都天投占据,他们分别以22、15、13宗地块遥遥领先,而融创以4宗地块位居第四。

尽管如此,在2016年成都土地市场成交总价前十中,龙湖就有两幅地块跻身其列,拿地热情可见一斑。在参加公开拍地外,龙湖还通过增资的方式参与土地市场。

2016年6月22日,北京首都开发公告称,龙湖对首开成都金牛区项目的增资扩股方案,首开龙湖占比分别为51%和49%,该地块由首开于2016年2月3日竞得,竞买总价达到21.4亿元,溢价率39.2%,而这样的总价位列年度第四。

此外,加上龙湖6月16日在公开市场拍得金牛区跃进社区一幅14.73亿元、溢价率58.1%的地块,龙湖在2016年上半年的土地储备高达300余亩。11月,龙湖的全资子公司佳逊投资经过35轮举牌,以近6亿元的价格拍得锦江区一地块,溢价率近95%。

在2016年半年报中,龙湖的土地储备达3900万平方米,西部占比高达31.5%,再加上下半年的补货,龙湖在成渝地区的“粮仓”布局得到进一步深化。

在刘璐看来,龙湖在土地市场上相比恒大、融创更谨慎,控制力更强,溢价率也不会太高。

中高端成产品策略

占据高端住宅市场者很可能稳固江湖地位。

杨倩表示,龙湖和融创都非常看重高端改善住宅的打造,而龙湖则还领军了中端改善住宅的市场,尤其是重庆北区的几块地,在未来能更好地实现客源的想法。

事实上,龙湖是第一个入驻重庆两江新区礼嘉板块的品牌房企,从龙湖的半年报可以看到,龙湖在礼嘉既有项目为悠山郡及两江新宸,完成度分别为95%及25%。而悠山郡已没有存量可售,两江新宸的已完工仍未出售建筑面积仅为3905平方米。

然而,这两个项目却是推动重庆北区礼嘉板块走向高端板块的助力。并且龙湖两江新宸雲顶、新江与城清晖岸、龙湖紫云台3个大平层洋房项目的销售额就达到23.64亿元。

而在2016年,重庆融创在售项目有融创凡尔赛花园、国博城、融创白象街、康桥融府、融创欧麓花园城、融创·滨江壹号、融创玫瑰园等10余个项目,仅别墅成交金额就达23亿元,而这些高端别墅同样集中在照母山、礼嘉、大竹林板块。由此可见,融创和龙湖在该领域的竞争十分激烈。

在成都,龙湖九里晴川、紫宸、三千庭洋房项目同样受到市场热捧。很显然,坚持中高端改善住宅成为龙湖最“接地气”的产品策略。

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