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北京2017年土地"首拍"受热捧 整体土地市场降温

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1月19日,北京市迎来2017年首场土地拍卖,20余家房企参与房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖。这也是北京推出的第二批“限房价、竞地价”地块。三宗地块拍卖结果不一。其中,房山、平谷地块进入最后的高标准建设方案投报环节,门头沟区潭柘寺镇相关地块被“京投+远洋+龙湖+保利+首开”5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得,溢价率11%,未触及总价上限。在一线城市严控房价的背景下,房企热点城市加码土地储备的热情不减。

  限房价竞地价

本次拍卖的三宗住宅地块分别位于房山高教园区、平谷金海湖、门头沟潭柘寺。整体来看,平谷金海湖地块竞争最为激烈,而门头沟潭柘寺住宅地块由于5家一线房企联合体加入,使得竞拍没有太大悬念。

据了解,房山西潞街道F1地块吸引了首开/龙湖、首创、天恒、碧桂园、旭辉、石榴等11家房企加入竞争。经过总价竞拍、自持面积竞拍等环节,该地块以3.9亿元的总价达到上限。宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌7家房企进入高标准商品住宅建设方案投报环节。

亚豪机构市场总监郭毅指出,在三宗地块中,该地块位置最佳最成熟,但其性质也最复杂。在规划建筑面积42627平方米中,可售公建面积仅有2785.3平方米,可售住宅面积不过15602.5平方米,可售住宅中仍须竞建一定比重的自持面积。同时,该地块还限定了售价上限。开发商后续将面临着不小的开发难度,包括土地成本、产品研发、自持住宅及商业的经营模式等。

平谷金海湖地块吸引了碧桂园、中海、华润、新城、旭辉、远洋等17家房企参与竞争。该地块同样达到了价格上限,进入高标准商品住宅建设方案投保环节。

门头沟区潭柘寺镇地块地理位置和周边生活配套相对处于劣势。该地块被“京投+远洋+龙湖+保利+首开”5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得,溢价率11%,并未触及总价上限。根据竞拍条件,该地块商品住房销售均价不超过44849元/平方米,且最高销售单价不得超过47091元/平方米。郭毅认为,相对于前述两个地块,该地块限制价格为区域预留了一部分上升空间。

  重点城市热情仍高

2016年底,北京首次尝试“限房价、竞地价”的模式。在当时出让的4宗竞自持面积的住宅地块中,住宅全部达到竞价上限,最终结果为开发商100%自持。2016年北京土地市场住宅用地仅成交15宗,其中含可售纯商品住宅为7宗。业内人士认为,2017年北京新房市场可能出现供应不足的情况。

郭毅认为,在出现“地慌”的同时,一线城市的快速发展节奏以及三四线城市的大库存压力,使得不少大型房企逐渐收拢阵线。此外,“南方系”房企纷纷北上抢占市场,北京土地市场状况日益紧张。

另外,虽然北京市政府提出要加大土地供应,但由于政策性住宅的挤占,以及自持类产品的出现,未来可供销售的纯商品住宅份额仍在不断减少。受供需关系影响,纯商品住宅产品价格难以转向下行。在此预期之下,虽然调控风头仍在,但各大房企对于土地市场的热情仍然高涨,甚至摒弃分歧5家公司组成联合体参与拿地。

  整体土地市场降温

尽管北京等重点城市土地拍卖市场仍然竞争激烈,由于在新模式下,土地交易总价得到控制。再加上不同城市土地市场分化严重,整体看,房地产市场进入调控周期后,整体土地市场出现明显降温。

中原地产研究数据显示,从全国范围看,除天津、上海、深圳、温州等少数城市外,大部分城市土地市场在1月上旬出现“休眠”。总体看,土地交易总价、单价、溢价率等指标也比2016年明显下滑。

据了解,今年1月1日-11日,全国单宗价格超过10亿元的地块合计仅有6宗,超过5亿元的地块累计只有9宗。从溢价率来看,超过100%的只有1宗,大部分热点城市土地成交溢价率明显降低。

中原地产认为,这种降温的局面从去年12月就开始出现,1月上旬土地市场进一步降温。

中国指数研究院分析认为,2017年,落实调控、确保平稳将是房地产市场的主旋律,增供宅地与调控仍为重点城市关注重点,部分需求或将外溢至周边城市;另一方面,房地产市场分化将持续,三四线城市仍需去库存。

中原地产首席分析师张大伟表示,整体土地市场在政策的抑制下,溢价率与2016年相比明显下调。土地出让市场相关约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因。北京、深圳成交的数宗地块,全部要求限价或持有出租住宅用地,大部分城市为了避免“地王”都加大了限制条件。预计2017年各地楼市政策依然收紧,特别是针对土地出让的各种约束面临全线收紧的趋势,整体土地市场将比2016年下半年进一步降温。

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