市场机构：2017年北京住宅市场或“量价齐跌”

（原标题：市场机构：2017年北京住宅市场或“量价齐跌”）

2016年北京楼市“先扬后抑”，在“9·30”新政出台后，市场开启新一轮降温周期。最近中央经济工作会议重申了住房的居住属性，多家机构预计，2017年调控将“严”字当头，加之前期市场需求透支性释放，今年北京住宅市场将呈现“量价齐跌”的态势，写字楼等商业地产市场则有望持续活跃。

去年四季度，为防范市场过热风险，包括北京在内的多数城市落实分类调控、因城施策的指导原则，积极出台了信贷、土地、加强市场秩序监管等调控政策措施，以缓解供求紧张关系。北京“9·30”新政更是采取了上调最低首付款比例、严格二套房认定标准、在土地市场上强化“控地价、限房价”等措施，楼市升温过快现象得到有效控制。

伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2016年11月份，北京新建商品住宅（不含保障房）交易量仅为6208套，较10月下降34%，较9月下降58.2%；11月份，北京二手住宅交易量不足2万套，环比10月下降7.5%，与9月份相比大幅下跌36.5%。

不过，从全年总的成交量来看，2016年仍是北京住宅市场不折不扣的成交“大年”。以二手住宅为例，监测数据显示，2016年北京二手住宅网签总量达27.2万套，创历史新高，较2015年增加38%，也高于2009年26.7万套的成交水平。

新建商品住宅方面，由于新增土地供应不足，近年来北京新房市场成交量持续萎缩。据戴德梁行北中国区研究部主管魏东介绍，2015年成交住宅用地50宗，而2016年仅成交15宗，其中8宗地块在“9·30”新政后集中推出。土地供应量大幅缩减加剧了新房市场供求紧张关系，也带动地价不断攀升。数据显示，2016年北京住宅类地块平均楼面地价为23886元/平方米，比2015年上涨超四成。

实际上，自2009年以来，北京二手住宅交易量已经持续多年超过新房，进入存量房时代。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，如果剔除保障房，2016年北京二手住宅交易量占比达到85%。目前北京存量房总的体量超过800万套，按照2016年全年二手房交易量计算，换手率在3%左右，与发达国家的成熟市场相比并不高，未来交易规模将继续扩大。

对于2017年的北京住宅市场走势，胡景晖认为，2017年楼市调控“严”字当头，政策不可能放松。如果对房价的抑制达不到预期，不排除首付、税费等调控政策继续加码的可能性。另一方面，2015年“3·30”新政至2016年“9·30”新政期间，北京楼市持续18个月火热已透支了大量潜在购房需求，因此“量价齐跌”将是2017年北京二手房市场的大趋势。

市场机构麦田房产经纪有限公司相关负责人也认为，地价攀升导致新房定价出现高端化趋势，大量自住和改善性为主的需求需要通过二手房释放，但调控政策收紧使得市场观望心理加重，需求入市节奏放缓，预计2017年上半年新房和二手房市场都会相对偏冷。

值得一提的是，2016年北京写字楼等商业地产需求持续旺盛。北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的最新数据显示，2016年1—11月，北京写字楼销售面积为369.8万平方米，同比增长1倍，商业和非公益其他用房销售面积201.4万平方米，同比增长31.3%。另据戴德梁行研究部数据，2016年，该机构共录得北京大宗物业交易总额376亿元，为历史最高值，其中写字楼投资额占70%以上，是主要的投资物业类型。

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵认为，通胀预期升温、人民币阶段性贬值压力加大、股市等金融投资市场震荡疲软等，使得北京优质物业的投资价值凸显。预计2017年北京大宗物业投资市场延续活跃态势。同时，由于核心商圈项目日益稀缺，存量资产改造、城市更新等有望成为未来大宗物业交易的“加速器”。（完）