一场“资金流向”的博弈

日前召开的中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，引发社会广泛关注。业内对符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制充满期待。

天量库存、政策叠加、“地王”频现、调控重启……一年来，各地房地产市场在不同的关键词下，演绎出了“去库存”发力、限购政策加码、量价齐升、交易量“腰斩”等纷繁复杂的剧情。但在走势诡异、支线旁生的楼市大戏中，住宅金融属性愈发凸显。围绕抑制资产泡沫，多地调控不断升级，多方博弈加剧。

去库存之路任重道远

数据显示，今年2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年年末增加2077万平方米，同比增长15.7%，其中住宅库存“贡献”超过三分之二。今年以来，中央和地方频频发力，放宽信贷、降低税费、货币化补贴成各地去库存发力点。截至10月末，全国商品房待售面积69522万平方米，同比增长1.3%，环比连续8个月下降。其中，住宅待售面积现负增长态势。

这被认为是2016年初大力推行的去库存政策起到了关键作用。

多家分析机构认为，多个因素促成了楼市销售的行情。宽松的货币环境下，楼市大幅升温，经过2015年的五次降息，一年期贷款基准利率一度下调至低点；民间投资渠道长期不足，很多投资者又回到楼市；加上房地产市场本身具备“买涨心态”，市场在进入升温通道之后，大量购房者进入，交易量迅速攀升。

然而，房地产销售的情况出现了冰火两重天的局面：一线城市、部分热点二线城市，库存急剧下降，量价齐升；三四线城市因土地供应过剩、产业基础薄弱等，去库存压力有增无减。

除了地区分化，房地产市场上的“隐形库存”渐显，今年开始，房屋施工面积一直呈增长之势。截至10月底，全国房地产市场施工面积达730981万平方米。即使减去前10月已销售的120338万平方米，未来将有61亿平方米房屋等待消化，去库存之路任重道远。

住房一度大范围成为投资品

一个健康的房地产市场，住房应该有其居住属性，而不是大范围成为投资品。但在一段时间内，楼市几成投资客的乐园。多地上演 “楼市热炒”，投机者的身影从个人渐渐延伸至企业、机构。

“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。

据相关统计，今年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，上半年A股有1305家上市公司投资房地产，资产净额合计5951亿元。

除了投机客的热炒，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期：发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费……

对此，住房城乡建设部通报了30家违法违规房地产中介机构名单，要求各地将房地产中介机构编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务等7类违法违规行为作为整治重点。将严禁中介机构开展“首付贷”性质的业务，当做一条不得突破的红线。

10月，深圳开启为期三个月的房地产行业专项整治执法行动；上海依法查处8家违规房企、7家中介……

调控一再加码

今年伊始，全国楼市在“新政策”下逐步回暖，京沪深三大城市率先领涨，深圳成为“领头羊”，新房均价迈入5万元。

面对房价过快上涨，沪深3月25日发布限购政策。其后，北京重启“9070”政策。京沪深开启年内首轮调控。沪深房地产调控新政出台“满月”后，两地楼市交易量出现50%左右回落。一线城市限购从严，环一线周边城市房价开始“接力”。南京、厦门、合肥、苏州等轮流引领楼市上涨。

此后，很多地方出台房地产调控政策，大多以信贷政策为主，旨在去杠杆。截至7月13日，已有54个地区发布楼市调控政策，一些省份曾多次发布调控政策。

虚火难灭。8月全国房价呈同比普涨态势，纳入国家统计局范畴的70个城市中，上涨数量超过八成。

对楼市“抽水机”带来的经济“脱实向虚”，中央首提抑制资产泡沫。北京9月30日率先开启新一轮楼市调控新政策，20余个城市跟进，并掀起对捂盘惜售、虚假宣传的整治旋风。这一度被认为是最严厉的管控政策。

但这次管控与几年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成为新一轮调控显著特征。10月，无论环比还是同比，房价上涨城市数量开始减少，成交面积和成交金额增速双双回落。对部分环比增幅依然领先的城市，调控一再加码。