大兴农地入市探索“镇级统筹”

2016-12-19 01:09:30 来源: 京华时报 举报
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(原标题:大兴农地入市探索“镇级统筹”)

2015年,大兴区被列为全国土地制度改革试点区县,集体经营性建设用地入市工作正式展开。大兴区在全国率先提出农地入市“镇级统筹”模式,破解“村自为战”“户自为战”的集体经营性建设用地碎片化严重局面,锁定土地总量,优化总体布局,确保镇域内各村土地发展权共享和收益平衡,发挥好农民主体作用,让广大农民成为农村土地制度改革的自觉参与者和真正受益者。

4200余宗用地实现镇级统筹

近几年来,大兴区以集约节约利用资源为目的、以提升农民组织化水平为关键、以完善土地权能为基础,摸索出了一条农民自主城镇化的新路。

2011年,作为全市城乡接合部综合改造试点,大兴区先期在西红门、旧宫镇开展了“镇级统筹下的集体建设用地利用模式创新”的探索,初步实现了“产业升级、农民就业、人口调控、环境改善”的目标。

据大兴区区委书记谈绪祥介绍,大兴区共有集体经营性建设用地总计4200余宗,由于分布不均,碎片化严重。为了有效破解因集体经营性建设用地分布不均引发的“穷村越穷、富村越富”的问题,大兴区在西红门镇经验的基础上,在全国率先提出了集体经营性建设用地入市“镇级统筹”模式。

据了解,这一模式主要特征是以镇为基本实施单元,首先侧重在锁定土地总量,优化总体布局。同时,降低土地存量,提高用地质量。围绕首都日益凸显的人口、资源、环境矛盾,通过征地拆迁、打非拆违、拆除腾退等措施,清退小散低劣,疏解低端产业所吸附的人员。再者是明细土地产权,完善股权设置,采取“以人入股、以地入股和人地混合”等模式,合理考虑各村集体土地面积、区位、规划用途以及人口等权重设计股权结构。

集体土地入股组建联营公司

为了提高农村集体经济组织化程度,提高农民组织化程度,增强市场竞争能力,大兴区在保证集体土地所有权不变的前提下,采取政府引导、农民主体、土地入股,设立“土地合作社”、“集体联营公司”,丰富了集体经营性建设用地的入市主体。

据介绍,其具体做法就是组建土地联营公司,以各村集体作为股东,把集体土地作价入股。与原有集体经济组织相比,联营公司是一个政企分开、政事分担、政社分离的集体企业组织,与镇政府没有隶属关系。虽然其决策仍然要受镇党委指导,但其执行、监督由公司内部依据章程进行管理。集体联营公司自行负责“拆除腾退、土地开发、收益分配、经营管理和指导监督”这五个统筹,政府部门不干预企业自身经营行为。

据介绍,联营公司注册为工商企业,为股份制公司,每村一名股东代表。按照现代企业治理结构,完善股东大会、董事会、监事会,公司对各村股东代表负责,财务情况对股东代表公开。各村股东代表再对本村集体经济组织成员公开本集体经济运行内容。联营公司以土地股权明晰为基础构建,做到了“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”,是一个真正的市场化运作主体,实现了镇级集体经济的体制再造。

确保农民每年都有稳定收入

集体经营性建设用地入市收益能否合理分配,是衡量改革试点成败的关键。根据建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制的要求,大兴区综合考虑土地增值收益形成、城乡建设发展、农民利益保障等因素,制定了增值收益调节金征收使用管理办法。

根据大兴试点现状建设用地建设密度大、拆除腾退成本高、农民收益保障诉求强、入市收益牵连因素多等情况,大兴区确定征收土地增值收益调节金的比例范围为土地交易总额的8%-30%,统筹用于农村基础设施建设支出,周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金,以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。

为保障农民的合理、长远、稳定收益,大兴区通过入股村民地租保底,每5年增长5%,确保农民既得收益不因改革试点而减少。土地入市后收益去除拆腾整治、财务管理等成本外,优先用于项目滚动发展,暂不实施现金分配,待该联营公司所统筹土地全部入市即项目决算后,再对所有集体经济组织成员进行“二次分红”。此外,地块上市后,合理设计留地、留物业、留资产和入股经营等方式,确保农民每年都有稳定收入。

谈绪祥表示,这种管理的好处在于,土地的增值收益能够“管得住、用得好、让干部清白、让群众放心”。如今年年初一地块土地出让收入8亿元,分配安排大体为“1133”:1个亿用作调节金,1个亿支付给农民作为既得收入,3个亿偿还贷款,3个亿用于一级开发,联营公司的每户农民因这一块地增收5000元以上。

“收益分配”机制的建立,有效破解因增值收益而引发的“分配不合理、财务不公开”问题,实现了国家、集体、个人多赢的良好效果。

京华时报记者贾婷

netease 本文来源:京华时报 责任编辑:王晓易_NE0011
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